象山县城镇居民低层住宅重建改建管理暂行办法

象政发〔2018〕184号

第一条  为加强我县城镇居民低层住宅重建、改建管理,规范城镇居民低层住宅重建、改建行为,根据《浙江省城乡规划条例》《宁波市城乡规划条例》《宁波市城乡规划实施规定》及相关法规、规章,制定本办法。

第二条  本办法适用于本县城市、镇规划区成片、独立的住宅小区内国有土地上城镇居民低层单幢住宅在原址上重建、改建管理。单幢住宅包括独栋住宅和以幢为单位的联体住宅。

本办法所称重建是指将原有住宅拆除并重新建设;改建是指将原有住宅局部拆除,或者局部拆除并重新进行建设。

第三条  有下列情形之一的,城镇居民低层住宅所有权人可以向县规划主管部门申请在原址上重建、改建:

(一)经依法鉴定属于危房且确需重建的;

(二)因不可抗力损毁、灭失的;

(三)其他符合法律、法规、规章、城乡规划和有关技术标准、规范的。

前款所称的危房是指根据房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定书》,房屋危险性等级属C级、D级的住房。

第四条  城镇居民低层住宅在原址上重建、改建的,不得改变原建筑使用性质、突破原建筑基底外轮廓、扩大原建筑占地面积、扩大原建筑地上面积、增加原建筑高度,并符合建设工程规划许可证确定的其他条件。

重建、改建建筑不得随意改变原建筑形式和风格,不得随意抬高室内外地坪、降低原有技术标准,不得新增地下室。

前款所指的“原建筑基底外轮廓”系指原建筑外墙最外侧轮廓线;“原建筑地上面积”系指原产权登记地上建筑面积;“原建筑高度”系指以原建筑室外地坪至建筑物檐口(包括女儿墙)的高度。

第五条  已列入城市近期建设项目用地和政府成片危旧房改造计划的,不得进行原址重建、改建。

第六条  城镇居民低层住宅重建、改建应当向县规划主管部门申请办理建设工程设计方案审查、建设工程规划许可证和建设工程竣工规划核实等手续。

申请主体应当为住宅所有权人。

第七条  城镇居民低层住宅重建、改建应当按以下程序办理:

(一)住宅所有权人应当持下列材料向县规划主管部门申请建设工程设计方案审查:

1.书面申请报告(签署所在地镇政府或街道建设管理办意见、社区意见),内容包括住宅地址、建设年代、住宅现状、申请意向等;

2.申请人的身份资格证明(复印件),委托办理的应提供书面委托书;

3.不动产权证(住宅所有权证、土地使用权证)复印件(没有抵押、查封等产权限制);

4.原住宅建筑施工图或委托具有资质的测绘单位测绘的原住宅建筑1:500总平面图、各层平面、立面等实测图和住宅现场照片;

5.委托具有资质设计单位设计的建设工程设计方案(含1:500总平面图)及其电子文件;

6.属于危房的,应当提供经县住建部门备案的房屋安全鉴定机构出具的危房鉴定文件。

(二)县规划主管部门收到申请材料后,对重建、改建建设工程设计方案进行审查,在方案批准前进行公示,其中涉及周边利害关系人权益的,应当征求利害关系人意见。

(三)方案经审查同意后,住宅所有权人应拆除或局部拆除原有住宅,并到县不动产权管理部门办理不动产权证变更手续。

(四)住宅所有权人委托具有资质的测绘单位进行实地放线,放线成果资料报县规划主管部门进行初验。

(五)住宅初验合格后,住宅所有权人应当持县不动产权管理部门出具的不动产权证变更手续、建设工程放验线成果资料等材料向县规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

(六)县规划主管部门审查同意的,核发《建设工程规划许可证》。

(七)住宅建筑面积超过300平方米的,应当向县住建部门申请办理施工许可手续,许可程序可以适当简化,施工承建主体应符合现行相关法律规定。

 (八)建设工程竣工后,住宅所有权人应当向县规划主管部门申请办理建设工程竣工规划核实,依法取得建设工程规划核实确认书。

第八条  住宅所有权人在建设项目施工期间,应按相关规定处理噪音、运输、房屋使用安全等施工干扰影响,并严格按照城乡规划法规要求在施工现场显著位置将建设工程规划许可证的主要内容和建设工程设计方案的总平面图予以公示,接受公众监督。

第九条  物业管理服务企业应当加强对管理区域的巡查,发现违法建设后立即予以制止,同时报告县综合行政执法部门。

第十条  县住建部门负责对不履行巡查、制止、报告职责的物业管理服务企业和参与违法建设的设计、施工、监理等企业及从业人员依法进行处理。

第十一条  县规划主管部门应加强批后监管,发现违法建设行为的,及时移送县综合行政执法部门查处。

县综合行政执法部门应当加强执法巡查,及时制止违法行为,依法查处违法建设行为。

第十二条  对于存在违法建设的住宅,由县综合行政执法部门书面告知县住建部门和县不动产权管理部门,在县综合行政执法部门对违法建筑依法处理前,不得办理产权交易、登记等手续。

第十三条  本办法自2018年10月1日起施行。

政策解读：

一、制定背景

上世纪90年代及本世纪初中心城区范围建设的老小区存在年久失修、内部功能不合理等情况,近年来,随着我县人民生活水平的提高及对品质生活的追求,导致别墅拆改建情况趋于常态化,普遍存在超出原建筑基底面积、增加原建筑高度、扩大原建筑面积等违章现象,如何加强别墅类违法建设的综合治理成为城市管理的难题。目前,别墅重建、改建管理的主要法律依据是2012年1月1日起施行的《宁波市城乡规划条例》第三十八条:城市、镇规划区内,在符合规划要求的前提下,城镇居民住宅所有人可以向城乡规划主管部门申请在原址上重建、改建,但不得改变原建筑使用性质、突破原建筑基底、扩大原建筑面积、增加原建筑高度,并符合建设工程规划许可证确定的其他条件;但其在指导低层住宅重建、改建方面尚不够细化,缺乏针对性及可操作性。为此,制定出台《象山县城镇居民低层住宅重建改建管理暂行办法》是从我县实际出发,对于科学指导低层住宅重建、改建,规范规划管理行为,提升城市形象与品质等具有重要意义。   

二、制定依据

地方性法规:《浙江省城乡规划条例》《宁波市城乡规划条例》

政府规章:《宁波市城乡规划实施规定》

三、主要内容

《办法》不设章节,直接用条款规定,共13条,主要内容如下:

第一条明确了制定目的及依据;

第二条明确了适用范围;

第三条明确了重建、改建情形;

第四条明确了重建、改建原则;

第五条明确了不得重建、改建范围;

第六条、第七条明确了办理事项及程序;

第八条明确了施工及批后公布要求;

第九条至第十二条明确了物业和部门职责;

第十三条明确了施行时间为2018年10月1日。

四、问题解答

1.制定《象山县城镇居民低层住宅重建改建管理暂行办法》的目的是什么?

为加强我县城镇居民低层住宅重建、改建管理,规范城镇居民低层住宅重建、改建行为。

2.《办法》适用范围是什么?

本办法适用于本县城市、镇规划区成片、独立的住宅小区内国有土地上城镇居民低层单幢住宅在原址上重建、改建管理。单幢住宅包括独栋住宅和以幢为单位的联体住宅。

3. 哪些情形可以申请在原址上重建、改建?

(一)经依法鉴定属于危房且确需重建的;

(二)因不可抗力损毁、灭失的;

(三)其他符合法律、法规、规章、城乡规划和有关技术标准、规范的。

前款所称的危房是指根据房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定书》,房屋危险性等级属C级、D级的住房。

4. 重建、改建是否可以增加建筑面积、增加建筑高度?

城镇居民低层住宅在原址上重建、改建的,不得改变原建筑使用性质、突破原建筑基底外轮廓、扩大原建筑占地面积、扩大原建筑地上面积、增加原建筑高度,并符合建设工程规划许可证确定的其他条件。

重建、改建建筑不得随意改变原建筑形式和风格,不得随意抬高室内外地坪、降低原有技术标准,不得新增地下室。

5. 重建、改建需要办理什么手续?

城镇居民低层住宅重建、改建应当向县规划主管部门申请办理建设工程设计方案审查、建设工程规划许可证和建设工程竣工规划核实等手续。住宅建筑面积超过300平方米的,应当向县住建部门申请办理施工许可手续。

6.施工时须注意哪些事情?

住宅所有权人在建设项目施工期间,应按相关规定处理噪音、运输、房屋使用安全等施工干扰影响,并严格按照城乡规划法规要求在施工现场显著位置将建设工程规划许可证的主要内容和建设工程设计方案的总平面图予以公示,接受公众监督。

7.违法建设如何处理?

物业管理服务企业应当加强对管理区域的巡查,发现违法建设后立即予以制止,同时报告县综合行政执法部门。

县规划主管部门应加强批后监管,发现违法建设行为的,及时移送县综合行政执法部门查处。

县综合行政执法部门应当加强执法巡查,及时制止违法行为,依法查处违法建设行为。

对于存在违法建设的住宅,由县综合行政执法部门书面告知县住建部门和县不动产权管理部门,在县综合行政执法部门对违法建筑依法处理前,不得办理产权交易、登记等手续。