关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见

（征求意见稿）

 

各区县人民政府，市政府各部门：

为有效解决“住宅商用”乱象问题，加强城市管理，改善人居环境质量，全面提升省会城市形象，经市政府同意，现就规范“住宅商用”管理工作提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。紧紧围绕“打造四个中心，建设现代泉城”中心任务，以巩固全国文明城市创建成果为抓手，全面提升城市管理水平，保障住宅安全舒适的居住品质，维护和谐稳定的社会环境，建设“大强美富通”的现代化国际大都市。

（二）工作目标。本实施意见所称“住宅商用”指的是将住宅改变为经营性用房。通过规范“住宅商用”管理工作，进一步明确“住宅商用”的监管职责，转变监管方式，提高监管效能，使非法“住宅商用”问题得到根本遏制，减少住宅小区安全隐患，生产经营场所管理更加规范，营商环境进一步优化，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、依法做好行政许可事项审批

（一）规范“住宅商用”程序。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，必须按照《中华人民共和国物权法》（除法律法规和市以上人民政府文件规定外）的规定，向全体有利害关系的业主（即本栋建筑物内的其他业主以及建筑区划内本栋建筑物之外，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。下同）详细说明情况，告知可能带来的危害或影响，同时向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经全体有利害关系的业主书面同意后，对住所（经营场所）产权权属、使用功能及法定用途做出符合事实和规定的承诺，方可凭住所（经营场所）承诺书，依法向有关部门办理相关手续。采取承诺制登记的市场主体的承诺要全部上网进行公示。（牵头单位：市行政审批服务局、市市场监管局）

（二）加强对行政许可的审批管理。市场主体从事须经行政许可方可开展的生产经营活动的，经有关审批监管部门审批后方可开展相关经营活动。各有关审批监管部门在审批相关行政许可时，对生产经营场所是住宅的要严格审批流程，对不符合标准规定要求的一律不予行政许可。（牵头单位：市行政审批服务局、有关部门）

三、加强事中事后监督管理

（一）市场监管部门加强对市场主体住所（经营场所）的监管。按照“谁监管、谁负责”的原则，结合“双随机、一公开”抽查，加强对市场主体住所（经营场所）的事中事后监管，依法查处不需要取得许可的无营业执照和已取得许可但无营业执照违法行为，以及违反住所（经营场所）登记承诺的行为。（牵头单位：市市场监管局）

（二）自然资源和规划部门加强建筑物使用的规划管理。任何单位和个人都应当按照规划部门批准的建筑物功能使用建筑物。建设用地的规划使用性质和已建成的建筑物的规划使用性质不得擅自变更。确需变更建筑物规划使用性质的，应当依法办理规划变更手续。科学规划社区商业用房，开发建设单位在开发新建小区时，应当合理配置小区居民所需的公共配套设施，满足居民的日常消费需要。依法对建筑物的规划使用性质做出认定。（牵头单位：市自然资源和规划局）

（三）城市管理部门负责对沿街建筑物门窗变更行为的监管和违反城市规划的建设行为的查处。对擅自进行临街建筑物外部改造装修、变更临街门窗、私搭乱建、私设牌匾等违法行为，严格按照法律、法规依法进行查处。（牵头单位：市城管局）

（四）住房城乡建设部门加强对物业服务行业的监督管理，负责对改变建筑物主体和承重结构的行为进行查处。对于擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的市场主体或业主，督促物业服务企业予以劝阻、制止并及时报告有关部门，由相关部门依法予以查处。对违反《中华人民共和国建筑法》规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，依法处理。（牵头单位：市住房城乡建设局）

（五）各部门加强对行政许可的批后监督管理。生态环境、公安、教育、卫生健康、文化和旅游、商务、民政、人力资源社会保障及有关部门，要按照“谁监管、谁负责”的原则，依法加强对使用住宅作为住所（经营场所）的经营活动相关行政许可的事中事后监管工作，对不符合法律法规要求的，依法撤销有关许可。（牵头单位：有关部门、市行政审批服务局）

四、依法查处非法“住宅商用”行为

（一）“住宅商用”问题处理实行属地管理。由“住宅商用”问题发生地所在区县政府（含代管镇、街道的功能区管理机构）负责本辖区内的问题处理工作。各区县政府作为依法处理“住宅商用”问题责任主体，要研究制定具体实施方案，建立工作机制，明确职责任务，制定配套措施，加强督查考核。（牵头单位：各区县政府）

（二）建立“住宅商用”处理工作机制。街道办事处（镇政府）要与区县相关部门建立“住宅商用”问题发现处理联动机制，对日常管理中发现和各部门移送的，以及社区居委会、业主委员会、物业公司以及群众反映的“住宅商用”问题进行调查，对存在非法“住宅商用”行为的市场主体或业主要求限期整改，对拒不整改的依法进行查处。对问题查处涉及行政许可审批监管职责的，由各区县审批监管部门调查处理。（牵头单位：各区县政府）

（三）建立“住宅商用”巡查监督机制。街道办事处（镇政府）要建立日常工作巡查制度，畅通投诉举报渠道，设立举报电话，安排专人负责受理利害关系业主的投诉和情况反映，加强对改变住宅用途、利用非法建筑等用于生产经营活动的日常监督，及时发现非法“住宅商用”行为并按照工作机制依法处理。（牵头单位：各区县政府）

（四）建立存量非法“住宅商用”退出机制。各区县政府要在本意见公布实施之日起3个月内，对本辖区内“住宅商用”情况进行一次全面梳理排查，摸清底数，建档成册。要制定专项治理方案，实行销号处理，对存量非法“住宅商用”限期退出。各区县政府要定期对“住宅商用”市场主体开展专项检查，对未取全体有利害关系的业主同意，擅自“住宅商用”的，各区县政府要依法依规进行查处、取缔。（牵头单位：各区县政府）

（五）建立“住宅商用”信用约束机制。依托市公共信用信息平台和市事中事后监管服务平台，有效整合运用商事登记、行政审批、企业资信、执法监管等信息资源，实现对非法“住宅商用”市场主体及相关责任人信息的互联互通、信息共享，通过各部门联动响应，形成“一处违法，处处受限”的信用约束机制，督促非法“住宅商用”市场主体或业主纠正违法行为。（牵头单位：市发展改革委、市市场监管局、有关部门）

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立市规范“住宅商用”管理工作领导小组，具体负责统筹、协调、推进和指导规范“住宅商用”管理工作。领导小组组长由市政府分管副市长担任，各区县政府及相关部门为成员单位。领导小组办公室设在市住房城乡建设局，承担领导小组日常工作，市住房城乡建设局主要领导担任办公室主任。各成员单位要充分认识规范“住宅商用”管理工作的重要性和紧迫性，端正态度，提高认识，健全机制，强化监管，全力做好规范“住宅商用”管理工作。

（二）加强部门协同。各级各部门要建立按照“谁监管、谁负责”的原则，进一步明确相关监管职责。市规范“住宅商用”管理工作领导小组成员单位要根据职责分工，制定推动本实施意见的具体措施，同时加强协调配合，建立信息沟通共享、信用信息披露、案件协查移送的工作机制，形成行政审批部门、行业监管部门和各区县各负其责、协作配合、齐抓共管的监管新格局。

（三）加强监督问责。将规范“住宅商用”管理工作纳入全市年度重点工作考评体系。强化激励和问责，对表现突出的单位和个人予以表彰；对工作落实不力的予以通报批评；对不认真履行职责、工作不力造成不良后果的有关单位和责任人员严肃问责。

（四）加强宣传引导。各级各有关部门要创新宣传形式和载体，加大宣传力度，广泛宣传规范“住宅商用”管理工作的意义，加强政策宣传解读，引导社会各界提高认识，加强舆论监督，以点带面促进工作开展，在全社会形成关心、支持、参与规范“住宅商用”管理工作的良好氛围。

本意见自公布之日起施行，有效期3年。

　

附件2:

 

《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见》（征求意见稿）的起草说明

 

　　一、《实施意见》的起草背景

近年来，随着城市居住环境的不断提高，密集的人口数量对附加性的商业需求不断提升，我市建成区住宅小区内非法“住宅商用”现象越来越普遍，严重影响了人民群众生活水平和质量。非法“住宅商用”已成为制约我市城市管理水平提升、经济社会发展、社会和谐稳定的重要问题。

研究出台《实施意见》，明确“住宅商用”的监管职责，健全工作机制，转变监管方式，提高监管效能，有效解决“住宅商用”乱象问题。不仅是深入贯彻落实市委、市政府《深化“一次办成”改革进一步优化营商环境若干措施》等文件精神，进一步优化营商环境的重要举措，也是坚持问题导向，对于改善城市面貌和人居环境质量，增强人民群众满意度，提升省会城市形象，具有重要的现实意义和长远意义。

　　二、《实施意见》的起草过程

　　我局依据《中华人民共和国物权法》、《公司登记管理条例》、《山东省物业管理条例》、《济南市城乡规划条例》等法律、法规，经广泛深入调研，借鉴先进地市经验，结合我市实际形成了《实施意见》初稿。去年9月，邀请市城管、规划、工商三个部门召开了座谈会。去年10月和11月，我局两次向各区县政府及相关部门征求意见，并在市政府网站公开征求了社会意见。随后，由于机构改革原因，该《实施意见》暂停起草。今年7月，我局再次向各区县政府及相关部门征求意见，最终形成了《实施意见》（征求意见稿）。

　　三、《实施意见》的主要内容

　　《实施意见》从5个方面提出了政策措施，主要包括以下内容：

（一）提出总体要求。紧紧围绕“打造四个中心，建设现代泉城”中心任务，通过规范“住宅商用”管理工作，明确“住宅商用”的监管职责，转变监管方式，提高监管效能，有效遏制非法“住宅商用”问题，减少住宅小区安全隐患，生产经营场所管理更加规范，营商环境进一步优化，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）依法做好行政许可事项审批。规范“住宅商用”程序，必须按照《物权法》规定，向全体有利害关系的业主详细说明情况，告知可能带来的危害或影响，同时向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经全体有利害关系的业主书面同意后，对住所（经营场所）产权权属、使用功能及法定用途做出符合事实和规定的承诺，方可凭住所（经营场所）承诺书，依法向有关部门办理相关手续。

（三）加强事中事后监督管理。市场监管、自然资源和规划、城管、住房和城乡建设、生态环境、公安、教育、卫生健康、文化和旅游、商务、民政、人力资源社会保障及有关部门，要按照“谁监管、谁负责”的原则，依法加强对使用住宅作为住所（经营场所）的经营活动相关行政许可的事中事后监管工作，对不符合法律法规要求的，依法予以查处。

（四）依法查处非法行为。强化属地管理责任，各区县政府为“住宅商用”问题处理工作责任主体，负责制定具体实施方案。建立存量违法“住宅商用”退出机制，全面梳理排查，制定专项治理方案。各街道办事处（镇政府）与区县有关部门建立问题发现处理联动机制，畅通投诉举报渠道，加强日常工作巡查，对发现的问题依法进行调查处理。建立“住宅商用”信用约束机制，督促非法“住宅商用”市场主体或业主纠正违法行为。

（五）制定保障措施。成立市规范“住宅商用”管理工作领导小组，各区县及有关部门为成员单位。要求各成员单位充分认识规范“住宅商用”管理工作的重要性和紧迫性，端正态度，提高认识，加强监督问责和宣传引导，建立信息沟通共享、信用信息披露、案件协查移送的工作机制，形成行政审批部门、行业监管部门和各区县政府各负其责、协作配合、齐抓共管的监管新格局。