市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用

规划管理的指导意见（试行）

当前我国住房建设和房地产开发进入高质量发展新阶段。为满足人民对美好生活的向往,适应住房建设标准逐步提升的发展趋势，符合住宅市场设计精细化、多样化需求，在国家及地方相关规范标准的基础上，结合本市实际情况，制定本住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见。本意见所指的住宅多样性空间增值利用，包括住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等挑空空间；住宅坡屋顶空间；住宅地下室空间；住宅室外专有庭院等增值利用。

一、规划管理要求

住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等设置挑空空间的，应满足以下要求：住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等通高部位的建筑层高不应超过7.2m，且通高部位建筑面积总和不应超过该住宅套型总建筑面积的20%；建筑高度大于27m的高层住宅中设置通高部位的住宅套数，在满足防火、供能等相关要求前提下不应超过高层住宅总套数的20%，建筑高度不大于27m的低多层住宅设置通高部位的住宅套数不限。

鼓励住宅建筑采用坡屋顶，丰富第五立面城市景观，满足以下条件的坡屋顶下建筑面积可享受容积率奖励：（一）坡屋顶起坡点与楼面垂直距离不大于600mm；（二）坡屋顶坡度角不大于60°；（三）屋脊结构下皮距楼面净高不大于4.8m。享受容积率奖励的建筑面积（以下简称奖励建筑面积）应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确，不计容积率。单栋建筑奖励建筑面积不得超过地上该建筑计容建筑面积的20%。奖励建筑面积的计算方式详见附图说明。奖励建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关规定执行。

住宅单元的地下空间增值利用部分（以下简称住宅地下室），应满足以下要求：住宅地下室总层高不应超过6.0m；住宅的卧室、起居室（厅）不应布置在地下；住宅地下室建筑面积应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确；住宅地下室建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关规定减半执行。

设置住宅室外专有庭院的，应满足以下要求：建筑高度不大于27m的低多层住宅可设置室外专有庭院；住宅室外专有庭院不计入建筑密度、不计入绿地率；住宅室外专有庭院可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.80m（注：实体性围墙或高度超过1.80m不超过2.40m的应进行专题论证）；住宅室外专有庭院应在建设工程设计方案中明确其界线及立面效果。

除入户管线外，其他设备管线、公共检修井不应敷设于住宅地下室区域；公共管线敷设于住宅室外专有庭院时，公共检修井不应敷设于此区域，应在公共区域留有检修条件；住宅多样性空间增值利用应满足国家及地方相关规范标准，满足建筑节能、防火、安全防护、日照采光、绿建、海绵等相关要求。

二、审批手续办理

拟出让居住项目在核发规划条件通知书时应注明：“鼓励住宅多样性空间增值利用，按照我市有关规定执行”。土地出让后，建设单位应按照规划条件要求进行方案设计，利用住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间需补缴土地出让金的，整体开发建设的，经有关区分局审核同意，在核发建设工程规划许可证前，按我市有关规定履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续。分期开发建设的，在各分期（不包括最后一期）开发建设中，经有关区分局审核同意，可先行办理该期建设工程规划许可证，在该期规划验收前，分局应按我市有关规定履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续；在最后一期开发建设中，经有关区分局审核同意，在核发最后一期建设工程规划许可证前，按我市有关规定履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续。

本意见发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证，由建设单位提出书面申请，经报有关区分局认定同意执行本规定的，可按照上述程序办理相关手续。

按照本意见利用住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间产生的建筑面积，计入产权登记；按照本意见设置的住宅室外专有庭院，属于专有部分特定空间，体现在房产证附图中。

三、责任与监督

本意见涉及的坡屋顶下建筑面积、住宅地下室建筑面积、挑空空间建筑面积由项目实施主体、设计单位、施工单位、测绘单位按照相关规范设计、建设、测量，不得虚假设计、施工、测量。项目实施主体负总责任，设计单位、施工单位、测绘单位对真实性、准确性、合规性各负其责。项目实施主体有失信行为的，将其纳入工程建设项目审批信用管理信息平台，归集至天津市行政机关联合奖惩监管系统，按照“一处失信、处处受制”的原则实施联合惩戒。相关规划管理要求在建设工程规划许可证及所附图件中予以明确，在规划验收中发现未按照建设工程规划许可证的规定建设的，移交执法队伍依法依规查处，予以拆除或没收。

按照规划要求设计住宅室外专有庭院的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑内部结构进行改造，违反上述要求的应承担相应法律责任。

本意见自发布之日起在全市范围内试行，试行期三年。

附件

奖励建筑面积计算方式示意图

注：S₁  单栋建筑奖励建筑面积（不计入容积率）；

S₂  单栋建筑地上计容建筑面积；

建筑面积按照国家规范计算；

S₁ /S₂ ≤20%；

补缴土地出让金的建筑面积=(∑S₁ +∑S₂)-规划条件允许建筑面积上限。