合资、合作开发房地产案例2019年

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原告(反诉被告):成都新和房地产开发有限公司。住所地:四川成都市金牛区蜀华街2号。

被告(反诉原告):西南石油大学。住所地:四川省成都市新都区新都大道8号。

原告成都新和房地产开发有限公司(以下简称新和房产公司)与被告西南石油大学合资、合作开发房地产合同纠纷一案,本院于2018年8月20日立案受理后,西南石油大学向本院提起反诉,本院予以受理,并依法组成合议庭于2019年2月22日进行了庭前证据交换,并于2019年3月17日、2019年5月31日两次公开开庭进行了审理。


新和房产公司起诉请求:1.判令西南石油大学向新和房产公司支付所欠管理费暂计10369031.1元;2.判令西南石油大学向新和房产公司支付资金利息暂计18028816.59元;3.判令西南石油大学向新和房产公司支付案涉项目亏损暂计12000000元。事实及理由:西南石油大学于2007年8月8日取得四川省省级单位住房制度改革办公室《关于同意西南石油大学修建教职工经济适用住房的批复》,批复同意西南石油大学在成都市新都区新都镇新都大道8号修建教职工经济适用房。2007年9月28日,成都市新都区人民政府发布《关于对西南石油大学变更国有土地使用权用途的批复》,新都区人民政府同意西南石油大学以出让的方式取得72576.34平方米的国有土地作用权,并按照标准的规划用途,将该宗土地用途由教育用地调整为住宅用地。2008年3月20日,西南石油大学与成都市新都区国土资源局就上述出让土地签订《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》。2007年12月26日,新和房产公司与西南石油大学签订《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》,约定由新和房产公司承建该住宅小区的全部工程(项目投资概算最终以设计图纸为准),西南石油大学承诺全部购买该项目用地范围内所有建筑物及设施。2008年5月23日,西南石油大学为建设开发教职工住宅小区“新和·香城学府”选择新和房产公司进行委托代建,并与新和房产公司签订《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合同》,约定项目内容和性质为职工住房(商品房)定向开发(建设和销售),以双方联合开发的合作方式,合作开发房屋及附属配套设施只能销售给双方指定的购房对象。上述合同签订后,新和房产公司严格按照双方约定履行了相关义务,案涉教职工住宅小区“新和·香城学府”也已通过竣工验收,并于2013年8月基本销售完毕。按照《联合开发建设合同》约定,新和房产公司就上述委托代建项目应收取投资总额3%的管理费。根据2018年7月成都长源工程咨询有限公司(以下简称长源咨询公司)出具《新和·香城学府项目开发费用审核报告》,上述委托代建项目费用总额为394398087.19元,故西南石油大学应当按照合同约定向新和房产公司支付管理费10369031.1元。此外,新和房产公司在该项目开发建设过程中发生亏损约12000000元、利息18028816.59元,因双方为委托代建的法律关系,故上述资金利息和项目亏损均应由西南石油大学承担。为维护自身合法权利,特提出上述诉讼请求。
西南石油大学答辩称,一、本案是一起典型的合资、合作开发房地产合同纠纷,而非代建纠纷,法院立案时将案由确定为合资、合作开发房地产合同纠纷。本案的事实是西南石油大学出土地、新和房产公司出资金,共同开发土地、建筑房屋,并在开发完成后按照约定分配实物,是典型的合作房地产开发行为。具体事实与理由如下:(一)双方的真实意思为合作开发而非代建。1.新和房产公司从原本代建关系变为合作开发关系。2007年10月9日,新和房产公司的关联公司长源咨询公司与西南石油大学签订《西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同》,但2007年12月26日,新和房产公司与西南石油大学签订《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合作协议》后,长源咨询公司立即与西南石油大学解除了代建关系,并签订了《关于终止<西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同>的协议》。合作开发是双方的真实意思表示,代建早已被否定。2.双方合同具备合作开发的基本特征。2007年12月26日双方签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合作协议》和2008年5月23日签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》足以证明双方是合作开发法律关系,而非代建法律关系。双方在合同中明确了合作方式,并约定一方出地、一方出资金,项目工作各有分工,共同管理,开发后进行权益分配,风险体现在分配的权益上,但开发过程中涉及的经济责任、民事责任均由新和房产公司承担。以上约定显然符合合作开发的基本特征。(二)双方在实际履行过程中仍然按照合作开发进行。双方在开发过程中,立项备案、土地使用权证、规划许可、施工许可申请均为双方的名义,而商品房预售是以新和房产公司名义申请并对外销售,商品房的初始产权均登记在新和房产公司名下,并通过销售给教职工后,分户办理产权证给教职工。以上证明双方已按照开发合同的约定实际履行,双方的履行行为实质为合作开发而非代建关系。(三)本案不符合代建的法律关系特征。1.新和房产公司在项目开发过程中,无论从立项备案、设计、施工、销售、产权办理等,均以自己名义对外进行;2.双方签订的合同中从未授权新和房产公司代为开发或者委托其办理事项的约定和出具过委托新和房产公司开发的相关手续;3.新和房产公司在开发过程中通过销售分配的实物收回投资,并以取得分配实物销售,承担自身的风险;4.新和房产公司负责项目工程建设的全部投资;5.新和房产公司负责项目开发过程中的一切工作,并承担开发建设过程中的经济责任和民事责任。以上可以看出,新和房产公司没有以西南石油大学的名义,而是以自身或者双方名义进行开发,新和房产公司在开发过程中全额投资,享有开发的成果,对开发风险以实物分配来体现,开发过程中的风险承担,显然,这不符合委托合同的特征,更不符合委托代建的基本特征。(四)本案中出现代建的提法或者管理费,并不影响本案的性质认定。本案中有材料提及代建,但本案的权利义务关系内容已确定为合作开发而非代建,根据最高人民法院法复〔1996〕16号关于“合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”的规定,以开发合同内容认定为合作开发法律关系。开发合同中提及管理费,该约定的是计算设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制项目总投资的依据,3%作为单价和控制投资的组成部分,也是成本开支的组成部分,该部分含入单价之中,仅仅是计算价格和总投资按此计算而已,并未就此管理费支付设定任何权利义务。综上所述,无论从开发合同约定,还是实际履行,整个案件的性质就是合作开发的法律关系,不具有委托代理的基本特征,不是代建关系,不能因为有关文书中使用“代建”而否定该法律关系的实质。二、新和房产公司要求支付3%的管理费用没有任何的法律和事实依据。(一)双方开发合同的性质,决定了没有代建管理费支付的依据。(二)双方开发合同及后续的合同中,从未就代建管理费约定过相关的权利义务,更无从谈起西南石油大学向新和房产公司支付管理费的事实和法律依据;(三)新和房产公司误读了开发合同的5.1条约定,该条约定,本项目开发的职工住宅及附属设施房屋的设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成:包含土地费……乙方管理费(按总投资的3%计)、维修基金等按商品房开发建设所需的费用。该条中的“管理费”是指乙方在项目开发过程中的管理人员工资、福利、办公费用、工会费用等开支,并非乙方另行收取的费用。本条约定的是计算设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制项目总投资的依据,3%作为单价和控制投资的组成部分,该部分含入单价之中,仅仅是计算价格和总投资按此计算而已,并未就管理费支付设定任何权利义务。同样,西南石油大学给税务局的报告及给新和房产公司的函均提及3%或者代建,但不能改变本案的实质,也未设定任何的权利义务。同样,成本中确实可控制3%的管理费计入销售价,但并非由西南石油大学支付给新和房产公司。(四)新和房产公司依据长源咨询公司出具的《审核报告》计算管理费,该报告不具有证据的三性,不能作为证据使用,以其计算管理费没有依据。(五)新和房产公司实际已收取的足额的管理费。从开发合同第5.1条设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成,第5.1.2条审定销售单价的确定,及2009年1月15日双方依据开发合同确定实际销售单价,该单价中已含了3%的管理费,新和房产公司收取商品房、地下车位的全部价款已实际收回了管理费。三、新和房产公司主张在投资或者开发过程中的利息请求没有事实和法律依据。(一)本案的法律关系是合作开发而非代建,合同中明确项目资金由新和房产公司全部投资,约定6000万元以内的利息计入成本,超过部分由新和房产公司自行承担,新和房产公司主张利息由西南石油大学承担没有任何法律和合同依据。(二)开发合同第4条明确约定了新和房产公司分得本开发建设范围内的住宅及地下车位,并定向销售给西南石油大学指定的购买者,第2.1.5条也明确由新和房产公司按照商品房交易相关规定,同教职工(或者西南石油大学指定对象)直接签订合同并负责房屋产权证书。同时,2012年3月30日,双方就未销售部分房产遗留的相关问题,在互相谅解和互相让步的基础上,签订了《〈联合开发建设合同〉补充协议》,显然,对销售房产产生的资金占用,由西南石油大学承担没有任何依据。(三)新和房产公司所谓的投资没有任何的依据,达到正负零即取得预售许可证时,总建筑面积最多不超过26388.95平方米,按建造成本800元/平方米计算,不足2200万元。项目的土地费用2696余万元及报建费用875万元均是教职工预交,除此外,截止至2009年5月14日前,新和房产公司收西南石油大学转入款项达3000余万元,另支付的土地出让金2696万元中,国土局仅需补缴出让金2016.51万元,西南石油大学多预付了679万元,新和房产公司实际收到约3700万元,余1500余万元,取得销售许可证后,西南石油大学还借款4000万元元给新和房产公司。新和房产公司何来的投资、何须投资、何来利息。(四)新和房产公司依据长源咨询公司出具的《审核报告》计算投资利息而且是估算,该报告本身就不具有证据的三性,不能作为证据使用,以其计算的管理费当然没有依据。四、新和房产公司所谓的亏损与西南石油大学无关。(一)新和房产公司所谓的亏损是依据长源咨询公司出具的《审核报告》,该报告仅计算投资,且该报告本身就不具有证据的三性,不能作为证据使用,以其计算的亏损当然没有法律和事实依据。(二)本案的法律关系并非代建关系,是合作开发法律关系,因此,西南石油大学并非委托方,相关风险和亏损由合作开发的新和房产公司依据相关协议承担风险和亏损。(三)开发合同第5.1条设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成,第5.1.2条审定销售单价的确定,第5.2条确定了设计控制销售价上限(商品房2200元/平方米、车位60000元/个)、第5.3条确定总投资和审定控制销售价只能小于或者等于前述设计控制销售价,第5.3.3条约定住宅部分的审定控制销售单价必须小于或者等于前述设计控制销售价,及2009年1月15日双方依据开发合同确定,实际销售单价,该单价已经包含了所有开发成本的摊销(含3%管理费),亏损是新和房产公司自身编造的,没有事实依据。(四)双方在开发合同中明确了整个开发成果的权益分配,且新和房产公司负责项目开发的全过程工作,并承担开发建设过程中的经济责任和民事责任。其相关风险和亏损应当依据协议承担。实际履行过程中,新和房产公司完全控盘,从设计、建设、销售、价格双方认可并为控制价,即使有亏损,所有房地产收入不能覆盖成本,均属于其违反合同了约定,整体控制不力,操作失误,按约定自行承担。
西南石油大学反诉请求:1.请求判令新和房产公司向西南石油大学承担违约金1425.123万元;2.请求确认新和房产公司和西南石油大学签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合作协议》《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》及2012年3月30日签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》合法有效;确认位于新都大道8号新和·香城小区57栋-1层的433个车位归西南石油大学所有,并责令新和房产公司将车位的产权过户于西南石油大学名下(后西南石油大学撤回了要求过户的诉讼请求)。事实与理由:2007年12月26日,西南石油大学与新和房产公司签订了《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合作协议》,约定了双方为联合开发。2008年5月23日又签订了《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》,协议进一步明确为双方为合作开发房地产,而非代建合同纠纷。协议约定了权益分配,新和房产公司分得本开发建设范围内的住宅及地下车位,并定向销售给西南石油大学指定的购买者;西南石油大学分得附属设施及配套设施,费用自行承担。协议还约定,开工日期2008年7月30日,工期总天数560天,新和房产公司应按合同约定的工期完成工程,如违约延迟,每延迟一天按照合同总金额的千分之一承担违约金。2010年7月22日,成都市新都区规划管理局向新和房产公司颁发的《建设工程规划验收合格证》(验字第510114201050034号),该项目2010年7月22日才验收合格,方达到交钥匙的条件。依据前述约定,新和房产公司理应于2010年2月10日竣工验收合格达到交钥匙条件。而实际验收合格时间逾期达162天,构成违约。应当按照协议约定承担合同总价的每日千分之一的违约金。合同总价暂按土地成本2695.86975万元(即土地使用权面积35944.93m2与土地使用权出让金750元/m2之积)与工程总承包价款10500万元之和13195.587万元计算(备注:合同总价应按照国有土地使用权出让合同记载的不低于2.9亿元总投资计,本案起诉低于该2.9亿的部分,西南石油大学保留另行起诉的权利),新和房产公司应向西南石油大学承担支付违约金为2137.685万元,鉴于每天千分之一(月3%)的违约金过高,故调整为月2%即1425.123万元。2012年3月30日,西南石油大学与新和房产公司签订《〈联合开发建设合同〉补充协议》,该协议约定,西南石油大学在作出重大让步的基础上,以每个7万元的价格购买了西南石油大学与新和房产公司联合开发的记载于新和房产公司名下新和·香城小区的433个车位。购买后由新和房产公司代销车位。并约定上述433个车位若在本协议签订生效后的三年内尚未销售完毕,西南石油大学按本协议约定价格全部予以购买。协议还约定,在建设过程中,西南石油大学向新和房产公司提供了借款资金6342万元(未计算多占用的土地出让金679.3591万元),新和房产公司以车位购买款冲抵借款。其中,抵扣了车位款3031万元。西南石油大学在签订《〈联合开发建设合同〉补充协议》前,已经支付车位的购买款,本协议将西南石油大学借给新和房产公司的款项作了冲抵车位款的约定。目前西南石油大学已实际占有和使用该车位。但新和房产公司至今未将车位的产权过户于西南石油大学名下。新和房产公司行为已经违反双方约定,构成违约,为此,西南石油大学特提起诉讼,请求法院依法维护其合法权益。
新和房产公司答辩称,一、新和房产公司与西南石油大学之间的实质为委托代建关系,并非西南石油大学所称的合作开发。1.根据新和房产公司与西南石油大学双方于2007年12月26日签订《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》,约定由新和房产公司承建该住宅小区的全部工程(项目投资概算最终以设计图纸为准),西南石油大学承诺全部购买该项目用地范围内所有建筑物及设施。新和房产公司保证按合同约定的期限完成该项目的建设任务,保证合同约定的房价控制工程造价,并按约定的价格销售给西南石油大学教职工。从上述合同的约定来看,新和房产公司的义务就是项目的建设任务,由新和房产公司承建该住宅小区的全部工程,并按双方约定的价格定向销售给西南石油大学或者其教职工。2.根据新和房产公司与西南石油大学双方于2008年7月11日签订《土地使用权人加名协议》,约定西南石油大学同意该宗地使用权人增加新和房产公司,但加名后该宗地使用权仍属西南石油大学所有,西南石油大学享有对该宗地使用权所包含的全部权利;新和房产公司不拥有该宗地使用权及不享有该宗地的任何收益;项目开发完成宗地使用权属西南石油大学指定的购房者所有。从上述合同约定来看,双方为了项目的顺利开发,将新和房产公司作为项目宗地的使用权人,但根据双方合同约定,新和房产公司并不对项目宗地享有任何实质权利和收益。3.西南石油大学于2018年6月26日向新和房产公司发送的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》也明确了双方的代建关系。其内容载明:“经过贵我双方的多次沟通,就贵司代建的我校香城学府项目剩余房屋产权证的办理工作。”二、西南石油大学主张新和房产公司承担违约金没有事实和法律依据。1.西南石油大学根据《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》主张违约金与其主张本案属于联合开发存在悖论,既然是联合开发,就不会存在两个联合开发主体间某一方存在逾期竣工的违约责任,只有在委托代建的关系中才会存在逾期竣工的问题。既然西南石油大学主张新和房产公司承担逾期竣工的违约责任,那么说明西南石油大学对新和房产公司主张的委托代建关系是内心确认的。2.新和房产公司在代建过程中并不存在逾期竣工的问题。西南石油大学主张逾期竣工是以《联合开发建设合同》的暂定开工日期(2008年7月30日)作为起算时间,以《建设工程规划验收合格证》的时间(2010年7月22日)作为竣工时间,这种计算方法明显是错误的。但根据五方责任主体关于新和·香城学府51栋-56栋的《竣工验收报告》可以明确,案涉工程的实际开工日期为2009年1月20日,竣工验收日期为2010年6月25日,即实际工期为521天。而双方合同约定的工期为560天,所以新和房产公司并不存在工期逾期的问题。三、新和房产公司同意将车位过户至西南石油大学名下,但西南石油大学主张的车位数量错误且车位过户需要西南石油大学与新和房产公司双方配合方能过户。1.西南石油大学主张433个车位过户数量错误。根据实测报告,车位总数674个,其中有16个为母子车位,所以新和房产公司与西南石油大学在计算时母子车计算成两个,即双方确认车位个数为(674+16)=690个。在双方在2012年3月30日签订《<联合开发建设合同>补充协议》(以下简称“《补充协议》”)之前已卖出45个,所以双方在签订《补充协议》时一致确认,实际仅有629个(674-45)能过户车位(不包含子车位),减去配套车位212个,应过户车位为417个。但在双方签订《补充协议》后,西南石油大学向其指定的购房对象收取了56个车位的款项,新和房产公司向指定购房对象收款5个车位款,余下(417-56-5)=356个车位。2.车位产权过户根据不动产管理部门的规定,应当签订相应的买卖合同,办理相应的备案手续,缴纳相关税费,而这些都是需要买卖双方配合完成。新和房产公司同意将未销售给西南石油大学指定购房对象的356个车位过户给西南石油大学,但西南石油大学应当履行相应的配合义务,并按照《补充协议》第五条的约定缴纳相关税费。综上所述,西南石油大学对新和房产公司的主张无事实和法律依据,应当予以驳回。
经审理查明:2007年10月9日,西南石油大学作为委托人与代建人长源咨询签订《委托代建合同书》,西南石油大学委托长源咨询公司代建位于成都市新都区新都大道8号,项目名称为西南石油大学教职工经济适用房,项目总投资(暂定)2.85亿元。代建管理费按照代建项目投资总金额的3%计算,投资总金额以最终审计金额为准。
2007年12月26日,西南石油大学(甲方)与新和房产公司(乙方)签订《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》,双方就位于成都市新都区新都大道8号,西南石油大学成都校区教职工住宅小区项目联合修建事宜达成如下合作协议:一、甲方权利义务。1.甲方承诺该住宅小区的全部工程由乙方负责承建(项目投资概算最终以设计图纸为准)。2.甲方承诺全部购买该项目用地范围内所有建筑物及设施。3.甲方负责监督乙方承建工程质量及进度。二、乙方权利和义务。1.乙方承诺其承建的甲方教职工住宅全部房屋只能销售给甲方教职工,不得对外销售。2.乙方保证整个小区建设符合国家法律法规及甲方提供的设计图纸要求。3.乙方保证按合同约定的期限完成该项目的建设任务。4.乙方保证合同约定的房价控制工程造价,并按约定的价格销售给西南石油大学教职工。三、在甲方双方未达成相关的具体正式合同或协议之前,本协议具有约束力。在达成相关正式合同或协议后,本协议作终止。四、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。
2007年12月28日,西南石油大学向新都区人民政府报送《西南石油大学关于联合修建教职工住房的请示》,申请在新都区人民政府批准的72576.34平方米出让住宅用地上由开发商代建联合修建教职工住房,全部限价销售给西南石油大学在新都校区无房的教职工。
2008年2月27日,新和房产公司向成都市新都区规划管理局提交《备案申请》,内容为:根据2008年1月22日新发改投资函【2008】007号文,成都市新都区发展和改革局已批准西南石油大学与新和房产公司就位于成都市新都区新都大道北8号,西南石油大学成都校区教职工住宅小区项目进行联合开发。特申请备案。
2008年3月20日,成都市新都区国土资源局作为出让人与受让人西南石油大学签订合同编号为:5101新都(2008)出让合同第290号《国有土地使用权出让合同》,按照受让人向出让人提出变更国有土地使用权用途的申请,经新都区人民政府同意,双方签订出让位于成都市新都区新都镇新东村、福元村,宗地编号为M—490,出让面积72576.34平方米,出让金为54432255元。
2008年5月23日,西南石油大学(甲方),与新和房产公司(乙方)、成都虹鑫投资(集团)有限公司(丙方)签订《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》,约定的项目名称为:新和·香城学府(暂定名),项目地址:成都市新都区新都大道8号。项目内容和性质:职工住房(商品房)定向开发(建设和销售)。建设资金来源:乙方自筹。合作方式:以甲乙双方联合开发的合作方式,合作开发房屋及附属配套设施只能销售给甲方指定的购房对象。开工日期:暂定2008年7月30日,竣工日期:以开工日期顺延(日历日)560天,工期总天数(日历日)560天。同时约定丙方成都虹鑫投资(集团)有限公司为乙方提供担保,当乙方不履行本合同时,丙方承担连带责任。同时,丙方应向甲方提供其有代偿能力的证明。第2条约定:“甲、乙双方权利义务。2.1甲方权利义务。2.1.1提供项目开发使用的土地(性质为住宅用地),一期面积约53.9亩,二期面积约54.1亩。2.1.2甲方负责向乙方提供变更和完善用地手续的相关材料,积极配合乙方办理有关手续。2.1.3该项目用地范围内所有建筑物及设施,只能由甲方及甲方指定的购房对象购买。2.1.4甲方已取得地方政府及国家政策给予的优惠要在购房者房价交易中体现。2.1.5该项目房产及附属配套设施按商品房交易的相关规定由乙方同甲方教职工个人(或甲方指定的购房对象)直接交易,甲方提供与乙方交易的购房者名单、购房者选房方案。2.1.6甲方有权对项目开发建设全过程的材料、质量、工期、交易等进行监督。2.2乙方权利义务。2.2.1乙方按照商品房开发的要求承担相关责任。2.2.2负责项目工程建设所需资金的投资,包括项目设计、建设规费、土地费、勘察费、施工中的土建、装修、水电气安装、监理费、小区绿化以及项目配套设施建设等项目所需费用的全部投资。2.2.3该项目预售许可证未取得前的所有建设资金均由乙方负责解决若乙方需向银行贷款,还款义务及相关责任均由乙方承担。2.2.4乙方申请本项目银行贷款时,须向甲方通报并经甲方确认,银行贷款总金额不得超过人民币6000万元,若超出上述规定贷款总金额,超出部分银行贷款利息由乙方自行承担且不计入成本。2.2.5负责办理项目立项、规划、设计、报规、报建、施工许可证、房屋产权证、房屋土地使用证及建筑施工用临时占道、用水、用电、气等相关手续。2.2.6负责选择项目设计、施工、管理、监理、销售等专业机构及对工程实施的全过程进行管理,该工程为按商品房的方式修建并交钥匙工程。2.2.7乙方按照商品房交易的相关规定,按甲方提供的名单与购房者签订商品房销售合同并按照合同约定负责办理房屋产权证书(包括分户国土使用权证)等相关手续。2.2.8购房者可以采用首付款加银行按揭贷款或公积金机构贷款(贷款比例按照银行或公积金机构的规定执行)支付购房款。乙方所收取的购房款除将一千万元汇入甲方指定的账户外,必须存入甲乙双方共管账户,共管账户的款项按工程进度使用。2.2.9负责项目开发建设过程中的一切工作,并承担开发建设过程中的经济责任和民事责任。2.2.10乙方保证本项目建设符合国家法律法规。”第4条约定:“权益分配。4.1乙方分得本开发项目建设范围内的住宅及地下车位,并定向销售给甲方指定的购房者。4.2甲方分得本开发项目建设范围内除住宅及地下车位外的其他附属房屋及项目配套设施。费用由甲方支付。”第5条约定:“销售价格。5.1本项目开发的职工住宅及附属设施房屋的设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成:包含土地费、勘察费、监理费、报建费、各项审批及办证费、建筑安装工程费、小区绿化、配套管网、税金、乙方管理费(按总投资的3%)、维修基金、开发贷款利息、配套设施等按商品房开发建设所需的费用。……5.5销售单价。住宅部分的实际销售单价P=G(住宅部分的审定控制销售单价)-方案优化价差;地下车位的实际销售单价R=H(地下车位的审定控制销售单价)-方案优化价差。”第9条约定:“违约责任。9.1合同签订后,甲乙双方不得无故解除合同,如一方违约解除合同,应承担合同总金额10%的违约金;9.2乙方应按合同约定的工期完成工程,如乙方违约延迟,每延迟一天按照合同总金额的千分之一承担违约金。”双方还约定了其他相关的权利义务。同日,双方又签订《〈西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同〉补充协议(一)》,双方对于权益分配、价格波动价差和新和收取的1000万元购房款汇入西南石油大学账户后的方式进行了约定。
签订的时间不详,西南石油大学(甲方)、长源咨询公司(乙方)与新和房产公司(丙方)签订《关于终止〈西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同〉的协议》,内容为:甲丙双方于2008年5月23日签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》,就成都市新都区新都大道8号西南石油大学成都成都校区教职工住宅小区(暂定名【新和·香城学府】)进行联合开发。为使该合同能够顺利执行,经甲乙丙协商一致,达成如下协议:一、甲、乙双方一致同意终止执行双方于2007年10月9日签订的《西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同》。二、《西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同》签订后,甲方已支付给乙方的一百二十万元代建管理费作为甲方与丙方签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》中约定管理费的预付费用。三、本合同一式六份,甲、乙、丙三方各执二份,签字盖章后生效。
2008年7月10日,西南石油大学向成都市新都区国土资源局发出《关于申请西南石油大学项目土地使用权人加名的报告》,申请在在新都国用(2008)第1559号《国有土地使用权证》上加上联合开发企业新和房产公司的名字。2008年9月1日,成都市新都区国土资源局向土地使用权人西南石油大学、新和房产公司分别发了新都国用(2008)第5460号《国有土地使用权证》,载明的土地座落于成都市新都区新都镇新东村、福元村,土地用途为住宅用地,使用权类型为出让,使用权面积为35944.93平方米。成都市新都区规划管理局于2009年1月20日向新和房产公司、西南石油大学颁发了《建设工程规划许可证》;成都市新都区建设局于2009年1月20日向新和房产公司、西南石油大学颁发了《建筑工程施工许可证》;
2009年1月20日和22日,新和房产公司、成都衡泰工程管理有限责任公司、成都市第三建筑工程公司分别在《单位工程开工报告》上的“建设单位”“监理单位”“施工单位”栏盖章,确认的开工日期为2009年1月20日,竣工日期为2010年3月30日。2010年6月25日,案涉新和·香城学府经竣工验收合格,五方责任主体在《竣工验收报告》上盖章确认,载明的开工日期为2009年1月20日,竣工日期为2010年6月25日。成都市房产管理局于2009年4月28日向新和颁发《商品房预售许可证》,载明的项目名称为新和·香城学府(仅限石油大学内部教职工购买)。2010年7月22日,成都市新都区规划管理局向新和房产公司、西南石油大学颁发新和·香城学府的《建设工程规划验收合格证》。2010年7月12日,成都市新都区兴房测绘有限责任公司就香城学府出具《四川省房屋面积测绘报告》。
2009年4月22日,西南石油大学与新和房产公司签订《协议》,约定双方联合开发的新和·香城学府项目所有房屋及设施只能由西南石油大学及指定的教职工购买。新和房产公司分得本项目所有住宅及地下车位并由其定向销售给西南石油大学及指定的教职工(住宅1071套,面积124467.3平方米;地下车库680个,面积22619平方米)。西南石油大学分得本项目所有商业用房建筑面积约375.70平方米。
2012年3月30日,西南石油大学(甲方)与新和房产公司(乙方)签订《〈联合开发建设合同〉补充协议》,双方就新和·香城学府未售住宅和地下位的销售等遗留问题订立补充协议如下:一、新和·香城学府未售住宅212套,销售均价为人民币3600元/平方米;地下车位645个(含子母车位16个),销售均价为人民币70000元/个;212套住宅与212个地下车位配套销售。购房(含车位)人员名单由甲方提供,乙方负责为购房人员协调、联系公积金及银行按揭贷款事宜。若本协议签订后3个月内住宅及配套地下车位未销售完毕,则剩余住宅及配套地下车位由甲方按本条所述价格及方式负责购买。二、甲方实际向乙方支付人民币1355万元用于购买新和·香城学府项目建设范围内的商业用房、活动中心、架空层等公共设施用房。三、应由甲方购买的剩余车位433个(均价为人民币7万元/个),甲方预付人民币2575万元,乙方为促进销售先垫资人民币456万元),甲方同意,由乙方代为销售。车位销售时,甲方收取每个车位销售款7万元,至甲方车位销售款收取总额为3031万元(包括甲方预付款及甲方代乙方收取的乙方垫资款)。车位购买人持甲方开具的收据换取乙方票据,乙方应认可并办理。地下车位未销售完,未售车位的甲方预付款(具体金额以双方核定确认后的数据为准),乙方不予退还。双方同意,上述433个车位若在本协议签订生效后的3年内尚未销售完毕,甲方按本协议约定的价格全部予以购买。四、在工程建设过程中,甲方提供资金共计约人民币6342万元(具体金额以双方核定确认后的数据为准),扣除上述甲方应实际支付的购房款人民币1335万元及甲方按本协议约定收取的车位款人民币3031万元后的余额为人民币1956万元(具体金额以双方核定确认后的数据为准),乙方以本协议第一条所述的住宅及配套地下车位的销售款予以返还。212套住宅及212个配套地下车位销售时,甲方收取每户车位购买诚意金7万元作为乙方部分返还资金,待购房人与乙方签订车位购买合同时以甲方开具的车位诚意金收据冲抵车位款并换取乙方票据;本协议签订后7个工作日内,乙方返还甲方人民币472万元,若乙方违约,双方权利义务以此前协议为准,本协议约定或确认的问题对甲乙双方均不具有约束力。乙方为促进剩余433个车位的销售而垫资的人民币456万元,由乙方在212套住宅和212个配套销售的地下车位全部销售完毕后的三个月内打入乙方开设的甲乙双方共管账户(逾期按每天1%收取滞纳金),等上述全部住宅和地下车位(包括剩余的433个车位)全部销售完毕后即解除共管并由乙方全额收回。上述人民币456万元的共管期限最长不超过三年(自本协议签订生效之日起开始计算)。五、非甲方购买的住宅及地下车位开发销售的所有税费均与甲方无关,甲方向乙方购买的住宅及地下车位,乙方将购买部分产权办理过户时,按国家规定应由买方缴纳的税费部分由甲方承担。六、本补充协议为甲、乙双方签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》的补充,与合同具有同等法律效力,本补充协议与合同不一致之处,以本补充协议为准。
新和房产公司作为出卖人,与西南石油大学指定的人员就新和·香城学府住宅和车位分别签订了《商品房买卖合同》,西南石油大学收取了部分住宅的购房款和车位的诚意金。诉讼过程中,新和房产公司提供了从2008年3月20日至2010年3月11日期间,西南石油大学分10笔向新和房产公司的转账凭证,合计金额为104932262.75元。
本院另查明,登记在新和房产公司名下,位于成都市新都区新都大道8号57栋负一层车位,面积22517.83平方米,于2018年3月16日和2018年5月7日分别被本院和成都市新都区人民法院查封,尚未解除查封措施。
2018年7月20日,长源咨询公司出具《新和·香城学府项目开发费用审核报告》,审核结果为:新和·香城学府项目开发费用总额为394398087.19元。在所附的《新和·香城学府项目开发费用汇总表》第86项“费用支出(成本*3%)”为10369031.10元,第87项“利息估算(收入*5%)”为18028816.59元。
上述事实,有《委托代建合同书》《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》《西南石油大学关于联合修建教职工住房的请示》《备案申请》《国有土地使用权出让合同》《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》《〈西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同〉补充协议(一)》《关于终止〈西南石油大学教职工经济适用房委托代建合同〉的协议》《关于申请西南石油大学项目土地使用权人加名的报告》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《单位工程开工报告》《竣工验收报告》《商品房预售许可证》《建设工程规划验收合格证》《四川省房屋面积测绘报告》《协议》《〈联合开发建设合同〉补充协议》《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、《房屋信息摘要》《新和·香城学府项目开发费用审核报告》以及当事人的陈述为据证实。
本院认为,西南石油大学与新和房产公司签订的《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》《〈联合开发建设合同〉补充协议》以及西南石油大学与新和房产公司、成都虹鑫投资(集团)有限公司《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》及其他相关协议均系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,不存在导致合同无效的情形,均为有效。根据当事人的诉辩意见,本案争议的焦点:一、新和房产公司与西南石油大学之间合同关系的性质;二、新和房产公司要求西南石油大学支付管理费、利息、代垫费用的请求是否成立;三、新和房产公司是否存在工期逾期违约行为,是否应向西南石油大学支付逾期完工违约金;四、西南石油大学要求确认433个车位归其所有的请求是否成立。下面分别进行评述:
关于第一个争议焦点,新和房产公司主张与西南石油大学之间建立的法律关系为代建合同,而西南石油大学则认为双方之间形成的是合资、合作开发房地产合同关系。本院认为,根据《民事案件案由规定》,“委托代建合同纠纷”与“合资、合作开发房地产合同纠纷”均系“房地产开发经营合同纠纷”项下的四级案由,但二者存在明显的区别。委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋,并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。委托人享有国有土地使用权并承担相应的建设成本,代建人利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动,并由建房人支付酬金。合同法分则中没有单独规定委托代建合同,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定,委托代建合同除适用合同法总则的相关规定外,可以参照与其最相类似的委托合同的相关规定进行处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。”从该规定来看,合资、合作开发房地产合同的特征是:1.主体具有特殊性,要求一方当事人或者合作成立的企业应取得房地产开发经营资质;2.标的具有特殊性,即需要在通过出让方式取得的土地上进行开发;3.合同内容具有特殊性,一方出土地使用权,一方出资金,双方在项目完成后,共同出售,共同分享利益。
本案中,新和房产公司与西南石油大学签订的合同名称为《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》,从名称上来看,双方订立的是合资、合作开发房地产合同而非委托代建合同。从内容上来看,《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》第2.1.1条明确约定由西南石油大学提供项目开发使用的土地,第2.2.2条明确约定由新和房产公司负责项目工程建设所需资金的投资,包括项目设计、建设规费、土地费、勘察费、施工中的土建、装修、水电气安装、监理费、小区绿化以及项目配套设施等项目所需费用的全部投资。第4条约定了双方对开发项目的分配。从履行的情况来看,双方向国土部门申请了在西南石油大学已经出让取得的开发土地上加名,而且规划行政主管部门、建设行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》均是向新和房产公司和西南石油大学两家单位共同颁发。开发的住宅及车位的销售也是以新和房产公司的名义进行,本案更加具有一方出地、一方投资,共享利润、共担风险的法律特征。双方在《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》及补充协议中均没有约定由新和房产公司代为建设,由西南石油大学向新和房产公司支付建设费用的内容,不具备委托代建合同的基本特征。本案中虽然双方在合同中约定了联合开发的房屋应向特定对象销售,且销售价格要受相关成本控制的影响,该部分内容与完全市场化的合资、合作开发房地产合同存在一定差别,但判断法律关系的性质应当以核心的内容为准,不能因上述因素改变双方合同关系的性质。本案中双方订立合同的核心内容还是一方出地、一方投资,且共担风险、共享利润,故本院认定新和房产公司与西南石油大学之间建立的合同关系为合资、合作开发房地产合同关系。
关于第二个争议焦点,新和房产公司要求西南石油大学支付3%的管理费依据是《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》第5.1条的规定,即“本项目开发的职工住宅及附属设施房屋的设计控制销售单价、审定控制销售单价和审定控制销售单价和审定控制项目总投资的构成:包含土地费、勘察费、监理费、报建费、各项审批及办证费、建筑安装工程费、小区绿化、配套管网、税金、乙方管理费(按总投资的3%)、维修基金、开发贷款利息、配套设施等按商品房开发建设所需的费用”。从整个第5条的内容来看,是新和房产公司与西南石油大学就如何确定住宅和车位销售价格所作的约定,该3%的管理费已经包含在住宅和车位的销售价格当中,新和房产公司在收取的购房款和车位销售款项中已经包含了该内容,新和房产公司要求西南石油大学另行支付3%的管理费缺乏合同依据,本院不予支持。关于新和房产公司要求西南石油大学支付利息和项目亏损费用的问题,双方在合同中并没有约定,而且新和房产公司在本院询问时明确表示该两项诉讼请求是建立在委托代建合同的基础之上,即根据委托合同的规定,要求西南石油大学作为委托人,向受托人新和房产公司支付处理委托事务垫付的必要费用。本院在第一个焦点中已经充分论述了新和房产公司与西南石油大学之间的合同关系性质不是委托代建合同,且在本案审理过程中,本院在充分听取双方对法律关系性质发表意见后,合议庭已经当庭向新和房产公司进行了释明,告知其主张的法律关系性质与人民法院认定不一致,告知其可以变更诉讼请求,但新和房产公司拒绝进行变更,故本院对新和房产公司的诉讼请求予以驳回。另外,长源咨询公司根据新和房产公司单方委托作出的《新和·香城学府项目开发费用审核报告》未经西南石油大学参与,且未对审核资料进行质证,本院对该证据不予采信。新和房产公司在诉讼过程中申请对新和·香城学府项目的开发成本、销售收入、资金利息及新和房产公司垫付的成本进行鉴定,因鉴定结论与本案的处理结果不具有关联性,故本院不予准许。
关于第三个争议焦点,《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》中约定工期总天数(日历日)为560天,并约定开工日期暂定为2008年7月30日,竣工日期以开工日期顺延(日历日)560天,同时双方还就工期违约约定了相应的违约责任。根据本案查明的事实,案涉工程开工日期为2009年1月20日,竣工验收日期为2010年6月25日,实际工期为521天。西南石油大学主张应以案涉项目取得《建设工程规划验收合格证》的时间,即2010年7月22日作为工期截止时间与合同约定的“竣工日期以开工日期顺延(日历日)560天不符”,且根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期……”的规定,竣工日期就是五方责任主体进行竣工验收合格的时间,而不是取得《建设工程规划验收合格证》的时间。新和房产公司不存在工期逾期的违约行为,西南石油大学要求新和房产公司承担工期逾期违约责任的请求不成立,本院不予支持。
关于第四个争议焦点,2012年3月30日,西南石油大学与新和房产公司签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》中,约定由西南石油大学按照均价7万元/个的标准向新和房产公司购买新和·香城学府剩余433个车位,双方同时约定了款项的支付和由新和房产公司代为销售等事项。根据西南石油大学与新和房产公司于2009年4月22日签订《协议》的约定,新和房产公司分得本项目所有住宅及地下车位并由其定向销售给西南石油大学及指定的教职工,西南石油大学分得本项目所有商业用房建筑面积约375.70平方米。新和房产公司基于与西南石油大学联合开发的事实行为及约定,对相应的住宅和车位享有物权,且案涉的住宅和车位的产权也初始登记在新和房产公司名下,在未发生产权转移登记的情况下,新和房产公司仍为该不动产的所有权人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”西南石油大学与新和房产公司于2012年3月30日签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》虽然包含有对433个剩余车位进行买卖的相关内容,且新和房产公司也实际向西南石油大学进行了交付,但双方尚未办理产权转移登记,西南石油大学没有取得相应车位的物权。西南石油大学要求确认该433个车位归其所有的主张与不动产物权登记原则相悖,依法不能成立。
综上,除西南石油大学请求确认案涉的《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》及相关补充协议合法有效的诉讼请求成立外,新和房产公司的本诉请求和西南石油大学的其他反诉请求均不能成立,本院予以驳回。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十四条,《中华人民共和国物权法》第十四条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,判决如下:
一、西南石油大学与成都新和房地产开发有限公司于2007年12月26日签订的《西南石油大学教工住宅小区联合开发建设合作协议》、西南石油大学与成都新和房地产开发有限公司、成都虹鑫投资(集团)有限公司于2008年5月23日签订的《西南石油大学教职工住宅小区联合开发建设合同》、西南石油大学与成都新和房地产开发有限公司于2012年3月30日签订的《〈联合开发建设合同〉补充协议》合法有效;
二、驳回成都新和房地产开发有限公司的诉讼请求;
二、驳回西南石油大学的其他反诉请求。
本诉案件受理费243789元,由成都新和房地产开发有限公司负担;反诉案件受理费53653.69元,由西南石油大学负担。
如不服本判决,可自判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省高级人民法院。
审判长  曾光勇
审判员  曹 洁
审判员  尹 英
二〇一九年七月十日


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