地下车库权属分析

admin10年前729

随着居民生活水平的提高,私家车为居民的出行提供了极大的方便,但是随之而来的问题也困扰着车主。因为车多造成车库越来越紧缺,从而引发车库权属之争。那么小区内的地下车库到底归谁所有呢?下面对此问题进行全面的分析。

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于开发商,那么就承认了空间权被开发商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,开发商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体小业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商 品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面 积)。在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊 面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。另外,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条,机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊,则根据前段分析,地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则,地下车库的产权应属于开发商。
标签: 地下车库

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