调高建筑限高,加建别墅,房产商谋暴利

admin13年前775

同是地王,雅居乐广州科学城地王,在改规划一事上,比远在北京的广渠路地王似乎更为顺利。后者改规划未能获得批准,而前者的地王改规划申请公示期已悄然过去。 “规划是死的,人是活的,一般拿地是稳赚不赔的买卖,不增加利润,谁会改规划?”一龙头开发商人士对记者直言不讳。在频繁诞生地王的广州,退地和修改规划已成常态,改规划过程中,存在着不为购房者所知的容积率猫腻。 地王改规划通过公示 2009年轰动一时的雅居乐广州科学城地王,在公众不知不觉的情况下,已将规划做了改动。 今年3月31日,一则关于“雅居乐科学城地王从55米拔高至100米、建筑面积提高80%”的消息似乎是凭空爆出,将雅居乐推上舆论的焦点。 而此次轰动的制造者,是曾经创造“史上最长拍地时间”的地王。2009年10月,历时5个小时,经过101轮竞拍之后,雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等一大群地产巨头,以43.41亿元夺标科学城KXC-F8-1-1地块,楼面地价达7074.36元/平方米,溢价152%,该地块占地约30万平方米,容积率不超过2,合约建筑面积约60万平方米,建筑限高55米。 然而据记者了解,早在2月3日,雅居乐科学城编号“KXC-F8-1-1地块”规划设计条件就已作出调整,在广州萝岗开发区规划局网站做批前公示,雅居乐拟申请将该项目的住宅楼工程建筑高度由55米调整为100米。 从调整方案公示到消息被曝将近两个月,却似乎无声无息。而当3月31日,记者登录广州萝岗开发区规划局网站,却发现该网站无法打开。 4月1日下午,记者发现萝岗开发区的网站能打开了。雅居乐集团人士告诉记者,科学城项目公示日期是从2月3日到2月12日,目前还需要补充些资料,申请尚未被批准。 广州市萝岗区规划处人士告诉记者,科学城地块已经公示完了,只做了高度调整,是从55米调整到100米,只要土地利益相关人没有提出问题,符合规划条件,走完审批流程,一般通过规划调整就没问题,从公示完算起,最多40个工作日内出审批结果。 拔高可多获几亿销售额 对于地王改规划“增高”,雅居乐集团人士表示,是顺应市场需求而调整产品组合,更有效地利用土地,可能现在很多客户会喜欢高层产品,此次只是调高楼层,但可能会通过减少楼数、加大楼距等方法来保持容积率不变。 然而,一位龙头开发商人士给记者算了一下,每层高度约2.8米,原来限高55米,大约是20层,如果拔高至100米,大约是36层,拔高后的每栋楼建筑面积增加了0.8倍,总的建筑面积不变,意味着占地面积就可减少约1/2,多出的土地面积可增加绿地面积,也可建洋房或别墅。 “2的容积率,楼层拔高0.8倍,完全可以做到部分建高端产品,多建20栋独立别墅,就可多几亿的销售额,建筑成本都差不多,项目利润的关键是提升土地成本与售价的空间。”上述龙头开发商人士告诉记者。 据记者了解,不改容积率,只调整产品的规划被通过几乎没有困难,但事实上,最后拔高建成的容积率一般还是会增加不少。“一般来说容积率小于等于2,最后实际的容积率可以做到2.4左右。”上述龙头开发商人士告诉记者。 对于这种说法,雅居乐另一位高层人士也不避讳,为了增加利润,建成物业容积率大多高于规划容积率,“基本上所有开发商项目都是这样,规划和实际的容积率是有差别的,一般人看不出来,购房者买房也不可能拿尺去量。” “对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。”万科一人士告诉记者。 政府为地王开辟绿色通道 但当初科学城地块在出让时,规划局已经限制高度,现在调整高度,对周边整体市貌和规划的影响引起了大家的关注。 “修改规划,一不改容积率,二不影响别人,即使限制高度,也是可以调的。”雅居乐集团人士表示,其实这种规划调整很常见,如珠江新城、猎德村,但是外界不了解是政府还是开发商的要求,有时候是政府要求改规划,只要不违背整个区域规划,单个项目规划修改没什么不可以。 “基本上每一个项目都会改规划,在土地出让时,没有画好图纸,只是规定容积率多少,可操作的空间很大,一般要等到报建的时候才改。”合富辉煌首席分析师黎文江说,原来规划小高层是以节约为原则,但从小高层到高层,没有修改容积率,规划局也说不出不批的理由。“明知不对但是无法反驳。” 回头看2007年的广州地王都采取了退地方式,如富力退掉了位于广州白云云祥路地王,金地集团退掉了番禺中心城区南区4-2地块,中莱退掉了萝岗地王;或者是改变土地用途,万科海珠区纺织路等四个地王改成了绿地等等。 但因公众过于关注,开发商已经很难故技重施,对2009年的地王,如今都不约而同很低调地采用了调整规划方式,以逃避公众的视线。开发商拿地王,抬高当地房价,最后政府帮忙开辟绿色通道,通过修改规划提高利润,双方合谋的利益链暴露无遗。 “只是限制高度,没有说高层和别墅具体要建多少,要建在哪,改起来很灵活。”上述龙头开发商人士告诉记者。地王改规划俨然已成为一种风气,买了再改,而且“改起来很灵活”的潜规则令人担忧。
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