房产登记为什么一定要建设工程规划许可证?

时间: 2013-08-16 / 分类: 法律法规规范 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
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有同行问,很多违法建筑都建成了,还规划啥,如果硬是要办产权登记,房管部门直接房产登记好了?

先贴点法律依据来看看:

《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过,现予发布,自2008年7月1日起施行。

第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)建设用地使用权证明;
(四)建设工程符合规划的证明;
(五)房屋已竣工的证明;
(六)房屋测绘报告;
(七)其他必要材料。

【释义】本 条是对新建房屋在申请所有权初始登记时应提交的材料进行规定。当事人提交哪些登记要件,是《办法》制定过程中的一个难题和争论比较大的问题。立法时不同的 观点主要有两方面:一是是否沿用《权属登记管理办法》的方法,对应当提交的文件的种类仅作一般的规定(规定当事人应提交相应的登记文件),还是作具体的规 定。二是对具体的登记文件的名称是作明确的确定还是留有一定的余地(如采用“建设用地使权证”还是“建设用地使用权证明”)。考虑到登记文件既要满足申请 登记事项的需要,又不致要求申请人提供太多的登记文件,如一一罗列,又要解释在哪种情况下提供哪种文件,使条文变得十分冗长,并造成公众的不便。本章采取 的方法是:以相关的条款列出登记申请人在通常情况下应提交的文件,对于一些情况较为复杂或特殊的登记申请,须要提交其他的登记文件时,作为“其他必要材 料”。这也是根据《物权法》第十二条第二款关于“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料”这一规定做出的。要求申 请人按不同的情况提供“其他必要材料”。对登记文件的名称问题,考虑到我国的行政管理有一个不断完善的过程,在各个不同的阶段,相关的规定也有一定的变 化,各地根据当地实际情况,也有一些地方性法规的规定。如一律按现行的规定来要求,不甚合适。因而,本章对一些对登记文件的名称只作了原则规定,诸如“建 设用地使用权证明”、“建设工程符合规划的证明”、“房屋已竣工的证明”等,而并非特指建设用地使用证、建设工程规划许可证和房屋竣工验收报告。

 

房屋所有权初始登记,是指对房屋所有权的首次登记。房屋所有权初始登记是房屋权利的第一次登记,对其之后物权变动具有原始根据效力。本条规定既包括本办法实 施后申请人依法建设的房屋所有权的首次登记,也包括本办法实施前,申请人已依法建设但未申请房屋所有权登记,以及虽曾申请登记、但登记机构未予核准登记的 房屋所有权的首次登记。初始登记提交的材料分为以下部分:

 

(一) 申请人填写的登记申请书。登记申请书是申请权属登记时要填写的主要表格,申请表用来说明产权人情况和房屋状况,由申请人填写,也可以请人代写。不管是否亲 笔填写,申请人都要在登记处登记时在登记表上签名,以示真实。委托他人代办的,登记表由受委托人签字。权属登记程序应当由登记申请人启动,申请人所填写的 登记申请书,表明了登记申请人向登记机构提出了登记的请求和申请登记的事项。《物权法》要求登记机构“就有关登记事项询问申请人”,为便于登记机构日后举 证,也可以在登记申请书上就有关登记事项已询问过申请人作简要的表述。登记机构对当事人提出的登记申请,并不是以询问情况来决定是否核准登记,而是以当事 人提供的登记原因文件是否齐全及合法来确定。对不同的登记事项、不同的情况,询问的内容也有不同。因此,可以用以下两种方式来处理:一是在登记申请表上设 置询问栏,预设少量的常见的问题,由申请人在答案中选择是或否,如有对需要询问的其他问题,可以根据情况增加,必要时也可以记人询问栏,然后由申请人签 名。二是不设询问栏,也不固定询问的问题,只在登记表上统一注明“已就登记有关事项对申请人进行了询问”,登记机构就有关事项向申请人进行询问后,由申请 人在其后签名认可。这样做,既达到了询问的目的,又使登记申请表的填写大大地简化。

 

(二) 申请人的身份证明。身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织的身份证明为《组织机构代码证》,没有《组织机构代码证》的,可以为 《营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等。境内自然人的身份证明为《居民身份证》,无《居民身份证》的可以为《户口簿》、((护 照》、有效军人身份证件等(《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》、《离休证》、《退休证》等);港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地 通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》;台湾同胞的身份证明为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件,在台湾地区居住的有效身份证件或经 确认的身份证明;外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。需要注意的是,《中华人民共和国户口登记条例》第四条第四款的规定“户口 登记簿和户口簿登记的事项,具有证明公民身份的效力”,但户口登记簿没有当事人的相片,因此,一般还应有户籍管理部门出具的贴有相片的证明佐证。

 

(三)建设用地使用权证明。广义的建设用地使用权包括了国有土地使用权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用证等能够证明土地使用权属于初始登记申请人的 其他证明材料。本节主要规定的是国有土地范围内的所有权登记,因此,这里的“建设用地使用权证明”指的是国有土地上建设用地使用权证明。集体土地范围内房 屋所有权初始登记在《办法》第四章“集体土地范围内房屋登记”中单独规定。以往,建设部对此的规定是土地使用权证或土地来源证明,考虑到《物权法》将建设 用地使用土地的权利已改为“建设用地使用权”,《办法》对此提法与《物权法》保持一致。建设用地使用权证明还包括了土地管理机构所出具的证明。我国宪法规 定城市的土地归国家所有以后,相应的土地管理机构和管理办法是逐步建立和完善起来的。在这以前,有很多的土地是由当事人通过购买、继承等方式取得。土地公 有后,这些权利人以沿用方式取得土地使用权,如一律要求房屋所有权人提供建设用地使用权证,显然是不合适的。只要土地管理机构能书面证明有合法的土地使用 权,也有建设工程符合规划的证明,应是可以予以登记。

 

(四) 建设工程符合规划的证明,即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证。一根据《城乡规划法》第二条的规定,城市规划分为总体规划和详细规划, 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。在建国初期直至上世纪70年 代,是由地方政府或建设行政管理部门向建房者发建筑执照。近几年来,由于有关部门加强了建设和规划的管理,在建房者开始施工前,城市规划行政主管部门发放 的是建设工程规划许可证的副本,在副本上注明该副本不作为权属登记的依据,待房屋竣工时,经过验收认定是按规划部门批准的要求施工的,才发给正本,在这种 情况下,当事人应凭建设工程规划许可证的正本申请。这里需要注意的是关于临时建筑许可证的间题。临时建筑是政府规划国土管理部门为了充分利用土地资源而批 准建造的。一个城市的规划从制定到具体实施,要有一定的时间,利用这一时间的间隙搭建临时建筑,可以充分发挥土地的作用。临时建筑在建造时,已规定了使用 的期限,即临时建筑必须在规定的期限届满前拆除。按现行规定,临时建筑不能登记产权。临时建筑不同于违章建筑或违法建设,是合法建造的,虽然不能登记产 权,但在遇到房屋拆迁时,如这一临时建筑还未超出规定的可以保存的期限,拆迁单位应当给予适当的补偿。

 

(五)房屋已竣工的证明,即建设工程竣工验收报告或房屋竣工验收合格的证明。要求登记申请人提供房屋竣工验收合格证明,主要用以区分房屋与在建工程。根据 《建设工程质量管理条例》的规定,建设工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理登记有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后,建设单位应当将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件,报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。房屋竣工验收由建设单位负责组织,不再由政府的房屋建筑工程质量监督机构负责。因此,申请人应提交建设行政主管部门对竣工验收报告及相应文件予以备案的证明。居民自建的民宅,并不一定能取得建设行政主管部门对竣工验收报告的备案,对此可由建设单位出具房屋已竣工的证明。

 

(六) 房屋测绘报告。《物权法》规定,当事人申请登记的,应当根据不同登记事项提供面积等必要材料。房屋图形、房屋面积都是房屋登记的重要信息。房屋图形测绘、 房屋面积的计算需要通过房产测绘来完成,通过房产测绘报告来体现。按《房产测量规范》关于“房产面积测算”的规定,房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋 所有权的房屋建筑面积。因此,房产测绘报告应由具有房产测绘资质的机构提供,按建设部、国家测绘局联合颁发的《房产测绘管理办法》(建设部、国家测验局令 第83号)的规定,房产测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》,并对其完成的房产测绘成果质量负责。

 

(七) 其他必要材料。简单地说,“其他必要材料”就是核准某一登记事项所需要而登记办法没有直接规定的登记文件。要求申请人提供“其他必要材料”,并不是随意要 求当事人提供,对哪种登记应提交哪些登记材料。登记机构要通过文件的形式予以确定,并在登记受理处予以明示。以方便登记申请人,并避免引起争议。一般从登 记实践来看,初始登记时应提供的其他必要材料主要有:(1)被代理人无完全民事行为能力的证明:无完全民事行为能力人的房屋登记(未成年人的房屋登记《办法》已作了规定),应当由其监护人代为申请登记。申请人应当提交证明被代理人无完全民事行为能力的证明和监护人身份的证明。(2)委托书:在委托代理时,当事人委托代理人为其代办权属登记申请的文件。(3)施工许可证:《办法》第二十二条所规定的登记机构不予登记的几种情形中,包括了“未依法取得规划许可、施工许可”这一情形,因此,按《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》规定应该提供施工许可证的,申请人应予提供。《建筑工程施工许可管理办法》(1999年10月建设部令第71号发布,2001年7月 修订)第二条规定:“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程 的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。’工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以 下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况,对限额进行调整,并报国务院建设行政主管 部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。”另外,实践中有些地方还要求提供用以说明相邻房屋墙体归属的墙界表。

江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见

一、关于房屋初始登记

    1、对分割为小块出售的非成套住宅、非住宅,只要这类分割符合规划设计、具有独立利用的价值、符合建设部对《关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的补充说明 [(97)建房产字第019号] 的相关规定,可以予以登记。
    2、房地产开发企业在申请住宅小区房屋所有权初始登记时,应当按《房屋登记办法》第三十一条的要求,将建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记,权利人记载为该小区全体业主,不发房屋权属证书。
    3、未经初始登记的房屋,除法律、法规另有规定外,不得办理转移登记。
    4、对小区内的会所、幼儿园等配套用房的权属,如果土地、规划、建设等前期建造手续均未有明确的,可由开发商在申请预销售许可时在销售方案中说明,明确配 套设施的具体内容和部位及权利归属,并要求开发企业在销售时向社会公示或作为商品房预售合同中的约定。符合上述条件的,可按开发商所报的方案受理登记。
    5、人防工程由于情况不一,相关的法律对人防工程权属的规定也不够明确,但对申请人能提交明确的产权依据的,应当予以受理。
    6、《房屋登记办法》已将未依法取得施工许可而建造的房屋列为不予登记的情形,因此,一般应将具有建筑工程施工许可证作为核准登记的条件。但建设部《建筑 工程施工许可证管理办法》规定:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的,不需领取建筑工程施工许可证,因此,对建筑面积在300平方 米以下或能证明工程投资额在30万元以下的,可不提供施工许可证。
    未有建筑工程施工许可证但在《房屋登记办法》实施前已经竣工的房屋,不能补办建筑工程施工许可证的,只要规划验收合格,登记机构可以受理。
    7、《房屋登记办法》第三十条中的房屋已竣工的证明是指建设行政主管部门出具的验收备案证明。
    自建的民宅,可由承建方出具房屋已竣工证明。
    对于《房屋登记办法》实施之前已实际交付使用的房屋,无法提供建设行政主管部门出具的质量验收合格证明的,可以由申请人提供安全鉴定报告。

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