工业用地的经济指标控制问题

admin11年前城市规划管理3975

昨天我在新浪微博里发起了一个小调查“请问你们那工业用地容积率建筑密度是按上限还是下限来控制的啊 上限控制的请打1 下限控制的打2 上下限控制的打3 请大家投票,随便说明所在省份”,发起不久就被转发和评论,还算热闹,在城市规划管理群里也有不少同行参与了讨论。

我的目的是想了解下目前全国各地针对工业用地,规划局对其经济指标到底是怎么控制的?

主要就是指容积率、建筑密度、绿地率三项主要指标。

这个问题,纠结了很久了,问了很多地方,有按上限控制的(就是指标小于等于某数值),有按下限控制的(指标大于等于某数值),也有同时控制上下限的。东部沿海地区、西部省份、华北省份、中部省份、珠江三角洲等等,我按区域都问过了,但是很难理出一个头绪出来,恐怖的是,一个地级市下面的几个县就出现了三种截然不同的控制方式,也不能从其经济发展情况或是政府发展思路上看出什么趋向,不知道怎么控制才好啊。

 国土系统到底是要控制什么,他们发的文件规划局要如何执行?

大家可以看一看关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知 (国土资发〔2008〕24号)里面其实很清楚,就是要做到节约土地,保护土地,维持耕地总量。具体国土的要求是:(一)工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定;(二)容积率控制指标应符合表2的规定;(三)工业项目的建筑系数应不低于30%;(四)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施;(五)工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率不得超过20%。

其中:容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积建筑物层高超过8米的,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

建筑系数:项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式:建筑系数=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积)÷项目总用地面积×100%

表1:


































































































































































代 码 行 业 分 类 容 积 率
名 称
13 农副食品加工业 ≥1.0
14 食品制造业 ≥1.0
15 饮料制造业 ≥1.0
16 烟草加工业 ≥1.0
17 纺织业 ≥0.8
18 纺织服装鞋帽制造业 ≥1.0
19 皮革、毛皮、羽绒及其制品业 ≥1.0
20 木材加工及竹、藤、棕、草制品业 ≥0.8
21 家具制造业 ≥0.8
22 造纸及纸制品业 ≥0.8
23 印刷业、记录媒介的复制 ≥0.8
24 文教体育用品制造业 ≥1.0
25 石油加工、炼焦及核燃料加工业 ≥0.5
26 化学原料及化学制品制造业 ≥0.6
27 医药制造业 ≥0.7
28 化学纤维制造业 ≥0.8
29 橡胶制品业 ≥0.8
30 塑料制品业 ≥1.0
31 非金属矿物制品业 ≥0.7
32 黑色金属冶炼及压延加工业 ≥0.6
33 有色金属冶炼及压延加工业 ≥0.6
34 金属制品业 ≥0.7
35 通用设备制造业 ≥0.7
36 专用设备制造业 ≥0.7
37 交通运输设备制造业 ≥0.7
39 电气机械及器材制造业 ≥0.7
40 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 ≥1.0
41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 ≥1.0
42 工艺品及其他制造业 ≥1.0
43 废弃资源和废旧材料回收加工业 ≥0.7


疑问:

1、 企业能一次规划,一次性建设到位么?如果是一次规划分期建设,建设周期多长,怎么确定?国土部门有相应的监督和处置办法么?

2、 这样的容积率控制经过调查研究了么?国内哪些省份的建设情况符合这样的标准?

3、 绿地率的上限控制符合科学发展观的要求么?或许很多地方都搞过小康县市评选,城市绿化覆盖率应该是要达到40%以上的?再试问你所在的城市(特别是指那些县)工业用地占城市规划区的比重是多少?如果是所有的工业企业厂区内绿地率都在20%以下,那么……

……欢迎大家质疑啊!

然后我们来说规划局要控制什么?

仔细想起来规划局要考虑的比较多啊,但是比较虚,很难量化,很难标准化,要执行的规范标准过多了一点。

1、 开发强度、建筑容量。地块内单位建筑面积数值越高,单位面积的产业工业数量越高,周围道路的交通压力越大。

2、 环境因素。建筑密度过大,造成的城市热岛效应,雨水无法直接入地的问题。

3、 景观因素,比如建筑高度,城市天际线、历史街区保护区外围缓冲区限高建设。

4、 …………

按上限控制(小于等于,按规划局倾向)产生的问题,就是受国土下限控制的非议很多,加之很多企业在容积率和建筑密度上希望利益最大话,希望突破上限控制,而在绿地率方面则是希望减少绿化投资。

按此执行的省份有山东、四川、江苏……

按下限控制(大于等于,按国土系统倾向)产生的问题,就是很多企业的实际需要根本达不到标准,为了顺利取得土地,通过审批,在厂区规划设计时,大搞浮夸风,大大包装,多规划,规划大体量建筑,提高容积率和建筑密度,然后通过多次分期建设,根据需要不报建部分建筑物。
按此执行的省份有河北、广东、江苏……

按上下限控制的,问题就多了,上述两种困难有存在,真是左右为难了。这些地方的普遍情况的都做了控制性详细规划,将国土的要求和控规结合后,按地块区别出具规划条件。

这样的省份也有,比如湖北、江苏……

个人觉得应该是按上限控制,而节约用地原则应该是做在企业参与拍卖前的评估和资格评价阶段,更应该做在土地的使用阶段,对占而不用,多占少用,低水平建设进行监督和处罚,并建立通畅的土地退出机制。另外加大土地使用税的征收力度,尽量从市场和经济角度来督促企业开发建设行为。

或者可以参考规划局和消防部门或是市政部门园林主管部门的合作方式,及在相关方面必须由主管部门来审查,签署专业意见,国土方面应对工业项目的分期建设,开发时限,规划总平面进行政策性审查,签署明确意见。针对目前国土局只提原则政策条文,自己不落实到具体行动中,竣工验收无限延后的做法,表示非常不满,对将责任转移给城市规划管理部门的做法,表示不满。

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