关于加强建设项目规划批后管理的意见

各镇人民政府，县各委、办、局，县经济开发区、有机农业开发区：

为切实加强城乡规划实施的监督管理，确保建设项目按规划审批要求实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，现就加强我县建设项目规划批后管理提出以下意见：

一、明确建设项目规划批后管理职责分工

（一）建设项目规划批后管理是指依法对建设项目实施过程进行跟踪监督管理，其内容包括：规划公示、规划验线、批后督查、规划竣工核实以及对发现的违法建设进行查处。

（二）职责分工：

1、县建设局负责经县规委会、县建设局规划例会审定并核发《建设工程规划许可证》（副本）的项目的全过程批后管理。对此类项目以及其它在建设工程竣工规划核实中发现的改变建设工程规划许可证确定的内容进行建设等违法建设行为，由县建设局负责查处。

2、对未领取《建设工程规划许可证》（副本）及其他违反规划要求的违法建设，由县建设局负责查处。

3、对未领取《建设工程施工许可证》及违反施工、监理、质量、安全要求的建设由县建筑工程管理局负责查处。

4、违反用地规定的违法建设由县国土资源局负责查处。

二、统一建筑面积、容积率计算标准

（一）竣工验收建筑面积计算。竣工验收建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005，自 2005 年 7 月 1 日起实施）。

（二）建筑物层高和容积率计算。

1、阁楼建筑面积。按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353 -2005）确定的阁楼建筑面积的一半计入容积率。

2、商业用房、办公用房合理层高 H≤4.5 米。若层高 H >4.5米，按 H /4.5 × 原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准。大型超市、大型商场等公共建筑除外。

3、低层（多层、高层）住宅建筑标准层层高 H ≤3.6（3.0）米。若层高 H >3.6（3.0）米，按 H /3.6（3.0）× 原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准。

4、建筑物底层及独立设置的地上车库高度 H ≥2.5 米的，建筑面积计入容积率；2.2≤H <2.5 的，计算建筑面积但不计入容积率。

5、本《意见》发布之日前审批的项目，阁楼、车库建筑面积计入容积率的方式按原规划审批要求执行。

三、完善建设项目规划批后管理流程

（一）建设工程一律实行《建设工程规划许可证》正副本制度。建设工程符合法定要求并履行规定程序后，由县建设局核发《建设工程规划许可证》（副本）， 副本仅作为工程招标投标、办理项目开工手续以及施工过程管理和商品房预（销）售的依据，不作为领取房屋产权证件的依据。房产发证单位在初步测算房产建筑面 积时，发现建设单位改变施工图纸或建筑面积超出《建设工程规划许可证》（副本）面积的，应函告《建设工程规划许可证》发证单位进行复核。建设工程规划竣工 验收合格后，房产发证单位凭《建设工程规划许可证》发证单位重新核发的《建设工程规划许可证》（正本），发放房屋产权证件。建设单位在规划竣工验收合格后 方可将房屋交付使用。

（二）严格建筑施工图的审查管理。县建设局在办理建设工程规划许可证时，应当一次性审查 6 份施工图，并盖章予以确认，作为其他 部 门 审 查 施 工 图 的 依 据，防 止 建 设 单 位 采 用 多 套 图 纸（阴阳图）报审行为的发生。

（三）建立建设项目规划批后管理联席会议制度。联席会议由县政府分管领导或县政府办公室分管主任牵头，县建设、国土、建管、工商等部门为成员单位，负责研究、协调和解决建设项目规划批后管理中的重要问题。

四、加大建设项目规划批后监督管理力度

（一）房屋竣工后，由有测绘资质的部门测绘竣工平面图 /地形图，并在此基础上实测建筑面积，以此作为核发《建设工程规划许可证》（正本）及确定竣工面积的依据。

（二）严格控制建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000 平方米以内（含 5000 平方米）合理误差为 1% ；5000 平方米以上部分合理误差为 0.5% 。在合理误差范围内的，视为规划竣工验收合格，补缴超面积部分相关规费后按实际测量面积换发《建设工程规划许可证》（正本）。

（三）对建设项目超面积的处理。对建设项目实测建筑面积超出规划审批面积（含经批准增加的建筑面积）在合理误差范围以外的，且不严重影响城市规划的， 由建设部门责令补缴超面积部分的全部规费并处工程总造价 5% 以上 -10% 以下的罚款。补缴规费部分返还给相关部门。严格禁止建设项目超红线占地建设。凡通过实测确已超出的，先由县建设规划部门查处，责令退出超占用地。对不影响 城市规划的超占用地再由县国土部门查处，对严重影响城市规划的由县国土部门依法处罚。

（四）对建设项目超容积率的处理。对因建筑面积合理误差造成容积率超土地出让时要求的，不予补缴土地出让金。对建筑面积合理误差之外超容积率的，一律 补缴土地出让金。其中，对超容积率在 5% 以下的，由房产管理部门暂停建设单位商品房的预（销）售，并书面通知建设单位（同时函告县国土部门）到县国土部门补缴土地出让金，应补缴的土地出让金由县 国土部门按建设部门确认的 容 积 率 评 估 后 研 究 确 定，土 地 出 让 金 补 缴 完 毕 后 签 定《土地出让补充协议》，换发《建设工程规划许可证》（正本）；对超容积率在 5% （含 5% ）以上的，一律由县政府分管领导或县政府分管领导授权委托县政府办公室分管主任牵头召开联席会议，研究决定处理办法。县建设、国土等部门应各司其职，发现 建设单位改变用途、超容积率的，应及时相互函告并依法提出处理意见或作出处理决定。

（五）对擅自改变立面效果的处理。对擅自改变立面效果但能够纠正的项目，由县建设局责令建设单位按当初报审的效果图整改。确实无法纠正的，责成建设单 位提出整改方案，经县建设局确认后进行整改。立面色彩虽改变但与周边总体协调的，对建设单位进行通报批评并依法予以处罚。

（六）建立规划管理信用制度。县建设局在建设项目规划报建、验审灰线、验正负零、竣工规划验收等各阶段，对勘察设计单位和建设单位建立诚信档案，实施 诚信管理，并负责对规划诚信制度执行情况进行考核。对认定为诚信较差单位的，给予公开曝光。情节严重的，可停止其方案报审、项目报批资格。具体实施细则由 县建设局另行制定。

（七）严格规划管理行为。规划许可、管理人员应自觉维护批后规划的严肃性、权威性，严格执行批后规划方案，不得擅自同意开发企业调整规划方案。城建监 察人员应加大日常巡查力度，对发生的违法建设行为应及时予以制止，不得瞒报、漏报或不报。对制止不力造成社会影响或严重后果的，追究相关人员的行政责任。 对失职、渎职、循私舞弊人员给予党纪政纪处理，构成犯罪的移送司法机关。

五、本《意见》自发布之日起执行，已按批准规划设计要点建设的项目除外。

二 OO 八年九月二十四日