规划设计方案审查中常见的9种偷面积的方法

admin10年前2506

(一)低台凸窗和落地凸窗
主要技巧:通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。
在设计中,为了层高不超过2.2米,通常开发商会做一个较低的平台,这称为低台凸窗,这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进,开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法,使得房屋的空间更舒适,有效地内部空间结合起来。
业内点评:南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍,这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现,如今在南京的各大楼盘中已能看到。包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗,这样给使得户内空间更明亮、舒适。不过,东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为,这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

(二)超大入户花园和大阳台
主要技巧:由于入户花园和阳台只计一半建筑面积,开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘,为了表现其阔绰舒适,其入户花园接近10m2,当属通过入户花园“偷面积”之典型。
业内点评:入户花园和大阳台作为私人空间,增大了房屋的舒适度。但入户花园及阳台不宜太大或太小,如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理,是开发商需要考虑的。南京万科置业总办主任王培介绍,深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘,但这些3米进深的露台,会造成下层的厅房遮阴过多。而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。
此外,作为购房者,由于入户花园要计一半建筑面积,在规定面积内,大的入户花园必然造成室内空间的变小。

(三)赠送大露台和半地下室
主要技巧:大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积,不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列。在赠送大露台中,开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室,有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连,使得楼上楼下有机结合起来。
业内点评:孟丽敏介绍,通常送露台都是顶楼,如果每层都送(如仙林尚东区的花园洋房)则需要退台。二楼的面积少于一楼的面积,三 楼的面积少于二楼,少于的部分用于露台建设。由于赠送了大露台,相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计,以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外,赠送地下室也存在一定争议。南京鸿意地产销售部经理王林林认为,按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间,如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。

(四)共享梯厅
主要技巧:现今市场上共享梯厅的做法主要是“一梯两户”。如河西金马郦城,其每台电梯可以前后双开门,电梯开门后可以直接进入房屋,将以前的电梯等待区改为私人空间,把入户门外移,使得业主可以多出部分面积。
业内点评:共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率,多出部分会为客户节省很多空间。南京天创建设总经理助理张亮介绍,在电梯、过道上做文章的还有变“一梯两户”为“一梯多户”,减少分摊面积,从而使得业主使用面积增加。

(五)隐藏式衣橱
主要技巧:隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗,通过外墙外移并将其做成凸窗完成,只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样,隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但业主却可以使用。
业内点评:此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处,所带来的问题也同样是外墙保温问题。此外,由于外墙凸出,如统一不好,有可能影响整个小区的外立面。

(六)可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
主要技巧:和前面提到的“凸窗”相比,这里多了两个字眼,一个是“可拆卸”,一个是“可打掉”。在南方一些楼盘的设计中,开发商为了“偷”面积,故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后,这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。
将这种“偷”面积方式发挥到极致的是,开发商在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。
业内点评:由于本身将横梁设计为“可拆卸”、“可打掉”的,这样在装修时打掉这些“梁”应该不会带来安全问题。可拆卸式凸窗打掉后的室内空间,比步入式凸窗更好使用,空间也没有压抑感。与凸窗同样的问题是,拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。

(七)空调机安放处变生活阳台
主要技巧:在一些楼盘的设计中,为了能给客户实惠,开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处,或将其层高控制在2.2米以内,或在顶上做一个假梁,使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。
业内点评:将空调机安放处改为生活阳台,虽只能“偷”得1——2m2左右的面积,但多出的每一平米,对购房者而言均是实惠。

(八)层高做大,变成挑高房源
主要技巧:这即是南京很多小户型采用的方法,挑高5米、挑高4.9米,实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后,购房者通常可以将其隔成两层,使空间得到充分利用。
业内点评:挑高房是利用“层高”偷面积的一种,但由于规划中每个项目均有总限高,在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。所以挑高房源的单价往往也更高。

(九)空中院馆
主要技巧:在两个单元之间做一个连接的空中过道,使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开,作为自己的私人空间;也可以作为空中院馆,供业主共用,多出一个休闲空间。
业内点评:通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来,并为各自争的一可利用的休闲空间,但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。
标签: 偷面积

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