规划审批流程详解

admin14年前城市规划管理12848

最近一直在考虑如何调整规划审批流程,使得更加合理,因此在城市规划管理超级群里向杭州苏州合肥济南等地的同行们咨询,结合自己的思考,打算将审批流程做如下设置(当然要调整审批流程并不是我能做到的事情,肯定要向领导汇报,结合本地的实际情况,再多部门协调,广泛征求各界人士意见后,才可能实施):

规划审批前置条件设定:

1、该地城市总体规划、控制性详细规划已经获得审批。

2、该流程只针对一般情况,不涉及到补办、重点项目、违法、特事特办等情况。

3、该项目是符合总体规划、控制性详细规划及近期建设规划。

具体审批流程设想:

1、办理选址意见书

其实选址阶段分为2类情况:

三产用地、工业用地、仓储等用地以出让方式进行的办理开发意见书或规划要点后送国土局进行招拍挂。

划拨用地要办理选址意见书。

选址要收取的前置材料:发改委等部门开展前期工作的函等路条、地形图、选址意见书申请表,建议需要收取环评报告,但很多地方都很难实现。

选址意见书应包括内容及附件:用地单位名称、建设位置、审批依据(何种规划)、用地面积、建筑面积(个人觉得不需要)、路条、选址红线、审批的申请表。

关于工业项目用地各项经济技术指标的确定,建议采用上下限,既要符合节约用地的原则,又要控制某些企业钻空子,找理由多建乱建。下限为国土部门规定的下限,上限是控规的要求。如果没有控规的地方,应当是不能审批的,但是实际情况大家都知道的,所建议建筑密度在国土部门下限值上上浮5%,容积率上浮0.3,绿地率看各地的情况,实在是差异太大。

关于是否需要给出规划条件的问题,建议不必提供,免得套牢自己,即使要提供也建议不要作为行政许可的附件,而是作为一个参考意见,指导建设单位做规划设计,在规划条件中多使用“按某某规划执行” 、“根据建筑体量适当加大临路退界”等语句,当然如当地有城市设计引导或是比较完善合理的城市规划技术规定更好,直接可以要求参考。

---------过渡阶段:建设单位取得国土部门的土地预审意见或是签订了国有土地使用权出让合同,并设计出了总平面图

2、办理建设用地规划许可证阶段

首先是要审查总平面图,主要是审查用地范围尺寸、退用地界,退围墙、退道路、河道蓝线、出入口位置、与周边居住建筑以及其他建筑的相邻关系、消防间距、回车场设置、厂区室外标高以及各项经济技术指标。特别注意指标应当要符合土地出让合同的要求。

公示:项目用地附近有居住建筑的或是重要地块的,应当公示。

建设用地规划许可证的内容及附件:建设单位、建设位置、用地性质分类、用地面积、建筑面积。附件有发改委批准、核准、备案文件,规划用地红线、总平面图、审批的申请表。

总平面做为一个备案材料,如需调整,不需调整用地规划许可证,建议大家不要把总平面的相关数据写入证书或是搞核定内容,建设用地规划许可证的核定参数应该就是土地出让合同的参数。

----过渡阶段    出规划设计方案及施工图 可能涉及方案调整或公示

3、办理建设工程规划许可

审查规划设计方案,主要是看与总平面图的一致性,建筑物外观色彩、临路景观、建筑物内部功能是否合理等等,如果可以审批后让建设单位按此方案出施工图,通过审查方案可以减少修改施工图的情况。

施工图审查,就是看与规划设计方案的一致性。

建设工程规划许可证的内容是建设单位名称、建设位置、项目名称(建筑物名称)、建筑面积,另外需要做一个核定表格,除以上内容外,还应载明建筑物的室外地坪高度、建筑物顶部高度、占地面积、层数、栋数等等。

建设工程规划许可证的附件有发改委文件、土地使用证、施工图、建筑红线图、审批的申请表、核定表格。

大家看看你们现在的办理程序是不是有差别,欢迎大家发表意见。可以匿名的。

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