泸州市城市森林花园住宅试点方案(征求意见稿)

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泸州市城市森林花园住宅试点方案(征求意见稿)

为应对新冠疫情对房地产市场冲击影响,刺激消费需求,推动泸州房地产行业高质量发展,打造高品质宜居住宅,构建健康生活、和谐邻里,按照泸州市住房和城乡建设局等五部门联合印发《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》相关要求,拟在我市开展城市森林花园住宅试点工作,制定本试点工作方案。

一、概念定义

城市森林花园住宅,以每户拥有面积不小于套内面积40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅,主要有空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。空中户属庭院住宅,每套均具有户属空中花园的独栋住宅,简称空中庭院住宅。空中共享园林住宅,由多栋空中户属庭院住宅,通过空中共享平台连接的住宅,简称空中园林住宅。

空中共享园林住宅,一般每两层住宅设置一个邻里相互交往活动的室外空中共享空间,这两层住户可在室外空中共享空间休闲娱乐,形成一个健康生活、和谐邻里的小社区。

二、试点方式

根据城市森林花园住宅的市场接受度,结合共享空间建设,我市城市森林花园住宅试点项目采用空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅共同规划建设方式,适用于以宗地为单位的改善性住宅项目,不包括公寓式、度假式的商业用地性质建筑和改建、扩建的住宅类建筑,可以宗地全部或者部分楼栋进行城市森林花园住宅试点。

三、适用范围

(一)根据2021年10月8日泸州市系统化全域推进海绵示范城市建设暨城市建设创新工作会议精神,我市各区(含园区)可在中心城区渔子溪、柏木溪、龙涧溪、学士山、两江四岸周边,以及根据环境条件、景观条件、消费需求可以试点的地方,各选择1宗拟新出让100亩左右地块进行试点,以宗地为单位,在土地出让的规划条件中明确城市森林花园住宅规划建设政策和相关要求的方式开展试点,形成新的消费需求。

(二)位于我市中心城区未办理建设项目规划方案审批的存量地块,环境条件、景观条件、消费需求较好,经开发建设单位申请,在满足《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理要求》且建筑密度、容积率、建筑间距、建筑高度、绿地率、停车位指标不改变规划设计条件情况下,经审批后可以开展城市森林花园住宅试点。

(三)各县可以参照本方案开展城市森林花园住宅试点。

四、建设要求

(一)规划建设。项目参照《城市森林花园住宅设计标准》(T/CECS855-2021)进行设计,按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》(详附件)进行建设;相关部门和单位按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》进行验收。

(二)物业产权。外挑户属空中花园为每户业主拥有。空中共享平台、共享空间等公共物业,产权为业主共有,任何单位和个人不得进行销售、占用、改变使用性质。

(三)各方职责。

1.开发建设单位负责按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》统一建设空中共享平台、共享空间等公共部分和户属空中花园,将《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》规定的建设标准以及后期管理、维护、缴费等内容(如户属空中花园覆土深度限制、户属空中花园统一维护管理、物业费缴纳,空中共享平台、共享空间等公共部分用途、维护管理)纳入与业主签订《精装绿化庭院协议》中。

2.物业服务企业按照《物业服务合同》约定做好小区物业管理工作,强化对庭院植物的管护、补植职责,监督业主文明、合理、安全使用庭院。业主与装饰装修公司约定的《装饰装修方案》须向物业服务企业申报登记,确认符合相关要求后,业主与物业服务企业签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》后方可开工装修。负责做好空中共享平台、共享空间等公共部分的物业维护管理。

五、部门职责

各区政府、园区管委会、市级相关部门按照本方案,结合工作职能职责各司其职,确保试点工作落到实处。

(一)各区政府、园区管委会牵头负责项目策划、包装、招商等项目前期工作,按照《泸州市城市森林花园住宅规划建设要求》作分析方案和上会方案,督促项目开发单位将相关要求落到实处。

(二)市自然资源和规划局负责新出让地块的规划指标,将城市森林花园住宅规划指标及相关要求纳入土地出让的规划条件,指导方案设计,开展方案审查审批,进行规划核实验收,办理不动产权登记。

(三)市住房城乡建设局牵头制定《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》,组织相关部门研究确定拟试点新出让地块和存量地块。负责指导各区县住房城乡建设部门在试点项目办理商品房预售许可前,审查试点项目房地产开发企业与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》、房地产开发企业与买受人签订的《精装绿化庭院协议》并备案。

负责指导方案设计和施工图设计,指导园林绿化工作。

(四)市城管执法局负责加强城市森林花园住宅交付业主使用以后的后期执法管理,严禁住户乱搭乱建,对不按规定使用以及私自改变空中花园、空中共享平台、共享空间、绿化空间用途、功能等违法违规行为依法依规处理。

六、办理流程

(一)提出申请。对于拟开展城市森林花园住宅试点的新出让地块,由区政府或者园区管委会根据地块控规和《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》的相关内容做分析方案,向市住房城乡建设局提出申请。对于未办理建设项目规划方案审批的存量地块,拟开展城市森林花园住宅试点,由开发建设单位根据原出让规划设计条件和《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》的相关内容做分析方案,向市住房城乡建设局提出申请。市住房城乡建设局牵头组织市自然资源和规划局、市城管执法局、市消防救援支队等部门提出是否同意试点的初步意见,按审查层级和审批程序提交市专委会、市规委会进行审定。

对于未办理建设项目规划方案审批的存量地块,拟开展城市森林花园住宅试点,开发建设单位应在本方案印发之日起15日内提交书面申请。

(二)初步审查。提交市专委会、市规委审定同意开展城市森林花园住宅试点的地块,市住房城乡建设局会同市自然资源和规划局、市城管执法局、市消防救援支队等部门对项目进行联合审查,提出试点规划建设政策和相关要求。

(三)土地出让。根据初审方案,对拟试点的新出让地块,在土地出让的规划条件中明确城市森林花园住宅试点规划建设管理要求。对存量地块,在满足原规划设计条件基础上,同时应满足《泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准》中的相关内容。

(四)方案审批。试点的项目规划设计方案按审查层级和审批程序提交市专委会、规委会进行审议,市自然资源和规划局对经审议通过的规划设计方案按程序进行审批。

附件

 

泸州市城市森林花园住宅规划建设管理标准 

(一)开敞式空中共享平台、共享空间的建筑面积不计入容积率。

(二)外挑户属空中花园符合本规划建设管理标准,建筑面积不计入容积率。设置在建筑主体结构内的不得认定为户属空中花园,应作为计容建筑面积计入项目容积率。

(三)空中共享平台和户属空中花园绿化达到建设标准和本规划建设要求,空中共享平台可按投影面积的35%折算计入项目绿地率和绿地指标。

(四)建筑间距和建筑退距按户属空中花园外挑尺寸的1/2进行计算,并满足日照、消防、安全的相关要求。建筑密度按建筑物的基底面积总和与规划项目建设用地面积的比例(空中共享平台应按投影面积计入建筑密度计算指标)。

(五)户属空中花园、空中共享平台应全装修。户属空中花园、空中共享平台绿化方案和该项目配套园林绿化专项设计方案统一规划、同步审查、同步验收、统一维护,确保每栋楼、每户的空中花园植物配置保持一致,外观立面整体协调美观。

(六)每户建筑面积(不含空中花园)应大于120平方米,不允许设置结构板、结构梁,可设置一处小于5平方米的必要生活阳台,且不再执行原规划出让条件和历年《泸州市城乡规划管理技术规定》中关于阳台、结构板等等水平投影面积不大于该层建筑面积相应比例不计入容积率计算的相关规定。

(七)空中共享平台须两个自然层高及以上(不低于6米)。外挑户属空中花园须两个自然层高及以上(不低于6米)、无围护结构、无柱、有覆土绿化植物(种植土厚度不小于0.3米,不大于0.7米)。

(八)户属空中花园外挑尺寸应大于4米且小于6米,投影面积小于该户户型建筑面积的30%且不得超过40平方米。

(九)户属空中花园种植面积不小于投影面积的50%,绿化植物以灌木、藤蔓、花卉为主,适当种植小乔木,确保安全。选种小乔木时,应设置安全保障措施。

(十)相邻上下层户属空中花园应分别设置在起居厅外墙的不同方向,并应在对应的外墙面设置起居厅与户属空中花园的连通门,相邻上下层户属空中花园在水平投影范围内不应重叠。

(十一)户型设计时应做好隐私性设计。户属空中花园和与其相邻的住宅外窗之间,不应产生对视 ;户属空中花园内对应的上层外墙面,不应设置主要功能房间的外窗,若设置辅助功能房间的外窗应采取视线遮挡措施。空中共享平台的活动区域,宜设置在远离居室外窗侧,若活动区与住宅外窗或户属空中花园相邻,则应采取视线遮挡措施。户属空中花园之间宜采取视线遮挡措施。

(十二)空中共享平台的平面布局不应影响建筑主体的正常使用,且不应影响主体房间的采光。

(十三)建筑消防和安全距离按规定执行。

(十四)参照《城市森林花园住宅设计标准》(T/CECS855-2021)进行设计,设计全过程应运用建筑信息模型(BIM)

(十五)每户业主应按照规定及时交纳物业管理费(按非普通住宅执行),严禁擅自改造户属空中花园,严禁擅自改变户属空中花园的使用功能,严禁擅自增加户属空中花园使用荷载,确保户属空中花园使用安全、外观统一协调。


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