先上一个复杂的案例：有一个国有企业，于上个世纪八十年代，取得了一个宗出让土地，后建设开发完全到位，土地性质为商业用地，其用地范围内实质上建成了2栋集资房，手续齐全，目前住户后提出要办理分户的土地证，才发现土地性质是商业的，鉴于这个是历史遗留问题，考虑调整土地规划用地，而这个地块在目前的总体及控规上是居住用地，用地单位和国土局提出来要求调整用地规划用途，规划局如何办理？

 

这个情况是比较特殊的，建筑物都已经建成了，估计很不规范的，都已经有房屋产权证了吧，如何调整规划条件？

城市规划管理部门要纠结有以下几个问题：

1、土地已经出让了，有土地出让合同，有土地使用权证，甚至已经有建筑物了，不是净地，不是在收储，能出新规划条件么？

2、是否要经过专家论证？

3、是否要听取相关权益人的意见，举行听证会？

4、是否要撤销原有建设用地规划许可证？

5、哪个部门最终审批确认？

6、出具新规划条件后，后续需要办理何种手续？

 

大家可以查阅注册城市规划师考试教材的《城市规划实务》中p106-109。

 

用地规划条件变更，是由有关单位根据实际情况提出的申请，对于规划局来讲，根据申请提出专业意见，应该是根据国土部门的书面咨询意见来做出，至于土地是在什么使用状态，或是调整规划条件后，应该重新签订出让合同，或是收回后再挂牌出让，或是直接变更出让合同，协议变更，那都是国土部门应该考虑的问题。

此外，这个新规划条件即使出台后，也仅能作为依据控规做出的专业建议，在土地使用权出让合同未变更前，暂不具有任何法定效力，土地使用仍必须按照原合同执行。

撤销原建设用地规划许可证等许可，也必须在合同变更后。

专家论证意见，及是否需要规划委员会或是当地县级以上人民政府最终批准，应当从当地规定。

公开听证应依法执行。

总之，用地规划条件调整，城市规划主管部门要重点考察的就是调整是否符合控规，调整的理由是否合理充分。