《东阳市临时改变房屋用途管理办法》政策解读

一、制定背景

为维持市场经济秩序，促进市场公平竞争，规范房屋使用，合理控制和引导我市房屋临时改变用途的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规的有关规定，结合我市实际，《东阳市临时改变房屋用途管理办法（试行）》经市政府同意，自2016年8月5日起试行，试行期3年。该文件已于2019年8月4日试行期满，在试行的3年期间，我局共计办理临时改变房屋用途事项48项。因我市范围内仍有利用现有房屋临时改变用途的需求，我局特请示正式施行《东阳市临时改变房屋用途管理办法》。因我市机构改革，原国土资源局和规划局合并，因此《东阳市临时改变房屋用途管理办法》做了适当调整。

二、主要内容

（一）适用范围

本办法适用于东阳市范围内利用现有房屋临时改变用途的行为。

（二）房屋用途改变情形

房屋使用人改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的情形很多，主要是有两种情形：一种是住宅房屋的使用人将住宅改变商业用房或者办公用房，作为商业经营场所或者单位办公场所；另一种是工业企业将工业厂房改变为商业用房，开设专业市场或者从事酒店、旅游、娱乐业经营等。

（三）土地收益金

由于工业用地和商业用地价值有较大差异，如果以工业用地性质出让取得土地使用权的业主，将厂房擅自改造成商场,将企业办公楼改造成酒店对外营业，或者改造成写字楼对外出租，必然导致国有资产的大量流失,实践中这样的事例屡见不鲜。因此土地收益金收取是为了防止国有资产的流失。

（四）征求利害关系人意见

物业周边环境(包括周边房产用途)及基础设施和公共配套对物业价值影响很大，因此，业主购买物业时往往会关注物业周边的配套、环境和交通等因素，也会关注周边房屋的用途。而周边房屋用途的改变，如将小区内住宅改成餐饮、娱乐等经营性用房，会影响周边业主的正常生活秩序，也会对周边物业价值造成影响，可能损害周边业主的利益。征求利害关系人意见是为了保护利害关系人的合法权益。

（五）土地收益金收取方式

本管理办法规定，确需临时改变房屋用途的，应当经自然资源和规划主管部门批准,并按照规定交纳土地收益金。由于规定的是房屋用途的临时政变，而不是用地性质的永久性改变，因此，与《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于改变土地使用性质的管理规定有所区别：一是关于审批主体,本管理办法规定由自然资源和规划主管部门批准，没有要求按照土地管理法和城市房地产管理法规定由市人民政府批准。二是关于收益补交，本管理办法规定了补交土地收益金，没有按照土地管理法和城市房地产管理法规定调整或者补交土地出让金。三是关于改变期限，本管理办法规定临时改变房屋用途的期限不得超过五年，每次延续期限不得超过两年,没有按照土地管理法和城市房地产管理法规定出让土地的剩余年限内的一次性改变。

（六）不得批准的情形

不得批准的情形，由于房屋用途改变可能影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，为此，本管理办法第五条对自然资源和规划主管部门不得批准改变房屋用途的情形作了规定。自然资源和规划主管部门审查是否允许临时改变房屋用途的主要标准应当是近期建设规划或者控制性详细规划，交通、市容、安全等方面的内容也应当着重从控制性详细规划实施的角度来考虑。

（七）职能管理

自然资源和规划、建设、消防、环境保护、市场监管、卫生等部门都是按照法律、法规规定行使相关行政管理职能的，自然资源和规划主管部门对于临时房屋用途改变的批准只是表明从规划管理的角度予以同意，并不能代行其他相关部门的行政管理职能。因此，本管理办法第九条规定，当事人按照临时改变后的用途使用房屋的，应当依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批或者备案手续。

（八）新旧政策差异

与原《东阳市临时改变房屋用途管理办法（试行）》（东政办发〔2016〕175号）差异为以下四个方面：

1、因我市机构改革，原规划部门与国土部门合并，审批主体由规划部门调整为自然资源和规划部门。建设、消防部门调整为住建（消防），行政执法部门调整为综合行政执法部门，公路部门调整为交通。

2、办理流程由原规划主管部门出具《临时改变房屋用途联系单》函告国土部门并告知申请人，国土部门审核同意后，规划部门出具《准予临时改变房屋用途决定书》，并由国土部门按规定收取土地收益金。现改为自然资源和规划主管部门按规定收取土地收益金，出具《准予临时改变房屋用途决定书》；不符合要求的，向申请人出具《不予临时改变房屋用途决定书》。

3、查处工作由原规划部门调整为综合行政执法部门，处罚标准相应取消，由综合行政执法部门根据法律、法规相关规定予以办理。

三、解读机关、解读人及联系方式（原则上起草部门为解读机关，起草部门业务科室负责人为解读人）

解读机关：东阳市自然资源和规划局