城市规划博客

工业项目有一定的周期性，一个工业企业也并非仅有一个生产项目，适当的预留用地符合城市规划的基本原理。适当扩大用地，以便在一定条件下，为适应技术发展需要合理利用预留发展用地，如改变改扩建原有厂房以适用新上特殊生产流水线等。

但结合目前的实际情况而言，因过于乐观预留发展用地，以及招商引资过程的项目包装，导致盲目追求规划用地面积的大，造成土地资源浪费问题已十分严重。

2007年以后，建设用地指标控紧，土地节约利用的政策环境日益提升。国土部门针对各类工业用地要求容积率按下限值控制，《城乡规划法》将节约用地、集约发展确定为规划的基原则，2010年《江苏省建设用地指标》中将各类用地容积率普遍设定为不小于1.0，2012年江苏省住建厅也在《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）中明确了工业用地容积率不得小于0.7。

查阅现行的《国有建设用地使用权出让合同》，其中载明了开工及全面竣工期限（完成国土国门要求建设的最少建筑面积），如不能履约建设，则应承担相应的违约责任（要求严格履约并支付违约金），但是这个规定尚未见到实效。

近年来，土地指标缺口越来越大，但是据不完全统计，目前无论是化工类，还是纺织类，还是机械类等项目，企业用地规划容积率普遍为0.4-0.8，而实际建成部分容积率普遍低于0.5，属于不节约用地，特别是规划用地范围超过30亩的项目，实施第二期建设的情况更少，各大园区内项目尤甚。

根据管理工作实践，针对上述原因，提出以下建议：

1、制定标准厂房租赁、出售、转让方面的鼓励政策，鼓励民间资本投资建设标准厂房，对小项目、实力不强的企业，建议租、买现有标准厂房，在招商过程中加大宣传引导，避免盲目拿地。

2、国土与规划部门统一思想，统一土地开发的最低强度，确定容积率下限值，强制执行，两部门都要有要求，有检查，有处罚，对设计低于容积率低于下限的图纸不得通过。并建立分期建设监督机制，由国土部门按土地出让合同及《闲置土地处置办法》与企业签订分期建设合同，对企业的建设周期、分期建设安排做控制，保证企业持续建设。

3、提高采取项目登记的门槛，除重点项目外，其他项目尽量采取租、买标准厂房以及使用闲置土地。

4、对于因规划调整引发的闲置土地，积极协调，能收则收，不能收储的，应采取临时建设的方式。

5、积极加大两规合一的力度，实现征了能供、供了能用。

6、鼓励企业节约用地，新建项目以规划建设多层厂房为主，可分部分层实施；对扩建项目鼓励改造旧厂房取代新征土地。

7、必须做好与国土、工商、银信部门的衔接，严格监管，制定有效措施，把土地投机风险降低到可控制范围。