单独选址的法律依据

 大家经常会听说独立选址，其实其准确的名字叫做单独选址，全称是单独选址项目审批。

什么是单独选址？

单独选址的法律依据来自《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第二十三条具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。第二十四条规定：具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

 

当然各省可能还有更具体的规定。

审批内容：

单独选址项目〔即“圈内”（城市土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内）和“区内”（区、县土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内）以外的建设项目〕，涉及农转用（含未利用土地转建设用地）、征收集体土地时，符合政府审批权限的，上报市人民政府审批。“区内”涉及农转用（含未利用土地转建设用地）、征收的以及“圈内”涉及征收的，且该项目的供地审批权限属市人民政府的建设项目，列入市重大工程的可参照单独选址的审批方式报批。跨土地利用总体规划确定的城市建设用地范围（部分在圈内、部分在圈外）的大中型基础设施建设项目用地，可按单独选址建设项目用地报批，其中，超出市人民政府征用土地批准权限的，应当报国务院审批。

（一）准予批准的条件

1）报审要件真实、有效；

2）用地范围符合《上海市土地利用总体规划》和各区县土地利用总体规划；

3）涉及农用地、未利用地转为建设用地的，应符合土地利用年度计划中确定的新增建设用地指标；

4）涉及占用耕地的，应符合土地利用年度计划中的耕地占补平衡指标，补充耕地数量、质量符合规定要求；

5）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议；对地上附着物等进行了调查确认；补偿标准符合法律、法规规定的；被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行；

6）供地方式符合相关政策，不属于国土资源部发布的《禁止用地项目目录（2012年本）》范围；划拨用地应符合《划拨用地目录（2001年国土资源部令第9号）》；以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；

7）涉及征地的，应完成拟征地告知程序；

8）按规定缴纳新增建设用地有偿使用费及耕地开垦费。

9）取得规土部门核发的建设用地规划许可证；

10）取得投资部门核发的项目立项批复及工程可行性批复

11）取得规土部门核发的建设项目用地预审意见；

12）涉及收回国有土地的，须提交补偿协议或公告期限届满的收地公告；

13）涉及征收国有土地上房屋的，须提交房屋征收公告期限届满的房屋征收决定。

以上内容来自上海规土局官方网站资料

可见，办理单独选址的前提之一，要求取得建设用地规划许可证。

 

单独选址要求先取得建设用地规划许可？先办理用地许可证再办选址？为啥？

 

我们可以得出以下结论：

1、单独选址并非选址

2、单独选址是国土管理的概念

3、单独选址项目要取得建设用地规划许可证，也就是说这个用地要符合城乡规划，毕竟《城乡规划法》第四十二条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

4、不符合土地规划，但是符合城乡规划还是很正常的。

5、土地利用总体规划强调的是数量，圈内一亩和圈外一亩从某种意义上没有多大区别。而城乡规划上位置的差异性有更强的差异性。

 

我们很多时候谈论的独立选址是一个错误的概念，属于违法行为，违反了城乡规划法的第42条。

往往独立选址在操作的时候土规是符合的，项目是位于总规确定的规划区外，这种项目用地的选址就被称为独立选址。

独立选址的法律依据

 什么是独立选址？

当然，也有部分地区对独立选址有明确提法，比如江苏省《江苏省城乡规划条例》

 

 第三十一条 根据国家规定需要申请选址意见书的建设项目，城乡规划主管部门可以参与建设项目前期选址工作，提出选址建议；建设单位应当在报送有关部门批准或者核准建设项目前，向有关城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

申请核发选址意见书，应当提交下列材料：

（一）包含建设单位、项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的选址申请书；

（二）批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；

（三）标明拟选址位置的地形图；

（四）法律、法规规定的其他材料。

在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。

 

这个独立选址也有严格的规定，有另一个文件来规范，并非所有项目都可以采取独立选址

 

江苏省《关于进一步规范国家和省重大建设项目选址管理的通知   》

国家和省重大建设项目是指依法应当由我厅核发选址意见书的建设项目，包括：国务院及其有关部门批准或核准的建设项目，省级以上风景名胜区内以及跨城市、县且由省投资主管部门批准或者核准的建设项目，法律法规和国家、省规定的其他建设项目。

 

在县域内规划区外的普通项目是不适用独立选址的。

微信讨论群同行补充：

管理部门时常发生被动性选址（城市规划无法研判该项目的诞生，规划具有滞后性，而且城市规划一般都是五年一评估，一修正，某种意义上说，批复了城市规划五年内不能动，它是一个固定的圈，不得破例），但是土地规划不担心，他们的规划具有动态性维护修正特性（就是大家听到的每年都是调整报批，调整报批），为此，有些项目，我们原城规管理部门常常是被动性选址，发证（存在违规行为~与城乡规划法冲突）。通常的补救处理措施：

1、重大类型，采取专家论证，局部调整规划方式，报政府审批。较为谨慎，具有一定抗打性；

2、承诺制规划，要求相应编制主体部门在下一次编制规划时，将其项目纳入规划中。同时将此事纳入规划部门局务会讨论议题。某种程度上是亡羊补牢的说法，但是总比什么都不做好些。