城市规划管理交流1月13日

admin7年前城市规划管理1567

问题1:建筑层高6.3米,能定义为夹层么,还有是否计算建筑面积?地方出台容积率细则,层高超5.8建筑面积*2,规划许可是按国家规范填报还是按地方容积率计算细则填报?我们这个项目核发规划许可面积按地方出台容积率计算细则要求的面积核发,业主办理房产测绘面积与规划许可面积不一致,开发商要求我们退报建费。理由是,我们地方出台的容积率计算细则,不是建筑面积细则,开发商申请理由是否合理?

回复1、是否计入建筑面积实行国家规范,面积计算地方都有具体规定的,国家规范没有那么细致。

2、开发商申请理由不合理,地方有具体规定,重新重严按照地方规定超高计算两倍容积率,有点带处罚性质,如果不限制层高,以后绝对会有那种一层隔两层的开发商,规划发证只发建筑面积,不发计容面积,但房产测量只能按实际楼层测量发证,规划许可依据跟测绘依据的标准不一样的,规划许可根据的是建筑面积计算规范以及地方容积率计算规则,预测绘根据的是房产测量规范,适用范围不一样,不该退。配套费是按建筑面积计收,各地有具体规定。

 

问题2:日照不足的住宅可以作为公寓吗?

1、可以,但是会在审批及产权登记是注明日照不足。

 

问题3:行政处罚案件中委托第三方出具工程造价评估报告,被委托方必须有司法鉴定资质吗?

 

问题4:一般加气加油站用地指标是怎么规定的

1、我们容积率一般0.2左右,用地考虑4000-5000平方米,大一点的6000平方米足够了。

2、一般加油加气都是有意向的,先做个方案。

3、涉及到用地的规划条件的,都要先看控规。

 

问题5:哪位办过发改委报项目申报资金的选址意见,比如说国家养老康复項目,融资几个亿,资料都是假的,要规划局的选址意见书,能办么?

1、能办,取得发改立项批复文件就办,资料是假的你怎么判断的?让建设单位在资料上盖红章签字说明该资料准确真实,一切法律后果自担。

2、规划部门出具选址意见书,依据主要是控规,我们只谈这个用地符合规划,是什么用地性质,其他就是法定收件,收件的规定要做到,如何校验原件是有规定的。

 

问题6:私企的项目征求国家资金也需要规划局出规划意见吗?发改委是否能够立项?

1、不需要,企业直接依靠土地证和规划许可就可以。

让建设单位在资料上盖红章签字说明该资料准确真实,一切法律后果自担。

企业直接依靠土地证和规划许可就可以了吧?

需要规划意见,符合城市总体规划

有时候还要证明没有违反城市规划的行为

 

问题7:规划核实时发现小区配建的保障性住房不符,该怎么办?在核实证明上不体现,由房管部门处理行不行?

不行

 

问题8:总规里建设用地和规划区的关系。规划区外可以划定建设用地不?

当然可以,但是应该是区域性重大基础设施

独立选址

除此以外的独立工矿区之类呢

规划区之外不能建设还是建设项目不进行规划管理呢吗

规划区是实行建设控制的区域,建设用地是允许建设的范围。

规划区之外原则上不能搞建设的

国土上关于单独选址项目的定义:是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区以外选址进行建设的建设项目用地,包括:能源建设项目;交通建设项目;水利建设项目;矿山建设项目;军事设施建设项目。道路、管线工程等基础设施建设项目用地大部分在城市和村庄、集镇建设用地区外,小部分在城市和村庄、集镇建设用地区内的,可以整体作为单独选址建设项目处理。

可是《城乡规划法》对单独选址并无规定

我们是市级单位,我们这里城市规划区外单独选址由省住建厅办理。(云)

《山东省城乡规划条例》关于单独选址的规定:区域性重大基础设施、公共服务设施等建设项目超出城乡规划确定的建设用地范围的,有权核发建设项目选址意见书的城乡规划主管部门应当会同有关部门,组织专家进行论证,经论证同意建设的,方可作出规划许可。

工矿企业不能归类为区域性重大基础设施或者公共服务设施吧,那个“等”是否可以包含工矿企业?

不一定单独选址必须省厅吧?跨县的,市一级选。跨地市的,省厅选。

规划区外单独选址,有定语

建设用地范围红线是明确的,城市规划区,执法局查出。乡村规划区,乡镇政府查出。都不在的,国土局查处

就是说建设用地内的才能审批,但是规划区范围内的要进行违法建设的查处对吧,那么这两个范围是有大小之分吗,能不能出现交叉呢

规划区的范围肯定大于建设用地范围啊

 

建设用地范围以外规划区以内的,是违法建设,执法局查处。规划区以外,是违法占地,国土局查处

那规划区的范围也是包含建设用地范围的吗,也就是咱们规划上没有那种独立于规划区外的建设用地是吧

 

问题9:规划管理有的信访工作有哪些特点?

基本信访问题多的都是间距、日照,违法建设私房改建

高层遮光是城市现代化过程中必然经历的阵痛。从多层时代到高层时代,住宅日照时数缩水不少。这种巨大的转变需要很长的心理周期去适应。

刚开始出现高层时,市民也界首不了,几乎每一个旧区改建项目都伴随着信访。我们搞了九次大规模的规划许可听证,邀请人大、政协啥作为特约听证员,让市民有说话的机会。效果挺好,已经两年零信访了

主要现在有个怪圈,城市违法建筑比较多,监察查处力度不足,他们就直接要求违建人员来办理审批手续,但是实际是无法办理审批手续的。所以基本上矛盾无法得到解决。而且经常造成重复上访,群体上访。

规划信访的原因是广大市民对规划审批的过程和各项国家政策、标准不了解,觉得里面有黑幕。敞开了,让老百姓知情了,也没啥了不起的。

接受上访,然后书面答复他,并且建议他去法院告

规划信访具有老人多、重访多、群访多的特点,不好平息。所以对听证申请条件控制不严格,甚至明知不符合听证条件也要搞。

来上访的老百姓,大多数还都是善良的市民。给老百姓说明白了,给他们看看审批资料,一般就没人闹了。

懂得维权是社会进步,甭管它有没有组织,是不是谋利,领头的讨厌不讨厌,通过这些信访事件,其实最终有两个好处,一是迫使规划审批于法有据,公开透明,保护经办人工作安全,二是厘清审批中的关节要点,为以后的审批提供参数。

上访人是推动社会进步的动力。尤其是有素质的上访人

没有这些上访人,阳光规划的进程哪能这么快?

其实打心里想去告诉信访人该从那些方面去维权

“大信访、中复议、小诉讼”的局面不好改变。信访没有费用,没有门槛。复议没费用,有门槛。诉讼有费用,有门槛

 

问题10:听证后采纳相关权益人意见后修改的会再次公示,如果权益人再提出公示是需要采纳的是吧

法律对于许可听证的规定是不完整的,听证是被阉割的听证。规划局是“听”,双方“证”。意见是否采纳,没有法律规定。我个人建议是否采纳意见做好对听证申请人公告答复一次

老百姓的意见不一定都要采纳,合理的部分要考虑进去,不合理的当然要拒绝。

不可能,听证只有一次机会。

之前出现过一个项目。搞了好几次听证,当然中间有采纳合理意见

 

问题11:多项目多用地不能办一个工程有什么依据吗?

回复1、多用地可能出现界限不重合啊。多项目可能出现建筑性质不一致啊。这怎么能发一个工程呢

2、工程许可报件之一就是土地证,不在一个土地证上,不能发一个证

3、如果是同一个公司摘牌的两块土地,可以合并,但是得走一下调规程序

4、也不一定,两块地可以一个方案,分开审批。

5、首先要看用地的界址是不是完全重合,用地性质是不是一致,如果两者满足的话,可以视作为一个土地证,当然还要保证各类指标符合规划条件。

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