soho公寓的性质到底是什么？
资料很多，我们来抓住几个关键的问题：
1、soho是什么概念，来自什么地方，原意是什么？
答：SOHO，为小型办公室和家庭办公室"Small office 、Home office"的缩写。国内SOHO族中大多数是以个人工作室似的“现代作坊式”工作，国外的SOHO族则以打工性质偏多，许多公司 考虑到要降低办公室的租金，也为了提高员工的效率及自由度，便给员工提供整套的设备,方便员工在家办公。
可见soho是一种生活工作办公的方式，不存在于建筑学、规划专业、规划法规中。
2、soho公寓是什么？
soho和公寓的混合体，让很多人发晕，这个关键在于大家对于公寓概念的混乱。
公寓的概念是什么？
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。有人认为公寓就是居住建筑，但是不是住宅，认为公寓是除了日照标准外其他方面标准与住宅想同。而国内很多城市，比如成都市就出台相关文件，对公寓进行了规范，具体内容见规划博客相关文章。所以建议大家不要使用公寓的概念，而应该从土地性质和建筑用途上标注清晰的词语来定于建筑使用空间。
要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。
公寓屋又可细分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。
公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界
定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。
此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。
3、soho与酒店式公寓的区别
很多人都以为SOHO公寓就是酒店式公寓，其实这是一个误区，准确地说，两者确有相似，但又有很大不同。从房屋性质上说，SOHO公寓和酒店式公寓两者同为商业地产，都属于40-50年产权的房屋，还均具备居住功能，这是最大的相似，不过，撇开这些方面，两者的差别就开始显现，比如，SOHO公寓还强调其房屋的办公性质，也就是说，SOHO公寓既是办公用房也是居住用房，是一种宜居宜商的商业地产综合体。反观酒店式公寓，它仅是一种采用酒店式管理的商用住房，不具备办公性质。
4、国内现有的soho项目的土地性质是什么？
SOHO中国在北京开发的soho项目都是写字楼。
万达开发过部分SOHO是商业性质的。
北京尚都soho也商业性质的。龙岩市的非凡soho含有普通住宅,公寓,写字楼,商铺,
小高层。
业界内的声音就是绝大部分的soho项目都是商业用地。
5、soho模式的问题
soho遭到了来自行内不同人士的置疑：来自京城的某建筑师说：“我是不赞同将现代城由办公楼改为住宅的，从城市总体规划上讲，这里是中央商务区。在soho现代城里办公，如果是经营性办公是绝不允许的；如果是个人在家里用电脑办公，而不雇人在家里办公，这样在任何住宅里都是允许的。”
资深房地产策划顾问邓智仁先生说：“住宅不能用作商业用途，这在任何一个国家都是如此，政府不会给你登记注册的。”
工商局企业注册登记的政府官员说：“一般任何企业或公司都不能在住宅里办公，除了个人独资的咨询服务类公司可在家里当办公场所外，其他公司在家里办公一律不予发放营业执照。即使这样，也必须带上居委会或物业管理公司提供的‘不扰乱周围居民生活的证明’，才考虑发放营业执照。”
电信局的工作人员说：住宅电话收费与商业电话收费相比要便宜得多，因此不允许住宅电话用作商业用途。
写字楼人员流动量大，装修材料中涉及的可燃物比较多、用电量比较大，同时，考虑到消防的突发事件，写字楼除了会设置数量较多的电梯以解决垂直交通的矛盾外，还会在建筑内考虑避难层的设计。同住宅相比，它对消防设施的要求也相当高。但soho的规划用途是住宅，消防标准自然远远低于写字楼，而居家办公则使住宅又部分地成为写字楼，使得其安全隐患要远大于其他住宅。
一句话，在家办公不等于在家营业，soho不等于schc(smallcompanyhom- ecompany )。
写字楼的忧伤退一步讲，即便是政府允许soho型住宅的业主在其住所内注册经营性企业。此举对写字楼市场的冲击将会是怎样的呢？
写字楼的土地出让金价格比住宅高出许多。由于消防要求比较严格，对消防通道、电梯、消防楼梯、人防及消防设备的要求都比较高，导致写字楼的实用率较低，加上停车位、中央空调、楼宇自动监控系统等硬件投入，使得写字楼的平均造价远远高于住宅。除此之外，写字楼建成后的维护工作也是相当繁重的，日常保洁、中央空调、外立面清洁、水电等都被列入统一管理。也使写字楼的物业管理费长期居高不下。就深圳市而言，写字楼物业管理费基本维持在15-30元／平方米的水平，数倍于住宅的物业管理费。
写字楼让小型公司驻足的原因主要是：价格太高、总房款太高、小公司无力支持；单位面积太大，一般写字楼很少有120平方米左右的办公空间；付款方式无吸引力。买住宅办理按揭贷款要比贷款写字楼容易得多。
档次高、价格低、付款方便、商住两用，相比之下soho对小公司的魅力完全显现出来。
可以想象，一旦在soho型住宅中开公司被默许，原本已经严重积压的写字楼市场将会进一步度日如年，揭不开锅。
全球互联网的迅速发展确实令房地产市场产生了变化，使部分企业员工足不出户便可通过互联网提供的信息进行工作，但这部分人在社会上所占的比例微乎其微，因而在发达国家，商住两用的楼宇一直是被禁止淘汰的。在欧美国家，商住两用楼宇也只适用于两层高的平房，即town-house，人们通常采取楼上居住，楼下办公的方式。邓智仁说：“商住两用楼问题多多，旧的商住楼宇价值也在快速下跌，所以也不是投资之选，更不是“居家办公”的首选。世界上很多发达城市禁止使用，那又何来时尚之谈呢？”
谈到北京的房地产市场现状，邓智仁说：与广州、上海相比，北京房地产市场起步比较晚的，但京城开发商的宣传手段是世界一流水平，而且招数层出不穷，这肯定是有问题的。开发商对项目的过分包装和炒作，将使未来的消费者完全失掉购买预售楼的信心，从而窒息房地产业健康发展。
6、规划管理人员对soho项目的防范建议：
明确土地的性质，在建筑平面图中空间功能标准中，用尽可能的清晰的词语确定建筑功能，而非公寓、soh0等含糊的时尚名词，尽可能用商铺、住宅等。