房屋面积测量误差国家规定--规划核实中允许误差如何把握

admin1周前法律法规规范490

1、从购房合同的法律层面

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。

 

实测和预测的面积误差应该在3%以内,也就是说100平米的房子在实测以后面积不能低于97平米或者不能高于103平米。

一般情况,商品房购买合同里都会对这一条进行明确,毕竟涉及很大的利益在里面。

对于面积不超过3%的情况来说,一般都在房产合同中有明确的条款,对于面积超过建筑面积的,购房者需要按照原价补齐房款,对于面积低于建筑面积的,开发商需要按照原价赔偿房款。

对于面积误差超过3%的情况来说如果合同没有明确规定的,购房者都有权利退房,并且开发商要在1个月内办理退款手续并支付利息。如果购房者不退房的,面积大于3%的情况下,购房者只需要补齐3%的面积房款,其余面积由开发商承担。对于面积小于3%的情况下,开发商需要按照原价赔偿3%以内的部分,然后再以双倍的价格赔偿3%以外的部分。

 

2、产权登记层面

产权登记,办理不动产权证,都是按照房产测绘面积,按照分户测绘面积,除了重庆等少数地方是按照套内面积以外,各地普遍都是要墙中心线测量起,而且要加上公摊面积,所以普通购房人想通过钢尺、测距仪是根本不可能进行房屋面积测量的复核的。

就算是你请第三方测绘公司,他们没有施工图,不知道预售时候、竣工测绘的公摊面积,也是很难复核出来准确的你的房屋实际面积是多少的。

哪应该如何检查你的购房面积到底少没少呢?

你可以要求信息公开,对产权登记中心的相关资料进行收集,然后请第三方测绘公司进行复核。其实这个还是很难的,第一是同城的测绘公司是同行,很难公正,然后一般测量也是没有多少问题的。

 

3、建筑施工层面

其实你基本可以忽略如何分摊的问题,那个还是比较公正的,当然也确实有点不合理,但是每家都是这么做的,比如实际高层住宅有部分得房率不到80%,确实是很坑人的。

你只要考虑房地产开发商有没有按图施工就可以了,如果按图施工了,基本实际购房面积也是不会错的。

要检查是不是按图施工相对比较简单,用钢尺,皮尺,测距仪就可以检查了,前提是你拿到当时审批的施工图(可以按照购房合同上的附图,如果你有其他想法,可以通过信息公开取得)。

你只要测量阳台尺寸,每个房间的进深和开间尺寸就可以了,包括门窗尺寸、房屋室内高度,你可以按施工图加上墙的厚度、楼板厚度等。

尺寸的误差是非常小的,2-3cm最多了,几乎可以忽律。

 

4、多测合一的必要性

以后各地应该会加快推进多测合一了,测量规范更加统一,测量信息更加透明。

 

5、各地做法不一致的问题

对于房屋面积最大允许误差为3%,且项目总建筑面积允许误差累计不得超过500平方米。

其实这个只是一般说法,但是落到政策文件的地方不多,比如有江西的规定:

(一)总建筑面积1000平方米以下(含1000平方米)的最大允许误差为5%

(二)总建筑面积1000―5000平方米(含5000平方米)的最大允许误差为3%

(三)总建筑面积5000―10000平方米(含10000平方米)的最大允许误差为2%

(四)总建筑面积10000平方米以上的最大允许误差为1%

(五)总建筑面积允许误差按累计计算,且允许误差面积不得超过500平方米。

 

但是其他地方没有这个规定啊,比如江苏省就没有省级的,各地级市可能有详细规定。

 

所以你要找当地主管部门提供相关的政策文件才行。

 

6、规范中如何规定

《建筑工程施工质量验收统一标准》里没有对建筑面积的允许误差进行明确。

《建筑工程建筑面积计算规范》里也没有相关规定

《房屋测量规范》有对误差进行明确,但是是尺寸精度,而且表述很复杂,我反正看不懂,对房产面积没有规定允许误差。

国家标准《住宅设计规范GB50096-2011》中的规定如下:住宅层高宜为2.80m。卧室、起居室()的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/31、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室()时,至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m2、厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m3、厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。房间测量面积流程一般在开始测量时,为了保证测量的准确性,测量时要注意使测量位置距地面高1—1.2米。使用面积的测算,对房间内部测量所得到的尺寸,是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸,不能作为面积中的尺寸。1、根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去承重墙体是砖墙时,结构厚24cm,寒冷地区外墙结构厚度为37cm,混凝土墙结构厚度20cm16cm,非承重墙12cm10cm8cm不等。2、一般来说,轴线位于墙体的中间,中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2~3cm(具体图纸中应标注)

允许房屋面积测量误差为3%以内。

一般是3%以内的,属于正常。

房屋面积的计算方法

面积计算执行标准

国家质量技术监督局2000-02-22发布,2000-08-01实施,中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000

房屋丈量方法

1. 丈量整幢房屋的四周边长。(2. 逐户逐间丈量房屋室内边长(以内墙面为准)、墙体厚度,读数取至0.01米。



多说几句,对于我们规划管理人来说,我们只认有资质的测绘公司出具的竣工测绘报告,不考虑测量误差问题。规划核实中对哪些要报关是很敏感的问题,各地出台的规划核实管理办法很多,但是大部制改革后新出台几乎没有看到,建议各省各厅要出台一个较为统一的管理规定,管得越多错得越多,加上房价如果控制好了,估计矛盾会更多。

     



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