必须全面了解土地权属调查

时间: 2013-11-28 / 分类: / 浏览次数: / 0个评论 发表评论

土地权属调查

第一节  土地权属

一、土地权属的含义

土 地产权是土地制度的核心。土地制度对于土地权利的种种约束表现为土地产权的约束。土地产权也像其他财产权一样,必须得到法律的保证。土地权属是指土地产权 的归属,是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地权属与劳动人民 的生产、生活及社会活动、思想意识等密切相关,是国家经济结构和社会安定的基础。

1. 土地所有权

所 有权是所有制在法律上的表现,即从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的表现,具体是指土地所有者在法律规 定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利,包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有者除上述权利外,同时有对土地的 合理利用、改良、保护、防止土地污染、防止荒芜的义务。

新中国成立以来,土地的所有权关系经历了三个阶段:

(1) 新中国成立之初至1957年,建立了土地国有和农民劳动者所有并存的土地所有权关系。

(2) 1958至1978年,建立了土地全民所有和农村劳动群众(农业社、人民公社)集体所有并存的土地所有权关系。

(3) 1978年以后,我国城乡进行了经济体制改革,建立了土地全民所有和农村集体所有的土地所有权关系,同时,进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度。

按我国现行的法律规定,城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有;土地所有权受国家法律的保护。

2. 土地使用权

土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。按照有关规定,我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民,根据法律的规定并经有关单位批准,可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。

土 地使用权是根据社会经济活动的需要由土地所有权派生出来的一项权能,两者的登记人可能一致,也可能不一致。当土地所有权人同时是使用权人的时候,称为所有 权人的土地使用权;当土地使用权人不是土地所有权人的时候,称之为非所有权人的土地使用权。二者的权利和义务是有区别的。土地所有权人可以在法律规定的范 围内对土地的归宿做出决定。

3. 土地权属主

所谓土地权属主(以下简称权属主,或权利人)是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。

在我国,根据土地法律的规定,国家机关、企事业单位、社会团体、“三资”企业、农村集体经济组织和个人,经有关部门的批准,可以有偿或无偿使用国有土地,土地使用者依法享有一定的权利和承担一定的义务。

依照法律规定的农村集体经济组织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单位,农民个人等可以使用集体所有的土地。

集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发土地权利证书,确认所有权和使用权。

单位和个人依法使用的国有土地,由县级或县级以上人民政府登记造册,核发土地使用权证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。

二、土地权属的确认方式

所谓土地权属的确认(简称确权)是 指依照法律对土地权属状况的认定,包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。确权涉及用地的历史、现状、权源、取得时 间、界址及相邻权属主等状况,是地籍调查中一件细致而复杂的工作。一般情况下,确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持,土地权属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。具体的确认方式如下:

(1) 文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或所有权的归属,这是一种较规范的土地权属认定手段,城镇土地使用权的确认大多用此方法。

(2) 惯 用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法,是一种非规范化的权属认定手段,主要适用于农村和城市郊区。在使用这种认定方法 时,为防止错误发生,要注意以下几点:一是尊重历史,实事求是,二是注意四邻认可,指界签字,三是不违背现行法规政策。

(3) 协商确认。当确权所需文件不详,或认识不一致时,本着团结、互谅的精神,由各方协商,对土地权属进行认定。

(4) 仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下,双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下,应充分听取土地权属各方的申述,实事求是地、合理地进行裁决,不服从裁决者,可以向法院申诉,通过法律程序解决。

三、土地权属的确认

1. 农村地区(含城市郊区)土地所有权和使用权的确认

农 村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事业单位的边界等。它不但形式复杂,而且往往用地手续不齐全。因此,应将文件 确认、惯用确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。对完成了土地利用现状调查的地区,其调查成果的表册和图件是很有说服力 的确权文件的,应予承认。

铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地,其所有权属国家,使用权归各管理部门。由于这些用地分布广泛,并且比较零乱,其权属边界比较复杂。在进行土地权属调查时,按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权。

2. 城市土地使用权的确认

城市的土地所有权为国家所有,权属主只有土地使用权。城市土地使用权主要按以下述文件确认:

(1) 单 位用地红线图。红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线,并注有用地单位名称、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人和经 办单位印章等信息的一种图件。红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、用地所在市县审批、城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理 征(拨)地手续、再由城市勘测部门划定红线等一系列法定手续。红线图是审核土地权属的权威性文件。在进行地籍调查时,可根据该红线图来判定土地权属,并到实地勘定用地范围的边界。

(2) 房地产使用证。包括地产使用证、房地产使用权证或房产所有权证。1949年以来的几十年中,有的城市曾经核发过地产使用证。1978年至1986年,城市房地产部门组织过地籍测量,绘制过房产图,并发放过房地产使用权证或房产所有权证。这些文件可作为确权依据。

(3) 土地使用合同书、协议书、换地书等。1949年至1986年的几十年中,企事业单位之间的调整、变更,企事业单位之间的合并、分割、兼并、转产等情况,它们所签订的各种形式的土地使用合同书、协议书、换地书等,本着尊重历史、注重现实的原则,可作为确权文件。

(4) 征(拨)地批准书和合同书。1949年至1982年,企事业单位建设用地采取征(拨)地制度。权属主所出示的征(拨)地批准书和合同书,可作为确权文件。

(5) 有偿使用合同书(协议书)和国有土地使用权证书。1986年之后,国家进一步明确了土地所有权与使用权分离的制度,改无偿使用土地为有偿使用土地。政府土地管理部门为国有土地管理人,以一定的使用期限和审批手续,对土地使用权进行出让、转让或拍卖。所签订的有偿使用合同书(或协议书)和发放国有土地使用权证是土地使用权确认的文件。

(6) 城市住宅用地确权的文件。现阶段我国的城市住宅有三种所有制,即全民所有制住宅、集体所有制住宅和个人所有制住宅。一般情况下,住宅的权属主同时是该住宅所座落的土地的权属主。单位住宅用地根据其征(拨)地红线图和有关文件确权;个人住宅用地(含购商品房住宅)根据房产证、契约等文件确权;奖励、赠与的房屋用地应根据奖励证书、赠与证书和有关文件(如房产证)确认土地使用权。

第二节 土地划分与编号

要达到科学管理土地的要求,地籍必须建立地块标识系统,包括土地的划分规则和编号系统。这不仅有利于土地利用规划、计划、统计与管理,而且便于资料整理以及信息化、自动化管理,便于检索、修改、存储、利用。

一、土地划分

土地划分是指为满足土地管理工作的需要所确定的地块所属地域上的空间层次。根据我国国情,划分的空间层次应与行政管理系统相一致。

1. 城镇地区土地划分

首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地,城镇可划分区和街道两级,在街道内划分宗地(地块)。当街道范围太大时,可在街道的区域内,根据线状地物,如街道、马路、沟渠或河道等为界,划分若干街坊,在街坊内划分宗地(地块);若城镇比较小,无街道建制时,也可在区或镇的管辖范围内,划分若干街坊,在街坊内划分宗地(地块)。对城镇,完整的土地划分就是××省××市××区××街道××街坊××宗地(地块)。

2. 农村地区土地划分

按我国目前农村行政管辖系统,未级行政区是乡(镇),按城镇模式,完整的土地划分应是××省××县(县级市)××乡(镇)××行政村××宗地(地块)××图斑。

3. 地籍区和地籍子区

这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的。在我国,地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。实际工作中,地籍区相当于街道或乡镇,地籍子区相当于街坊或行政村。当然还有其他的划分方法。在德国的某些地方用二千分之一的地籍图的图幅范围为一个地籍区或地籍子区。

二、地块、宗地与界址

() 地块与宗地

地 块是可辨认出同类属性的最小土地单元。在地面上确定一个地块实体的关键在于根据不同的目的确定“同类属性”的含义。它可以是权利的,或生态的,或经济的, 或利用类别的,等等。如地块具有权利上的同一性,则称为权利地块,实质上就是我们所说的宗地或丘;如地块具有利用类别上的同一性,则称分类地块,在土地利 用现状调查中称图斑;如地块具有质量上的统一性,则称质量地块(均质地域);如地块是受特别保护的耕地,则叫农田保护区或基本农田保护区,等等。地块的特征如下:

(1) 在空间上具有连续性。

(2) 空间位置是固定的,边界是相对明确的。

(3) “同类属性”既可以是某一种属性,也可以是某一类属性的集合,即可以采用土地的权利、质量、利用类别等中的一个属性或几个属性的组合作为“同类属性”来标识一个地块的具体空间位置。在地籍工作中,宗地、图斑、均质地域、农田保护区等都是具有确定的“同类属性”的地块。

宗地是指权利上具有同一性的地块,即同一土地权利相连成片的用地范围。根根据地块的含义,宗地具有固定的位置和明确的权利边界,并可同时辨认出确定的权利、利用、质量和时态等土地基本要素。

() 土地权属界址

土地权属界址(简称界址)包括界址线、界址点和界标。所谓土地权属界址线(简称界址线)是指相邻宗地之间的分界线,或称宗地的边界线。有的界址线与明显地物重合,如围墙、墙壁、道路、沟渠等,但要注意实际界线可能是它们的中线、内边线或外边线。界址点是指界址线或边界线的空间或属性的转折点。

界标是指在界址点上设置的标志。界标不仅能确定土地权属界址或地块边界在实地的地理位置,为今后可能产生的土地权属纠纷提供直接依据和和睦邻里关系,同时也是测定界址点坐标值的位置依据。《城镇地籍调查规程》设计了5种界标,分别见图2-1至图2-5。图中数值的单位为毫米。

(1) 混凝土界址标桩(地面埋设用)见图2-1。

图2-1 混凝土界址标桩

(2) 石灰界址标桩(用于地面填设)见图2-2。

图2-2 石灰界址标桩

(3) 带铝帽的钢钉界址标桩(在坚硬的地面上打入埋设)见图2-3。

图2-3 带铝帽的钢钉界址标桩

 

 

 

 

(4) 带塑料套的钢棍界址标桩(在房、墙角浇筑)见图2-4。

图2-4 带塑料套的钢棍界址标桩

(5) 喷漆界址标志(在墙上喷漆)图2-5。

图2-5 喷漆界址标志

() 边界类型与边界系统

1. 边界类型

边界,也称界线,在地籍中有着特殊的地位,这是由土地的自然特性和人类对土地占有或使用的结果所决定的。根据土地划分的方法,形成了三种边界,即行政边界、宗地边界和地块边界。

(1) 行政边界。包括省界、县界、市界、区界、乡镇、行政村界等。这些边界一般由各级政府部门(如民政部门等)划定。它们大都由路、沟渠、河流、田埂、山脊或山谷、人造边界要素等构成,边界多半有一定的宽度,并由行政辖区双方共有。在农村,一般这些边界都与土地所有权界线重合。

(2) 宗地边界。根据宗地划分方法而划分出的地块边界。

(3) 地块边界。在土地管理工作中,根据地块的含义划分出的地块的边界。

2. 边界系统

所谓边界系统,就是人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般由普通边界和法律边界组成。

所 谓普通边界是指主要依靠自然的或人造的边界要素,依据各地的普通规则,但没有精确的边界数据,或有边界数据但没有法律手续固定下来的边界。这种边界在英国 的土地登记系统中有较为详细的描述,在我国农村地区普遍存在。至今我国的行政边界也大都属于此类,我国土地利用现状的调查中的地块边界也属此类。

所谓法律边界是指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量,获取测量数据,通过法律程序给予承认,并在实地以法律的形式固定下来的边界。

自然边界要素主要指一些固定的、明显的地物点(如围墙、道路中心线、房角等)和固定的、明显的线状地物或地形结构线(如山脊线、山谷线、行树、河流的边线或中心线等)。人造边界要素主要指人工制作的界标,如《地籍调查规程》中设计的5种界标。在这里,最重要的是精确测量这些要素,其数据通过法律程序予以确认即可。

在 我国的地籍管理工作中,这两种边界都存在。普通边界由于其自然要素的存在,缺乏必需的边界数据和法律手续,可能引起争议,缺乏安全性。如果全部采用法律边 界,需要强大的经济资助,此时就必须详细地分析普通边界向法律边界转换的经济与利益的关系和必要性。在这个问题上,考虑其区域性是很重要的。

() 宗地的划分

根据权属性质的不同,宗地可分为土地所有权宗地和土地使用权宗地。依照我国相关法律法规,通常调查集体土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地。

1. 基本方法

无论是集体土地所有权宗地,还是集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地,其划分如下:

(1) 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地;

(2) 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地,则划分为两个或两个以上的宗地;

(3) 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用,实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的,划为一宗地,称组合宗。

(4) 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围,如果土地权属来源不同,或楼层数相差太大,或存在建成区与未建成区(如住宅小区),或用地价款不同,或使用年期不同等情况,在实地又可以划清界限的,可划分成若干宗地。

2. 集体非农建设用地使用权宗地划分

在农村和城市郊区,依据宗地划分的基本原则,农村居民地内村民建房用地(宅基地)和其他建设用地,可按集体土地的使用权单位的用地范围划分为宗地,一般反映在农村居民地地籍图(岛图)上。

3. 集体土地所有权宗地的划分

依照《中华人民共和国土地管理法》规定,农村可根据集体土地所有权单位(如村民委员会、农业集体经济组织、村民小组、乡(镇)农民集体经济组织等)的土地范围划分土地所有权宗地。

一个地块由几个集体土地所有者共同所有,其间难以划清权属界线的,为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。

4. 城镇以外的国有土地使用权宗地的划分

城镇以外,铁路、公路、工矿企业、军队等用地,都是国有土地,这些国有土地使用权界线大多与集体土地的所有权界线重合,其宗地的划分方法与前述相同。

5. 争议地、间隙地和飞地

争议地是指有争议的地块,即两个或两个以上土地权属主都不能提供有效的确权文件,却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地是指无土地使用权属主的空置土地。飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。这些地块均实行单独分宗。

三、土地编号

1. 城镇地区土地编号

通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号,如果街道下划分有街坊(地籍子区)就采用街道、街坊和宗地三级编号。一般情况下,地籍编号统一自西向东、从北到南从“001”开始顺序编号。如03—05—012,表示××省××市××区第3街道,第5街坊,第12宗地。地籍图上采用不同的字体和不同字号加以区分;而宗地号在图上宗地内以分数形式表示,分子为宗地编号,分母为地类号。通常省、市、区、街道、街坊的编号在调查前已经编好,调查时只编宗地号,并及时填写在相应的表册中。

2. 农村地区地籍编号

农村应以乡(镇)、宗地和地块三级组成编号。其原则同上,如02—04—005表示××省××县(县级市)××乡(镇)第2行政村,第4宗地,第5地块(图斑)。

通常省、县(县级市)、乡(镇)、行政村的编号在调查前已经编好,调查时只编宗地号和地块号,并及时填写在相应的表册中。

3. 其他的编号方法

根据宗地的划分情况,每个宗地编号共有13位,编号方法见表2-1。编号第1~10位为该宗地所属行政区划的代码。其中,前6位即省、地市、县/区的代码,可直接采用身份证的前6位编号方案,如610324代表陕西省宝鸡市扶凤县;第7、8位为街道/镇/乡代码;第9、10位为街坊/行政村代码。它们是在所属上一级行政区划范围内统一编号的。第11、12、13位为宗地所在街坊/行政村(村民委员会)范围内按“弓”型顺编的序号。

表2-1    宗 地 编 号

在编号中的位置

第1、2位

第3、4位

第5、6位

第7、8位

第9、10位

第11、12、13位

宗地编号

×   ×

×   ×

×   ×

×   ×

×   ×

×   ×   ×

代码数字范围

00~99

00~99

00~99

00~99

00~99

001~999

代码意义

省级代码

城市级

代码

县、县级市、区代码

街道、镇、乡代码

街坊、行政村代码

宗地序号

注:城镇中在划分街坊时一般以马路、巷道、河沟等线状地物为界来划分、街坊划分不宜过大,以宗地不超过999个为宜,并且要给变更编号留有较大的余地。

第三节土地权属调查

土地权属调查是指以宗地为单位,对土地的权利、位置等属性的调查和确认(土地登记前具有法律意义的初步确认)。土地权属调查可分为土地所有权调查和土地使用权调查。在我国,初始土地所有权调查与土地利用现状调查一起进行,同时也调查城镇以外的国有土地使用权,如铁路、公路、独立工矿企事业、军队、水利、风景区的用地和国营农场、林场、苗圃的用地等。

一、土地权属调查的内容

(1) 土地的权属状况,包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。

(2) 土地的位置,包括土地的座落、界址、四至关系等。

(3) 土地的行政区划界线,包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相关的地理名称等。

(4) 对城镇国有土地,调查土地的利用状况和土地级别。

二、土地权属调查的程序

(1) 拟订调查计划。首先明确调查任务、范围、方法、时间、步骤,人员组织以及经费预算,然后组织专业队伍,进行技术培训与试点。

(2) 物质方面准备。印刷统一制定的调查表格和簿册,配备各种仪器与绘图工具、生活交通工具和劳保用品等。

(3) 调查底图的选择。根据需要和已有的图件,选择调查底图。一般要求使用近期测绘的地形图、航片、正射像片等。对土地所有权调查,调查底图的比例尺在1:5 000至1:50 000之间;对土地使用权调查,调查底图的比例尺在1:500至1:2 000之间。

(4) 街道和街坊的划分。在确定了调查范围之后,还要在调查底图上,依据行政区划或自然界线划分成若干街道和街坊,作为调查工作区。

(5) 发放通知书。实地调查前,要向土地所有者或使用者发出通知书,同时对其四至发出指界通知。按照工作计划,分区分片通知,并要求土地所有者或使用者(法人或法人委托的指界人)及其四至的合法指界人,按时到达现场。

(6) 土 地权属资料的收集、分析和处理。在进行实地调查以前,调查员应到各土地权属单位,收集土地权属资料,并对这些资料进行分析处理,确定实地调查的技术方案。 在进行资料分析处理时,对于能完全确权的宗地,在调查的底图上标绘出各宗地的范围线,并预编宗地号,及时建立地籍档案。否则,按街道或街坊将宗地资料分 类,预编宗地号,在工作图上大致圈定其位置,以备实地调查。

(7) 实地调查。根据资料收集、分析和处理的情况,逐宗地进行实地调查,现场确定界址位置,填写地籍调查表,绘制宗地草图。

(8) 资料整理。在资料收集、分析、处理和实地调查的基础上,编制宗地号,建立宗地档案,准备地籍测量所需的资料。

三、土地权属状况调查

(一)土地权属来源调查

土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。

1. 集体土地所有权来源调查

集体土地所有权的权属来源种类主要有:

(1) 土改时分配给农民并颁发了土地证书,土改后转为集体所有。

(2) 农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。

(3) 城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地。

(4) 凡在1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》颁布时确认的生产经营的土地和以后经批准开垦的耕地。

(5) 城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕种的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。

(6) 按照协议,集体经济组织与国营农、林、牧、渔场相互调整权属地界或插花地后,归集体所有的土地。

(7) 国家划拨给移民并确定为移民拥有集体土地所有权的土地。

2. 城镇土地使用权来源调查

迄今为止,我国城镇土地使用权属来源主要分两种情况:

一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之前权属主取得的土地,通常叫历史用地。

另一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之后权属主取得的土地。具体地:

——经人民政府批准征用的土地,叫行政划拨用地,一般是无偿使用的。

——1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后权属主取得的土地,叫协议用地,一般是有偿使用的。

在土地权属调查时,具体的情况可能较复杂,各个地方的情况也有所差别。

3. 土地权属来源调查的注意事项

在调查土地权属来源时,应注意被调查单位(即土地登记申请单位)与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时,需要对权属单位的历史沿革、使用土地的变化及其法律依据进行细致调查,并在地籍调查表的相应栏目中填写清楚。

(二) 其他要素的调查

(1) 权属主名称。权属主名称是指土地使用者或土地所有者的全称。有明确权属主的为权属主全称;组合宗地要调查清楚全部权属主全称和份额;无明确权属主的,则为该宗地的地理名称或建筑物的名称,如××水库等。

(2) 取得土地的时间和土地年期。取得土地的时间是指获得土地权利的起始时间。土地年期是指获得国有土地使用权的最高年限。在我国,城镇国有土地使用权出让的最高年限规定为:住宅用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

(3) 土地位置。对土地所有权宗地,调查核实宗地四至,所在乡(镇)、村的名称以及宗地预编号及编号。对土地使用权宗地,调查核实土地座落,宗地四至,所在区、街道、门牌号,宗地预编号及编号。

(4) 土地利用分类和土地等级调查。由于集体土地所有权宗地的土地类型较多,其调查方法参阅第三章;而城镇村庄土地使用权宗地的土地类型比较单一,2002年以前采用《城镇土地利用分类及含义》(见附录一),2002年以后采用《全国土地分类(试行)》(参阅第三章)。

四、土地权属界址调查

界线调查时,必须向土地权属主发放指界通知书,明确土地权属主代表到场指界时间、地点和需带的证明与权源材料。

1. 界址调查的指界

界 址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点、线的具体位置。现场指界必须由本宗地及相邻宗地指界人亲自到场共同指界。若由单位法人代表指界,则 出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时,应由委托的代理人指界,并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地,应共同委托 代表指界,并出示委托书和身份证明。

(2) 对现场指界无争议的界址点和界址线,要埋设界标,填写宗地界址调查表,各方指界人要在宗地界址调查表上签字盖章,对于不签字盖章的,按违约缺席处理。

(3) 宗地界址调查表的填写应特别注意标明界址线应在的位置,如界址点(线)标志物的中心、内边、外边等。

对于违约缺席指界的,根据不同情况按下述办法处理:

(1) 如一方违约缺席,其界址线以另一方指定的界址线为准确定;

(2) 如双方违约缺席,其界址线由调查员依据有关图件和文件,结合实地现状决定。

(3) 确定界址线(简称确界)后的结果以书面形式送达违约缺席的业主,并在用地现场公告,如有异议的,必须在结果送达之日起十五日内提出重新确界申请,并负责重新确界的费用,逾期不申请,确界自动生效。

2. 权属主不明确的界线调查

(1) 征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有而未明确使用者的土地,在国有土地使用权、乡(镇) 集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上,根据实际情况划定土地界线。

(2) 暂不确定使用者的国有公路、水域的界线,一般按公路、水域的实际使用范围确界。

(3) 不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线,暂时由相邻权属单位单方指界,并签订《权属界线确认书》,待明确土地使用者并提供权源材料后,再对界线予以正式确认或调整。

3. 乡镇行政境界调查

调查队会同各相邻乡(镇)土地管理所依据既是村界又是乡(镇)界的界线,结合民政部门有关境界划定的规定,分段绘制相邻乡(镇)行政境界接边草图,并将该图附于《乡(镇)行政界线核定书》,并由调查队将所确定的乡(镇)行政界线标注在航片或地形图上,提供内业编辑。

4. 界标的设置

调查人员根据指界认定的土地范围,设置界标。对于弧形界址线,按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线,由于设置界标太多,过于繁琐,可以采取截弯取直的方法,但对相邻宗地来说,由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。

乡(镇)、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段,应设立界标。

5. 界址的标注和调查表的填写

一个乡(镇)权属调查结束后,在乡(镇)境界内形成的土地所有权界线、国有土地使用权界线、无权属主或权属主不明确的土地权属界线、争议界线、城镇范围线构成无缝隙、无重叠的界线关系,这些界址点、线均应标注在调查用图上。

地籍调查表(见本章附录二)是土地权属调查确定权属界线的原始记录,是处理权属争议的依据之一,必须按规定的格式和要求认真填写。

五、土地权属界址的审核与调处

外业调查后,要对其结果进行审核和调查处理。使用国有土地的单位,要将实地标绘的界线与权源证明文件上记载的界线相对照。若两者一致,则可认为调查结束;否则需查明原因,视具体情况作进一步处理。对集体所有土地,若其四邻对界线无异议并签字盖章,则调查结束。

有争议的土地权属界线,短期内确实难以解决的,调查人员填写《土地争议原由书》一式5份,权属双方各执1份,市、县(区)、乡(镇、街道)各1份。调查人员根据实际情况,选择双方实际使用的界线,或争议地块的中心线,或权属双方协商的临时界线作为现状界线,并用红色虚线将其标注在提供市、区的《土地争议原由书》和航片(或地形图)上。争议未解决之前,任何一方不得改变土地利用现状,不得破坏土地上的附着物。

六、宗地草图的绘制

宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。在进行权属调查时,调查员填写并核实所需要调查的各项内容,实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后,现场草编绘制宗地草图。图2-6为城镇土地使用权宗地草图。

图2-6 宗地草图样图

1. 宗地草图记录的内容

(1) 本宗地号和门牌号,权属主名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主名称;

(2) 本宗地界址点,界址点序号及界址线,宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的地物等;

(3) 界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离;

(4) 确定宗地界址点位置,界址边长方位所必须的建筑物或构筑物;

(5) 概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。

2. 宗地草图的特征

(1) 它是宗地的原始描述;

(2) 图上数据是实量的,精度高;

(3) 所绘宗地草图是近似的,相邻宗地草图不能拼接;

3. 宗地草图的作用

(1) 它是地籍资料中的原始资料;

(2) 配合地籍调查表,为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息;

(3) 可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。

4. 绘制宗地草图的基本要求

绘制宗地草图时,图纸质量要好,能长期保存,其规格为32开、16开或8开,过大宗地可分幅绘制;草图按概略比例尺,使用2H~4H铅笔绘制,要求线条均匀,字迹清楚,数字注记字头向北向西书写;过密的部位可移位放大绘出;应在实地绘制,不得涂改注记数字;用钢尺丈量界址边长和相关边长,并精确至0.01m。

 

思考题

1. 试述我国土地权属的性质及其权属单位。

2. 土地权属的确认方式有哪几种?如何确认土地权属?

3. 简述地块和宗地的概念及其划分原则。

4. 论述土地权属界址、边界系统和边界类型。

5. 简述土地权属调查的内容和基本程序。

6. 土地权属调查中,违约指界如何处理?

7. 土地权属界线的如何审查与调处?

8. 土地权属界线的争议如何调查处理?

9. 简述界址调查的指界方法。

10. 什么是飞地、间隙地、争议地?

11. 宗地草图的论述。

 

 

附录一  城镇土地利用分类及含义(1989年标准)

一级类型

二级类型

含   义

编号

名称

编号

名称

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

商业金融业用地

 

工业、仓储用地

市政用地

公共建筑用地

住宅用地

交通用地

特殊用地

水域用地

农用地

其他用地

11

12

13

21

22

31

32

41

42

43

44

45

61

62

63

64

71

72

73

74

91

92

93

94

商业服务业

 

旅游业

金融保险业

工业

仓储

市政公用设施

绿化

文、体、娱

机关、宣传

科研、设计

教育

医卫

铁路

民用机场

港口码头

其他交通

军事设施

涉外

宗教

监狱

水田

菜地

旱地

园地

指商业服务业、旅游业、金融保险业等用地。

指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印撰写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券兑换所、保险公司等用地。

指工业、仓储用地。

指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。

指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

指市政公用设施、绿化用地。

指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电所、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。

指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。

指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。

指行政及事业机关,党、政、工、青、妇、群众组织驻地,广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

指科研、设计机构用地。如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等用地。

指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校,中、小学校、幼儿园、托儿所,业余、进修院校,工读学校等用地。

指医院、门诊部、保健院(站、所)、疗养院(所)、救护、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

指供居住的各类房屋用地。

指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

指铁路线路及场站、地铁出入口等用地。

指民用机场及其附属设施用地。

指专供客、货运船舶停靠的场所用地。

指车场站、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

指军事设施、涉外、宗教、监狱等用地。

指军事设施用地。包括部队机关、营房、军用工厂、仓库和其他军事设施等用地。

指外国使领馆、驻华办事处等用地。

指专门从事宗教活动的庙宇、教堂等宗教自用地。

指监狱用地。包括监狱、看守所、劳改场(所)等用地。

指河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、防洪堤防等用地。

指水田、菜地、旱地、园地等用地。

指筑有田埂(坎)可以经常蓄水,用于种植水稻等水生作物的耕地。

指种植蔬菜为主的耕地。包括温室、塑料大棚等用地。

指水田、菜地以外的耕地。包括水浇地和一般旱地。

指种植以采集果、叶、根、茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物,覆盖度大于50%,包括树苗圃等用地。

指各种未利用土地、空闲地等其他用地。

 

附录二  地籍调查表样式

 

                编号:

地  籍  调  查  表

 

 

 

 

 

 

_______区(县)_______乡、镇、街道_______号

 

 

 

 

 

 

 

 

 

年    月    日

 

 

 

续附录二

土地使用者

名称

东江市西城区万里街中学
性 质 全民
上级主管部门 东江市西城区教育委员会
土地座落 东江市西城区万里街6号
法人代表或户主 代      理       人
姓名 身份证号码 姓名 身份证号码 电话号码
郭川   李冬   541777
  土地权属性质       国有土地使用权

预 编 地 籍 号

地  籍   号

2-(3)-4

2-(3)-3

所在图幅号

10.00-20.00

宗地四至

详见宗地草图

批准用途 实际用途 使用期限
教育 中学校舍  
共有使用权情况 万里街中学使用本宗地
说明  

 

 

续附录二

 

界     址     标      示

 

界址点号

界标种类

界址间距/m

界址线类别

界址线位置

 

水泥桩

石灰桩

喷油漆

 

1

23. 60

 
 

2

8. 75

 
 

3

2. 51

 
 

4

12. 50

 
 

5

26. 00

 
 

6

10.00

 
 

7

6. 10

 
 

8

13. 25

 
 

1

 
 

 
 

界址线

邻宗地

本宗地

 
 

起点号

终点号

地籍号

指界人

姓名

签章

指界人

姓名

签章

日期

 

1

2

李红

李冬

25/2

 

2

3

2-(3)-2

王成

李冬

25/2

 

3

4

2-(3)-2

王成

李冬

25/2

 

4

5

2-(3)-1

王长青

李冬

25/2

 

5

5

2-(3)-4

杨村和

李冬

25/2

 

6

7

2-(3)-5

万方

李冬

25/2

 

7

8

2-(3)-5

万方

李冬

25/2

 

8

1

2-(3)-6

刘江

李冬

25/2

 

 

界址调查员姓名

张成元

 

续附录二

权属调查记事及调查员意见:

 

 

 

 

调查员签名                                  日期

地籍勘丈记事:

 

 

 

 

 

勘丈员签名                                  日期

地籍调查结果审核意见:

 

 

 

 

 

 

 

审核人签章                                   审核日期

 

注:地籍调查表的填写要求

每一宗地单独填写一份地籍调查表,宗地草图是调查表的附图。填表时应随调查随填表,做到图表与实地一致,项目齐全,准确无误,其样式见表2-4。若相邻宗地指界人无争议,则由双方指界人在地籍调查表上签字盖章,即为有效。

表 中主要内容:包括本宗地籍号及所在图幅号;土地座落、权属性质、宗地四至;土地使用者名称;单位所有制性质及主管部门;法人代表或户主姓名,身份证明号 码、电话号码;委托代理人姓名、身份证明号码、电话号码;批准用途、实际用途及使用期限;界址调查记录;宗地草图;权属调查记事及调查员意见;地籍勘丈记 事;地籍调查结果审核。

1. 填写要求

(1) 必须做到图表与实地一致,各项目填写齐全,准确无误,字迹清楚整洁。

(2) 填写各项目均不得涂改,同一项内容划改不得超过两次,全表不得超过两处,划改处应加盖划改人员印章。

(3) 每宗地填写一份,项目内容多的,可加附页。

(4)地籍调查结果与土地登记申请书填写不一致时,应按实际情况填写,并在说明栏中注明原因。

2. 填表说明

(1) 说明:变更地籍调查时,将原使用人、土地座落、地籍号及变更的主要原因在此栏内注明。

(2) 宗地草图:对较大的宗地,本表幅面不够时,可加附页绘制附在宗地草图栏内。

(3) 权属调查记事及调查员意见:记录在权属调查中遇到的政策、技术上的问题和解决方法;如存在遗留问题,将问题记录下来,并尽可能提出解决意见等;记录土地登记申请书中有关栏目的填写与调查核实的情况是否一致,不一致的要根据调查情况作更正说明。

(4) 地籍勘丈记事:记录勘丈采用的技术方法和使用的仪器;勘丈中遇到的问题和解决办法;遗留问题并提出解决意见等。

(5) 地籍调查结果审核意见:对地籍调查结果是否合格进行评定。

(6) 表内其他栏目可参照土地登记申请书中的填写说明填写。

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