关于房地产项目的部分土地抵押问题
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昨天有个国土部门的访客通过邮件问了一个问题，以前从来没有涉及过，毕竟是属于他们国土部门的问题，不过拿来交流一下，确实有点意思。
某县有一个房地产项目，居住用地，占地10万平方米，分三期开发，目前两期已经开发结束，都通过规划核实取得了合格证，但是销售情况不怎么好，三期工程尚未报建。
该房地产公司打算将第三期未开发土地进行土地抵押贷款。
国土局以往的做法是将已经办理商品房预售许可证上的建筑面积和整个项目的总规划建筑面积相除乘以总用地面积，算出还剩余多少土地未开发。
但是房地产开发公司计划多算一点土地面积，多抵押贷款一点资金，所以对国土局的算法提出了很大异议，主要是在于预售许可证上载明的建筑面积是按房产测绘计算规则算出来了，远超过建设工程规划许可证和规划核实的面积。
严格来说，这个房产分割和分摊是比较复杂的事情，规划管理工作人员是很难解答这个问题。
xhut.cn中要提到的预售许可证中应该不包括门卫房、变电房、物业管理用房、社区管理用房等公建配套用房，因为这些建筑物的产权是共有的，因为已经预售，从物权法的角度出发，这些建筑的占地就也要扣除。
大家对这个方面有了解么？有没有完善的操作办法？
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