泰州市区建设工程设计方案批后调整和建设工程规划许可变更管理办法（试行）

 第一章  总  则

第一条  为深化“放管服”改革和优化营商环境，贯彻落实本市建设工程项目审批制度改革的有关要求，规范市区建设工程设计方案批后调整和建设工程规划许可变更行为，依据《城乡规划法》《土地管理法》《江苏省城乡规划管理条例》等法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  对泰州市区范围内除市政公用设施与管线、生产类工业项目外，尚未全部通过建设工程规划核实的建设项目，建设单位申请对有效期内的建设工程设计方案调整或建设工程规划许可变更的，按本办法执行。

第三条  编制建设工程设计方案、施工图，应当遵循相关编制标准，符合相关规划要求；建设单位或个人应当按照建设工程规划许可有关内容依法依规进行建设。

建设工程设计方案经批准或建设工程规划许可证经核发后，三个月内不得申请调整建设工程设计方案或变更建设工程规划许可证（以下简称调整变更）；三个月后确需调整变更的，调整变更的内容应当符合法律法规、经批准的控制性详细规划、土地出让合同、规划条件、自然资源和规划管理相关技术规范以及本办法相关要求。

第四条  方案批后调整和工程规划许可变更工作实行负面清单管理，负面清单包含禁止类事项与限制类事项。

对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请调整变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，不予批准。

第二章  方案批后调整和工程规划许可变更

第五条  尚未取得工程规划许可的建设项目需调整已经审定的方案，或分期领取工程规划许可的建设项目，需调整尚未办理工程规划许可部分的方案的，调整内容涉及禁止类事项的，不得调整；调整内容涉及限制类事项的，应先行调整方案，经研究批准后再申请办理工程规划许可。

第六条  建设单位申请变更工程规划许可的，其中，变更内容涉及禁止类事项的，不得变更；变更内容涉及限制类事项的，应当先行调整方案，经研究批准后再申请变更工程规划许可。

 第七条 申请方案调整的内容仅涉及建筑位置微调，建筑平面尺寸减小，与外部间距、退界距离增加，建筑立面微调，建筑高度降低，建筑外轮廓调整后的轮廓线控制在原先位置和体量范围内，建筑单体内部分割调整、分隔墙（线）位置移动，道路线型微调，围墙、停车位的位置和尺寸微调等非禁止类、限制类事项的，经研究同意后，无需申请调整方案，直接申请办理工程规划许可。申请工程规划许可变更内容仅涉及上述情形的，经研究同意后，无需申请调整方案或变更工程规划许可。

第八条 因施工等原因造成实际建设情况与工程规划许可不一致但未超出规划核实允许误差范围，或虽超出误差范围但对规划实施无明显影响，建设单位申请规划核实的，经研究同意后予以确认，无需申请按现状调整方案或变更工程规划许可。

第三章  调整变更程序

第九条  申请调整方案或变更工程规划许可，建设单位或个人应提出书面申请，说明调整或变更原因、依据及内容，并提交申请材料。

第十条  调整变更内容需要行政审批、住建（人防、园林）、城管、交通、应急管理、环保、文物、交警等相关主管部门，以及水、电、燃气等公共事业单位同意的，还应按照相关规定先行取得部门或单位的书面同意。

第十一条  一般调整变更内容经市自然资源和规划局研究同意后按程序办理，重大调整变更需经市自然资源和规划管理委员会研究同意后方可办理。

第十二条  对申请调整方案或变更工程规划许可的，采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。一般采用批前公示方式，公示时间不少于10个工作日。

第十三条 建设单位需在批准调整方案、核发工程规划许可变更决定文书前提供书面承诺，不再使用原批准材料（含复印件）；确需使用的，建设单位应同时提供原批准材料（含复印件）及调整变更后的批准材料（含复印件），并书面告知。

对同意工程规划许可变更并重新核发证书的，市自然资源规划局在江苏省规划用地“一书三证”在线监管系统中依法履行变更手续，原许可期限不变；对不需重新核发证书的变更情况，在工程证原件上标注相关变更信息；涉及原工程证附图、附件盖章作废的，收回相关批准材料归入变更资料，与原审批档案一并存档。

第四章  其他要求

第十四条  对前期已经发生预售或销售行为的建设项目，建设单位申请调整方案或变更工程规划许可的，应符合以下条件：

（一）对项目中已经预售或销售的建筑物单体平、立面等的变更，建设单位应征得已经预售或销售的建筑物中所有业主的同意。

（二）对已经预售或销售范围内道路、绿地、公共场所、公用设施等的变更，建设单位应当征得已发生预售、销售范围的建筑面积过半数且户数过半数的业主同意。

（三）对项目中预售或销售范围以外的建、构筑物单体平、立面等的变更，应当采取公示等形式听取利害关系人的意见。

第十五条  有下列情形的，市自然资源规划局不予同意方案调整或工程规划许可变更，并说明理由：

（一）申请调整或变更的事项属于负面清单中禁止类事项的；

（二）申请调整或变更的事项属于负面清单中限制类事项，但不符合自然资源和规划管理相关要求的；

（三）相关调整或变更引起多数利害关系人反对或信访，经政府协调未果的。

第五章  附  则

第十六条  靖江、泰兴、兴化市可参照本办法另行制定有关规定。

第十七条  本办法自2021年8月1日起试行，试行期一年。本办法中的“方案”“工程规划许可”“计容建筑面积”依次为“建设工程设计方案”“建设工程规划许可”“计入容积率的建筑面积”的简称。

第十八条 本办法由市自然资源规划局负责解释。

附件：泰州市建设工程设计方案批后调整和建设工程规划许可变更管理负面清单

 

 

泰州市建设工程设计方案批后调整和建设工程

规划许可变更管理负面清单

 

一、禁止类事项

（一）建筑物使用性质

1. 调整出让合同、规划条件中明确的用地性质、建筑物使用功能的。

2. 按规划建设的公共服务设施，包括市政公用、医疗、体育、教育、文化、民防、社区服务设施等，改为其他功能的。

3. 减少土地出让合同、规划条件需设置的公益性设施的。

（二）建筑容量控制

4. 经营性用地容积率以及住宅计容建筑面积、商业计容建筑面积突破出让合同、规划条件等确定的容积率、计容建筑面积区间的。

5. 已经取得工程规划许可的项目，在出让合同、规划条件允许的范围内提高工程规划许可计容建筑面积（含住宅单项计容建筑面积、商业单项计容建筑面积）的（因公共利益必须调整的除外）。

（三）总平面布局

6. 已预售或销售的项目建筑间距、退界改变对日照等相邻关系加重影响的。

7. 降低绿地率的。

8. 改变许可确认的社区和物业用房布局或减少建设规模的。

（四）建筑高度

9. 调整后的建筑高度不符合规划控制区间要求的（因公共利益必须调整的除外）。

（五）建筑单体

10. 工程规划许可后，有下列情形的：商业、办公建筑新增或扩大分散设置的卫生设备间、茶水间等设施的；商业、办公建筑单间内部新增或扩大单独预留管道井空间的；商业、办公建筑及住宅建筑新增或扩大阳台、露台、设备平台等住宅相关功能的；外立面新增结构板等元素的。屋顶增设装饰性构架等非使用功能性建（构）筑物的；取消、减少架空（层）建筑面积的。

二、限制类事项

在符合土地出让合同、规划条件、规范规定等要求的前提下，以下情形应按出让合同、规划条件等进行审查。

（一）建筑物使用性质

11. 建设项目尚未取得工程规划许可的部分，在出让合同、规划条件允许的范围内调整方案住宅单项计容建筑面积、商业单项计容建筑面积的。

12. 建设项目已经取得工程规划许可的部分，在出让合同、规划条件允许的范围内调整工程规划许可住宅单项计容建筑面积、商业单项计容建筑面积的，并对调整的使用功能及计容建筑面积按程序补缴土地出让金的。

13. 增加社区公益性设施功能的。

（二）建筑容量控制

14. 建设项目尚未取得工程规划许可的部分，在出让合同、规划条件允许的范围内提高方案计容建筑面积的。

15. 增加地上不计容建筑面积且不对外出售的。

16. 增加地下室非计容建筑面积。或增加地下经营性用途面积，按规定和程序补交土地出让金的。

17. 因公共利益需求，经主管部门（单位）书面要求，教育基础设施、社区公益性设施、市政公用设施等非经营性设施因自身功能完善而增加建筑面积的。

（三）总平面布局

18. 总平面图建筑轮廓、尺寸标注等调整，但对规划实施无明显影响的。

19. 尚未预售或销售的项目建筑间距、退界等调整，但符合规划相关管理要求的。

20. 增加公共服务、门卫、配电房、围墙等附属设施的。

21. 室外地坪标高调整，但对规划实施无明显影响的。

22. 优化调整经批准的绿化形状、位置、面积，经园林部门审查通过的。

23. 地块出入口位置和数量、地下室出入口位置和数量发生变化，经交通影响评价通过的。

24. 地面机动车、非机动车停车位位置和数量调整，经交通影响评价通过且公示无异议的。

25. 对道路、绿地、公共场所、公用设施等的调整，对规划实施无明显影响的。

26. 调整地下室平面布局、地下室外轮廓和埋深的。

（四）建筑高度

  27. 建筑高度发生变化但仍符合规划条件和日照要求的。

28. 因日照影响引起信访等外部原因造成调整后相邻建筑高度不符合规划条件下限，但仍符合控制性详细规划要求的。

29. 建筑层高调整的。

（五）建筑单体

30. 建筑单体平面调整以及建筑平面调整涉及改变计容建筑面积的。

31. 调整楼梯、电梯井道、排风井道等建筑竖向空间的。

32. 建筑外立面材料、色彩有重大调整的。

  33. 对建筑门窗、阳台等外部造型局部调整，引起建筑外立面重大改变的。

（六）其他事项

34. 国家、省、市有关自然资源、建设标准等法律、法规、规章、规范、规定等要求必须调整的。

35. 政府投资的公益性建设项目因政策变化引起必要调整的。

36. 属地政府、行政审批、住建（人防、园林）、文物、环保、消防以及水、电、燃气、施工图审图等有关主管部门（单位）在专业审查时书面明确必须调整的。

37. 主管部门审定认为属于方案编制单位设计失误或笔误，经重新设计仍满足规划要求的。

38. 原规划方案实施前或实施中引发群体性信访事件，经利害关系人协商后的方案符合规划要求，且经市政府或市自然资源和规划管理委员会研究同意的。

39.其他对总平面布局、建筑高度、建筑单体等有重大影响的调整。