“酒店式公寓”叫停-转自遥远

时间: 2019-09-15 / 分类: 法律法规规范 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
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【遥远按】根据《江苏省城乡规划条例》第50条规定,凡房屋产权证上的用途明确为“住宅”的,业主不得违反法律法规以及管理规约,擅自将其改变为经营性用房。这是对“酒店式公寓”的叫停,也是对《物权法》进一步的明确。双方当事人均应当知晓《物权法》的相关规定;而将住宅改变为经营性用房的相关申报审批手续义务,应当由出租方承担,故双方当事人对租赁合同的解除均存在过错。

“酒店式公寓”叫停 “变身”引发索赔官司

业主:开发商单方终止合同

酒店式公寓,返租10年,每年8%的回报率,还可以每年享受免费入住酒店15天。这是市区某开发商打出的促销广告。对于业主来说,这样的酒店式公寓的升值和回报空间比较稳定,且可观。孙金龙夫妇就是看了这个宣传后怦然心动的。

  2009年10月,孙金龙与某开发商签订了商品房买卖合同,花了17万多元买了其开发的某小区的一套 39.09平方米的房子。在签订购房合同的同时,孙金龙还与开发商签订了房屋租赁合同,约定租期10年,在合同约定的同等条件下对方可单方行使2次租权。

  孙金龙说,合同还约定,双方不得以任何形式单方中止合同,否则按10年总租金的2倍支付违约金给对方,并承担因中止合同给对方造成的经济损失。2010年11月下旬,自己突然接到开发商通知,对方中止合同。

  在和开发商交涉无果的情况下,孙金龙将开发商告上法院,索赔合同约定的10年总租金百分之三十的违约金42264元;支付从 2010年7月1日起至 2011年1月31日止合同履行期间的租金8218元。

  在诉讼之前,2011年5月底,市仲裁委作出裁决书,裁定开发商向孙金龙退还装修费用一万五千多元。

开发商:新规出台无奈之举

  和孙金龙一样,冲着“酒店式公寓”而来的,还有几十名业主。他们的遭遇也相同,都接到一纸中止合同通知。他们的选择,也和孙金龙一样,通过诉讼维权。

  而运作酒店式公寓的某开发商也是一肚子委屈。他们表示,确实和业主们签订了租赁合同,但在签订租赁合同后,江苏省人大常委会颁布了《江苏省城乡规划条例》(以下简称《条例》)。依据刚出台的新规,酒店经营的审批手续已不可能办理,租赁合同的目的已不能实现,且合同目的不能实现的原因是不可抗力造成的。

  对于孙金龙的索赔,开发商表示,仅同意支付合同解除前的租金,在此之后因原告自身扩大的损失,开发商不再承担违约责任。他们表示,由于自己与业主解除合同符合免责的不可抗力原则和情势变更原则,与业主解除合同,依法应不承担违约责任。双方在租赁合同中约定的违约金过高,请求适当减少支付约定的违约金。

  案件在审理过程中,经法院多次调解,因原、被告意见分歧较大,未能达成调解意见。

背景:紧急叫停的“酒店式公寓”

  “酒店式公寓”一度在各地颇为风行,但该项目的发展也引发了广泛的争议和质疑。问题的关键在于,其房屋产权性质为住宅,而开设酒店则属于经营性行为。

  2010年3月,江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过了《条例》,该条例于 2010年7月1日施行,条例第五十条规定:业主不得违反法律法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的,应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求,征得利害关系人同意,报经城乡规划主管部门的批准,到房屋产权登记机关办理相关变更手续;涉及改变土地用途的,应当依法办理审批手续。违反前款规定,擅自将住宅改变为经营性用房的,工商、文化等有关部门不得核发相关证件。

  而“有利害关系的业主”为不确定主体,在实际操作层面很难达到法律、法规规定的要求。2010年11月,盐城市工商行政管理局出具证明:“ 2010年7月1日起,依据《条例》第五十条第三款规定,凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的,工商部门不得核发营业执照”。

  拿不到审批手续,等于堵死了某些开发商返租公寓开设酒店的路。

判决:开发商承担相应赔偿

  法院认为,《条例》第50条内容是基于《物权法》相关规定,是对《物权法》进一步的明确。《物权法》在双方当事人签订租赁合同时早已实施,双方当事人均应当知晓相关规定,而将住宅改变为经营性用房的相关申报审批手续义务,应当由作为出租方业主的孙金龙承担,故双方当事人对租赁合同的解除均存在过错。

  由于双方当事人对租赁合同目的不能实现均存在过错,开发商作为酒店经营者,对相关法律规定知晓理解的程度和义务要远高于业主孙金龙,因此开发商的过错程度相对较大。但孙金龙未在开发商发出解除租赁合同通知后及时收回房屋,其自身对解除租赁合同后扩大的损失亦应承担相应的责任。

  据此,法院判令开发商赔偿孙金龙房屋租金5352.65元,赔偿孙金龙因解除租赁合同的损失5997.93元。

  目前,此案已告结束。几十位和孙金龙一样选择诉讼的业主,维护了自己的权益。但他们最初购买这种小户型房时,就是冲着“酒店式公寓”及其返租前景去的,当梦想成空,他们只能自己消化了。

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