申论热点:城市更新

admin7年前966

2015年2月,广东省政府工作报告中指出,加快更新改造步伐,完善城市更新政策,体现城市岭南文化特色,推进同德围、金沙洲、罗冲围、国际金融城、大坦沙岛、广钢新城、广纸片区、渔珠旧城、海珠生态城等成片连片改造项目,支持历史街区活化利用,为城市发展腾出空间。

[意义分析]

推行“城市更新”,使城市发展思路和模式与过去相比有了飞跃性的变化,对于城市未来发展意义重大。

一方面,推动城市发展转型,实现可持续发展。通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有计划地进行整合改造、挖掘潜力,可以促进老城区活力重振与新城区结构优化,促进全市产业布局优化和产业结构调整,促进社会结构优化调整。

另一方面,提升城市功能,改善居住环境。由于城市发展速度较快,不少配套的城市基础建设没有跟上,从而导致一些地方的群众生活受到一定影响。通过城市更新改造,进一步完善市政配套设施建设,可以实现城市功能的提升与转变,改善人居环境、提高生活质量。

[城市更新的三种模式]

第一,市场驱动的城市更新。

这种模式以新古典经济学原理为指导,涉及地块的潜在价值和地块上既有建筑物的价值。该理论认为,当建筑物价值越来越贬值,而地块价值不变甚至上升,以至于既有的建筑物价值低于潜在的地块价值时,这个地块就要更新了,因为这个建筑物的“经济寿命”已经终结。

于是,这块地块会被推入市场,其在用途上的更高价值有待被进一步挖掘。这就是市场驱动的城市更新。它是基于建筑物经济寿命的城市更新。其目的很清楚,就是经济利益导向。当然,地块存在机会成本,只有拆掉地块上的建筑物,它才能实现更高的价值。

第二,政府主导下的城市更新。

众所周知,促进经济效率和维护社会公正是政府的两个重要使命。一方面,城市更新可以使土地和空间资源得到更为经济、有效的再配置,如黄浦江两岸用地从工业仓库用途变为生产性服务业用途;另一方面,我们拆了很多棚户区,则能使越来越多的老百姓得到更好的居住条件。

市场也会失灵。比如,无论是工业用地还是棚户区,城市更新会遭遇非理性的价格预期,当市场机制解决不了这个问题时,就不得不通过法律途径予以推进,否则就会阻碍城市发展。

第三,市场和政府合作模式。

城市的衰退地区常常会处于一个恶性循环之中。这就需要政府的干预。很多更新地块将用作公共绿地和公共服务设施。通常来说,市场是不会参与到这一类更新中的,只能靠政府进行干预。所以,很多城市更新项目,尤其是规模比较大的,都有赖于政府和市场的合作。

[参考措施]

为提高广州城市建设水平,从城市扩张转变为城市更新改造,大力推进以“三旧”改造为战略抓手的城市更新工作,广州在新一轮机构改革中组建了城市更新局。

一方面,完善拆迁补偿机制。在城市更新提速的同时,需要注意拆迁补偿机制的问题,拆迁补偿应该市场化、法律化、规范化,而且要注意片区改造的文化传承和经济发展两者的关系,片区的改造需要经过科学分析和规划。

另一方面,改变以往传统做法。广州的“三旧”改造进入新的阶段,未来通过城市更新来释放城市发展空间,首先要强化城市配套,其次注意各方利益平衡,要建立合理的利益平衡机制,最后要把握适度的开发强度。

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