苏州市改善型住宅项目规划管理相关技术要点（试行）

根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》（苏房长效组〔2024〕2 号）文件精神，为进一步支持我市住宅品质改善，提升房地产市场活力，以住房品质提升推动住房供给侧改革，现制定《苏州市改善型住宅项目规划管理相关技术要点（试行）》，更好指导当前阶段我市住宅审批管理。

一、鼓励提升住宅阳台等半开敞空间

阳台水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积（包括阳台）18%的部分，可按1/2计算容积率。位于高速、高架、铁路、主干道等沿线，以及有城市风貌和界面管控等特殊要求的居住用地，在规划条件中明确立面需采用封闭式阳台的，该封闭式阳台可按水平投影面积的1/2计算容积率和房屋建筑面积。

高层住宅建筑（≥10层）每户可设置一个空中庭院，同时满足以下条件的，其建筑面积可不计入容积率：为悬挑结构，至少有两个相连的开敞面，开敞面无围护墙、柱，面积不大于50平方米，高度不小于两个自然层。

在满足规划技术指标的前提下，高层以下住宅建筑（＜10层）的底层住宅可设置室外庭院。空中庭院、底层室外庭院等相关管理要求按照《市政府办公室关于印发住宅空中庭院和共享平台规划建设管理指引（试行）的通知》（苏府办〔2024〕143号）执行。

二、鼓励丰富起居空间形式

高层以下住宅建筑（＜10层）每户可设置一个室内挑空空间，同时满足以下条件的可不限层高：位于门厅、餐厅或起居厅位置，高度小于或等于两个自然层；挑空部分没有网格梁等构件，且至少有一个边长与上层公共空间（走廊或起居厅等）连通，其水平投影面积不超过下层总水平投影面积（包括挑空部分）的20%。

三、支持高水平配套公共服务设施

地块内按新建住宅区相关要求配建，且建成后无偿移交的居家养老、托育、社区居委会用房等公共服务配套用房，可不计入容积率。

为提升小区生活宜居度、便利度，鼓励结合小区出入口、公共服务配套用房、住宅底层等空间增配物业服务用房，提供快递收寄、便民零售、便民餐饮、体育健身、会客交流等邻里共享功能，增配的物业服务用房可不计入容积率。

新建小区内设置的充电自行车棚、公厕、垃圾房、配电房、开闭所、水泵房、门卫室、智能快递柜顶棚等公共配套设施，可不计入容积率，独立设置的可不计入建筑密度。

四、鼓励多样化停车形式

至少有两个边长的外墙对外开敞不封闭的停车楼及其附属汽车坡道可不计入容积率。采用独立式停车楼的项目，建筑密度计算为除停车楼以外的建筑基底面积与用地范围建设用地面积的比率。

可集中设置结构层高小于 4.5 米的半地下室、底层架空层作为停车空间。架空部分以及半地下室出地面部分应按多层建筑退让用地红线。架空部分以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受遗产及文物保护、历史文化保护、景观保护等特殊高度管控影响的区域以外，架空部分可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑高度、建筑层数。

架空平台屋面、半地下车库出地面部分及停车楼，均应与小区景观一体化设计。沿城市界面及开放性社区道路应作为公共开放空间并做好景观化处理；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响。

五、鼓励合理利用住宅底层公共空间

多层及以上住宅建筑（≥4层）的底层空间，满足以下条件的可不计入容积率：仅设置必要的垂直交通空间、公共门厅、满足不计容条件的配套公共服务设施，以及开敞且仅用于小区公共活动、通行、停车等功能的架空空间。

六、鼓励设置开敞式风雨连廊

为提高居民室外活动舒适度、便利度，可在小区内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与公共活动空间相互连接。连廊开敞不封闭、对居民无条件开放，且宽度不大于 4.5 米的，可不计入容积率、不计入建筑密度。

七、鼓励与轨道交通设施互联互通

鼓励项目公共服务配套用房与轨道交通设施结建、连通、一体化设计。建设用地范围内因轨道交通出入口、通风亭、冷却塔、无障碍电梯、通道等设施造成建筑面积增加，且建成后移交的部分，可不计入容积率。

鼓励项目结合周边轨道交通站点出入口就近设置人行出入口。如项目人行出口与周边轨道交通站点的步行距离在300 米范围内的，其机动车配建停车指标可折减至 90%；项目人行出口与周边轨道交通站点的步行距离在 300-500 米范围内的，其机动车配建停车指标可折减至 95%。如轨道站点为换乘站的，其机动车配建停车位指标可在原折减基础上进一步折减至 90%。

鼓励项目地下空间与周边轨道交通设施互联互通，如项目地下空间与轨道交通站点直接连通的，其机动车配建停车位指标可在上述折减基础上进一步折减至 90%。

以上意见适用于本文件发布后新出让公告的地块。相关功能空间，应在图纸上清晰规范表达，明确适用的规划指标计算规则，便于衔接后续规划核实、土地核验、不动产登记等工作。我局将定期开展《技术要点》实施评估工作。

有人有《市政府办公室关于印发住宅空中庭院和共享平台规划建设管理指引（试行）的通知》（苏府办〔2024〕143号）这个文件吗？