城市更新，强调全面的社会调查和广泛的公众参与，以保障广大市民的利益不受市场逐利的损害。

克劳伊茨贝格谨慎更新的“十二条原则”

第1条城市更新的规划和实施必须考虑本地居民和商家。

第2条将技术规划与社会规划结合起来考虑。

第3条保留街区的独特风貌以此唤醒信任感;实体结构的损坏应尽快修复。

第4条建筑的一层应允许变更其用途。第5条更新需循序渐进，逐步推进。

第6条尽量少的拆除，提升现有建筑的庭院绿化，并修复或重新设计外墙。

第7条按照实际需要对公共设施和街道、地方及绿色空间进行改善或建设。

第8条在社会规划方面，务必要考虑到所有相关人员的参与权和物质权利。

第9条所有决定在信任和开诚布公的基础上完成:加强本地利益主体代表性。

第10条城市更新需要可靠的资金，并恰当地使用资金。

第11条必须建立新的、关注于地方利益的董事制度。

第12条谨慎的城市更新是长期的责任。

街道、广场、庭院、等公共空间、绿化、历史建筑的修缮和改造。

对公有和私有房屋进行了翻新；提供了大量公共住房，建设了大量社会设施和高质量公共空间；更新过程开展了实质性且有效的社区参与。更新后的社区不仅商业活力和吸引力有所提升，而且大量原居民继续居住在本地，成为宜居宜业的社区。

从社区更新规划启动开始，业主咨询委员会就定期对该地区的本地业主和租客进行意

见和反馈的收集。在 ISEK 规划工具的引导和支持下，通过多元主体的参与，该社区制作了地区性的“框架性更新规划”。该规划鼓励社区的多功能混合，例如居住和商业的适度混合。以社区为单位，规划设计师组织相关的利益主体对社区更新的具体目标和措施进行讨论和协商。 整个过程中，正是通过业主的参与才有效启动和实施了社区的更新。

该社区除了对现有建筑的立面进行修缮和翻新，还通过合理的阳台加建等来改善居住

的质量。 1990 年启动更新后，该社区通过进行填充式的新建筑建设来修补社区的空间肌理。社区更新充分尊重原有的社区肌理和建筑风格，通过必要的建筑重建来修复和延续街区肌理和功能。 社区里填充式的新建建筑，在体量上与社区协调一致， 但新建筑的立面材料、风格等都和旧建筑截然不同，体现了风格多样化的特点.

更新规划的编制和实施，首先需要认识并处理好经济关系，处理好房地产产权关系成为更新规划的前提性工作。

在总体规划层面，需要从宏观层面对城市更新进行必要的调控和引导，提出城市更新的总体目标和策略，制定相应的城市更新专项规划，划定实施城市更新的片区范围，判断城市更新的规模，提出分区更新规划指引,同时在近期建设规划及年度实施计划中确定城市更新项目类型、规模、位置以及实施时序和规划指引等具体内容。在详细规划层面，需要突破目前主要根据用地权属和使用现状划定更新范围的方式,合理

划定城市更新单元，对城市更新涉及公共利益的主要因素提出强制性的控制要求，包括公共配套设施的类型和规模、公共绿地的保护要求以及必要的开发强度控制要求等，为下一层次面向市场的城市更新单元实施规划的编制奠定基础。需要重点强调的是，在城市更新的整个过程中要加强城市设计的作用，注重旧城传统风貌的保护与延续。

城市更新并非全盘推倒重来，而是在尊重改造区的文化价值、社会价值基础上，协调相关利益主体诉求，以最可行的改造方式平衡城市、社会、市场与原权利人的关系。

城市更新也不是每个地方都能做。第一，只要还有增量开发的机会就不会真正推动城市更新，比如说广州前面连续10年每年建设用地增量高达30km2，城市更新和城中村改造就浅尝辄止，原因就是它没有像深圳一样被逼到墙角。

第二，只有当地的土地价值足够高，足以支付巨额的建筑复建成本，才有可能用较为合理的容积率来平衡改造成本。

“ 城 市 更 新 ” 对 城 市规划而言，就是要回答城市里已有的“老建筑及其相应的既有环境”如何发展的问题。从实际情况看，我认为包括三种类型。一是对建筑与环境实施修缮与整治，可称为“整治型

城市更新”，就是修缮建筑，美化环境，完善设施。表现为城市美化运动、厦门的“美丽厦门共同缔造”、各地城市老旧小区更新等，包括旧建筑加装电梯，也是城市更新。二是改变建筑使用功能，可称为“提升型城市更新”，就是通过改变建筑使用功能来提高建筑使用价值，并结合环境改善，实现提升城市品质。表现为各地老旧厂房的重新利用，以及常见的“破墙开店”等。三是拆除老建筑，建造新建筑，可称为“改造型城市更新”，即传统意义的旧区改造。通过旧区改造实现优化城市土地利用功能，提高土地利用效益，提升环境品质，这种模式在过去的二三十年间比较常见。

广州 成立 了 国 内 首个以 城市更新为 主要 职能 的政 府部 门 “ 广州 城市更新局” 、 深 圳于 ２０ １ ５ 年 ８ 月 出 台 了最 新 的 《城市更新 条例》 、 上 海于 ２０ １ ５ 年 ５ 月 实施 《上海市城市更新实施 办法 》 ）

广州市旧厂房改造专项规划

关于城市更新研究的主题词大体可以分为四类：一类是社会空间关系与政策研究方面的内容，如绅士化、全球化、空间尺度、文化创意产业、收缩城市等；第二类是城市更新的研究对象，如工业遗产、历史街区、历史文化街区、旧城改造、城中村等；第三类是城市更新的研究方法，如实证研究、城市设计、城市治理、存量规划、城市修补等；第四类是与地方相关的研究内容，如中国、深圳市、广州市、上海市、重庆市等。

建筑的适应性再利用是城市更新领域的持续研究热点，它是以自发和非正式的方式重用和调整各种建筑物。

街道是可漫步的，建筑是可阅读的，城市是有温度的”城市更新口号，强调城市的品质、特色和温度在城市更新中的核心价值和作用，以城市更新为契机，实现提高城市竞争力、提升城市的魅力以及提升城市的可持续发展三个维度的总体目标，实现城市经济、文化、社会的融合发展