从工业项目到地产到房地产到商业项目-合理合法

时间: 2011-08-06 / 分类: / 浏览次数: / 0个评论 发表评论

地产调控虽此起彼伏,但效果一直是雾里看花。无论是一般的投资客还是开发商的现金流,依然是哪里有机会就往哪里投,从住宅楼到商业地产,一个都不能少,现在又有迹象表明走向相对沉寂的工业地产市场。

  有数据显示,今年截至7月26日,全国土地市场公开出让14496块土地,工业用地为7521块,占用土地面积为3.51亿平方米,占全国供应土地面积52.1%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。

  另有北京中原地产统计,截至7月26日上午,今年北京前7月供应土地合计129宗、1098万平方米。除商业金融性质地块外,工业用地60宗,占地面积587.8万平方米,而普通商品住宅用地24宗,占地面积306.8万平方米。根据供地面积计算,工业用地占比达到53.5%,而住宅用地占比不足28%。

  地方政府是助力者

  目前有不少开发商将工业地产作为一个突破口,这必然引起全国各地都在不同程度上出现“工业地产热”,其中不少开发商转投工业地产,是看中了政策上关于7%配套项目建设的规定,而在这些项目的操作中,值得注意的是,与商品房的投资领域相比,工业地产没有各种惩罚性税费的政策,可以说几乎没有管制投机的措施。于是,此前,打政策“擦边球”现象在这一领域频繁出现。其实早在2010年开始的楼市政策调整过程中,从住宅投资转向炒卖工业园区地皮的事件报道已屡见不鲜。

  有研究数据显示,工业地产回报率一般为8~12%,高者可达15%,若政府给予政策优惠,回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率,工业地产的利润率虽然远不如开发写字楼、住宅,但随着楼市调控日趋风声鹤唳,稳定的租金收益的工业地产显得尤为宝贵。

  以“工业名义”轻松获取地块同样在国内地产圈频频出现,如富力地产以国际空港物流园的名义在广州白云机场(7.59,-0.16,-2.06%)北部拿下总占地面积2200亩的工业用地。此外,合生创展、海尔集团、绿地集团等也在广州、重庆等地以“工业名义”圈下几百亩甚至几千亩的巨量土地。

  “单纯的住宅开发只是开发,而如果是工业地产或者商业地产,则除了开发带来的收益外,还有更多的好处。而这一点恰恰是地方政府所追求的,在一些大型项目的落地中表现得淋漓尽致。如富力、万通在落户广州等地过程中,地方政府都表现出了很强的意愿。”地产界知名评论人易宪容称。

  投资客也是“贡献者”

  更有甚者是以“工业名义”轻取土地,但在他们的实际操作中,频打政策“擦边球”。“握资金——找项目——拿土地——建厂房——对位租赁——厂房抵押——银行贷款……”“偌大的地块,渐渐被分割。”这个模式如此循环操作,并加以推广成为投资客最省心的快钱方式。

  一位三线城市的开发商对本报记者说,2004年前后,他在一个镇里以15万/亩左右的价格拿下一块数十亩工业用地,7年后转手,溢价5倍。而且,这仅仅是单纯的转手,不包括租金收益。而如果是因规划带来的土地“变性”(即由工业用地转为住宅或者商业用地),那么,期间所产生效益更为可观,很多个人和企业因此而一夜暴富。

  在很多工业地产的土地获取中,地产商并非直接以房地产的名义进入,而是以扩充生产线、物流、家电等制造业名义圈地,然后通过“土地变性”,从而“曲线进驻地产”。“有些项目,哪怕是经过政府批复的项目,本身就带有一定的阴谋性,即以项目的名义去拿地,转头去做商业地产,甚至是住宅地产等相应配套建设。”易宪容告诉本报记者。

  “这其间,一些中小地产商不得不通过委托、寻求代理等方式圈、囤工业用地,圈地后,除了租赁厂房收益、坐等土地升值外,他们也在赌城市规划。”中国房地产文化促进会秘书长陈运高向《中国联合商报》表示,如今随着各级政府加强土地监管、严格执行城市规划,直接通过“土地变性”的例子已经不复存在。但在城市化飞速推进的过程中,“因规划带来的被动土地间接变性,却举不胜举。特别是自2009年以来,呈现“跳跃式”增长的房价以及快速发展的房地产行业更是为倒逼城市规划的改变、土地成本的飞速上扬以及土地份额的不断减少。”

  其实这种现象也间接的反映在京沪深等一线城市,如“厂房露真空”的东莞,只见厂房不见人。这种追逐短期利益,导致大量工业地产用地被闲置的“泡沫化”现象实乃有据可查。

  风险依然明显

  在中国的工业地产市场中,根据土地供给方式的不同、针对客户的不同,以及物业管理形态方面的区别,可分为生产制造、物流以及商务园区等三部分。

  “随着市场规模化、成熟化发展,再加上产业链规范环境的日趋完善,中国工业地产市场蕴涵的巨大空间,成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙表示。

  有业内专家指出,各级地方政府出于自身利益的种种考虑,这也容易造成了盲目扩张工业地产的现状,“对于政绩的追求,成为招商引资的最大动力;此外,通过建设园区来吸引投资,可以通过土地出让金及企业入园增加税收而获得土地增值收益;甚至还有部分当地政府借着工业用地的名义,实际上以发展商业地产的形式来进行谋利。”这种“偷梁换柱”的手法在全国各地比比皆是,直接导致的后果便是工业用地土地闲置浪费严重。除了明确压低地价进行出让以外,一些地方还采取先按国家规定签订土地出让合同,再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式,变相低价出让土地。

  根据国务院部署的2004年土地市场治理整顿的相关数据,2004年全国各类开发区一共6866个,规划面积3.86万平方公里,绝大部分是没有经过中央或者省政府部门批准的开发区或者园区,其结果是导致大量工业用地进入土地市场,而另一方面,大量土地处于闲置状态。

  从欧美等发达国家情况看,工业供地的数量都远少于城镇居住用地,一般比例在1:3到1:5之间。而在我国土地本来就稀缺的现实下,工业用地总量远远大于城镇建成区总量,更突出了居住与生产之间的矛盾。不管是保障房还是商品房都无法实现城镇居民每户至少对应有一套成套住宅的要求。地产界“名嘴”任志强认为,“固然要大力发展经济,但也应合理安排土地为人服务和为GDP服务的关系,增加土地的集约利用率。”

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