并非所有建筑均能通过规划确认建筑使用功能

admin1年前城市规划管理923

规划管理中其实很多工作,并非规划许可和规划核实等常规内容,而是处理很多千奇百怪的历史遗留问题。有些问题按照当前政策规划可以解决,而更多的是不能解决且无法理解如何会发生,必须要翻阅当时的审批档案,并了解当时的政策和规范,然后按照一定的原则来判断解决。

今天我们要举一个山东同行求助的复杂案例,大家可以一起参与到文章后面评论留言。



    2005年左右,私企a取到一宗土地,当时的土地出让合同上载明土地用途商住用地,没有具体的商住比,没有各项经济技术指标,仅仅写了一句话,根据建设局出具的建设开发意见书这类。。但是翻遍所有档案,并没有发现有这个材料。

   2006年,私企a进行报建,开发建设完成,当年通过政府协调取得了房产证,载明三栋建筑房产用途为非住宅,实际用途为酒店。

2009年,政府收购b公司该项目,在过户后,重新办理房产证,变成5栋建筑,房产用途未填写。

    2019年,政府公司a名称变更为c公司(全资国有,属地政府的),将房产证和土地证进行合并,5栋建筑,三栋载明未非住宅,另2栋按照实际的功能写为门卫房、展厅。

    2020年,c公司对原有建筑进行装修,实际功能还是酒店,在申报装修工程的消防设计审查的时候,消防部门提出上述建筑物并不能确定是商业建筑,而且他们发现在2006年发改部门某文件里有项目中建筑为商业和居住建筑的表述。

 



    通过分析,该土地为综合用地,但其中仅仅包含商业、居住两种用地性质,地面以上建筑物规划用地应该根据土地性质判断,所以不如居住建筑就是商业建筑,而通过两份房产证,一份不动产权证,特别是最后一次不动产登记,据说当时翻阅了房产初始登记的材料,房产性质应该是准确的。

   根据以上情况,规划同行的意见是,事实很清楚,上述土地未经规划审批,没有规划条件,也没有规划许可,应该就根据土地出让合同和房产登记信息直接得出5栋建筑物的房产性质是商业就可以了。

   消防部门的意见是房产性质是应该规划部门来确认一下,如果你们觉得没有问题,你们确认一下也没有什么大不了,不然以后万一出了什么问题,倒查责任也是很大风险的。

   经过几轮讨论,有两个办法:

     1、属地政府出具一个情况说明,请规划部门签署一个情况属实的意见。

    2、属地政府、消防部门(其实现在就是住建局)、自然资源局形成一个会议纪要,然后由住建局直接按照纪要来办理。

 

大家觉得选哪个路径?有没有其他更好的操作办法?


 

   以上这个案例中,好在土地证、房产证都是明确的,建筑的用途之前在上面都已经很明确拆除了居住性质,而且这个权属是政府公司所有,不然更加难以推进。

   大家对这类复杂问题有没有好的建议,或者有其他更复杂的案例,可以拿出来给大家讨论!


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