背负太多:还有多少同行在自己复核项目建筑面积?

admin7个月前城市规划管理382

1、一块商业用地已经出让给地方国企,县里决定进行有偿收回,想以规划变更的原因收回,新的详细规划里应该调整成什么用途收回该地块符合法律法规呢,还是只要不是商业用途就可以?

根据城乡规划法第五十条,经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。即使是这样,也应该是协商征收。

2、一个大商场分割后的小商铺,后面去办理房产证,不动产登记回复:报建的时候是大商业,不能分割成小商铺转让。请问有没有法律法规规定商铺不能分割转让啊。如果没有的话,现在想解决他的问题,若项目已经验收了,还能再重新报建重新把大商场划分成小商铺吗?

住宅和商业项目规划核实以后,不会就修改建设工程设计方案出具意见或者变更许可,到规划核实,规划许可阶段就结束了。

从消防、商业业态、计容面积、配套计算等方面都应该不支持大开间修改为小商铺。

大开间隔成小开间可能就会涉及到消防方面。

大商业分割为小商业层高在审批时是否有规定,是否涉及到建筑面积(计容面积变化问题),同时消防是否有影响。

这个问题要划分成好几个不同侧重点的问题来考虑:1.现行法规是否允许对于大商业体进行产权分割出售?2.前期审批推翻重头再来,哪方承责?是否涉及违规进行处罚?3.因为一个业主的需求把整个项目的消防重新按照新规重新申报建设审批是否可行?费用哪方承担?4.该业主持有的合同及附件是否为法定文件?其签署的内容是出让使用权还是所有权?

某地规定可以由不动产中心确认,规划验收后,办理不动产的时候,不动产中心会让建设单位请设计作变更,图审合格后会允许他们分隔。

建设工程设计方案审查和工规证发放的时候,看到大空间商铺,要提醒建设单位,后期不好进行分割销售,一定要按照规划许可时的施工图执行。也有变通的方式,就是在大开间内,画虚拟灵活的分割墙,约定好,可以灵活分割进行销售,这种方式一定要和消防上沟通好,确保各种分割都满足消防,不然就有很大风险。

3、某地的国空把一个150亩的现状工业地块规划成为住宅,合适吗?

规划编制要充分调查现状,对于要调整现状用地规划用地的,要充分考虑现有用地单位的情况,也要和政府确认土地收储的可行性,不然会影响规划的实施。确实很多规划的可行性是很差的,所以说规划编制阶段要懂行的人去审查和考虑这些。

4、在发放工规证之前,各个地区的技术规范是不是随着国标更新而动态更新,其实主要就是建筑面积的计算,工规证上面的面积是由谁来复核,复核的依据?

办工规证不复核,问题到了规划核实阶段,没有办法处理。

主要还是针对住宅和商业项目,超容的整改难度很大,当然对于批准类项目,特别是涉及到楼堂馆所项目的,还有就是普通的政府投资项目,超过立项批文的建筑面积,也很难去调整。工业项目可以不复核,直接抄施工图上设计单位标的建筑面积。

前几年,很多地方开始尝试委托第三方进行测算面积,但是效果并不好,主要还是责任分摊落实,审批人员的责任还是跑不了,所以很多地方还是自己算。

南京等地出台了承诺制,就是按照建设单位申报的建筑面积直接标办工规证,后续到了规划核实是超出了,要严格处理,不进行变更,只能拆除,具体文件名自己搜一下规划博客。

某地是让建设找测绘单位核算面积,从来不管面积复核。最后超建了验收不了只能开发商自己整改。

全国各地做法都不一样,比如浙江,工规证阶段的建筑面积和规划核实都统一到房产面积测量规范,对施工图的预测绘还是很准确的,前道后道的统一很容易了。

各地特别是地级市的编研中心实力还是还可以的话,自己做指标复核还是比较简单的,还有一些地方测绘单位还是局下属单位,或者之前改制不到位了,现在反而好了,把指标复核掌握到政府部门比较安全。

武汉好像出来了智能程序,可以一下子出来建筑面积,但是对设计单位提交的图纸要求很高,具体不懂效果好不好,能不能由部里进行全国推广?武汉市自然资源和规划局建筑规划方案图审工具

5、验线和竣工测绘是企业委托第三方吧?

山东省比较特别,山东省城乡规划规定政府购买。

乱得很,企业请的第三方瞎搞,往往报来的测绘成果还要核对几遍,说不对的地方他们还不乐意改。

大部分城市应当都是企业请第三方的测绘单位。管理部门可以委托其他测绘单位对成果进行抽查。

6、一块工业用地,业主很早就取得了土地,也修建完毕,完成了所有手续。现在申请改扩建,但是现行控规用地性质不是工业用地了,改扩建就不符合控规了,这种改扩建办证还能办吗?方案审查是按他以前取得用地的规划条件来吗?是拆了重建,他是工业用地,控制下限,也不存在指标用没用完的问题。

规划许可的依据是当前法定控规,如果的当前不符合了,就不能进行许可了,造成的损失要由政府来赔偿。

某地规定,控规调整不影响原项目实施,企业取得土地在前,之前出让的时候也有规划设计条件,现状使用也是工业用地,相关手续全都合法,政府也没有收储计划,不能以控规调整后不符的理由阻拦企业正常的改扩建。

7、谁知道高层不允许设置院落,有具体规定吗?

没有不允许啊,只是院落不能算公共绿地,另外要考虑消防问题,封闭了消防通道还有登高场地等不是很好。如果都符合,可以设置。

高层不允许一楼套院没有全国统一规定,部分地区的规划管理导则有规定,多层高层一楼不能套院。在规划条件中明确,依据就是导则。

公共绿地容易变私人庭院,的确是不太好,邻里之间容易有矛盾。

这是全国普遍存在的,在规划验收的时候应该固定证据,明确权属。后期谁非法侵占应该承担相应责任。

规划阶段尽量不让他们设围墙,后续验收后的围墙就不关规划部门事情了。

《福建省规划技术管理规定》第 3.4.1 条 计入绿地率指标的绿地,不得被建()筑物围合、封闭。从绿化率的角度来考虑的。

8、骨科医院(出让的)是否需要办理选址意见书?

划拨用地才需要办选址意见书。出让用地,规划条件通知书就代表了选址意见书,规划选址要求依据编制的规划,没有规划就参考下规范和建设用地指标。

9、各地在办理规划总图审批环节,在总图上盖些什么章?

出图章、资质章、注册章。一般地方会出台方案深度要求,在里面规定要盖哪些章。

10、各地有没有办过附属于主体建筑的大中型广告固定设施办理规划许可的?目前连云港地区还没有办理过。

这种应该属于不增加建筑面积,建筑结构的建筑工程,我们这边有豁免清单,可免于办理工程证。

江苏省城乡规划条例中明确的是大中型广告需要发工规证,省厅宣讲的时候说的大中型定义规模由各地自行发文确认。

11、土地证是个人的集体土地使用证,办理厂房,乡村规划许可如何办理?

也要有发改的备案、土地权属证明文件、符合村庄规划。

对于个人拥有的集体土地使用证,办理乡村规划许可证的流程如下:

准备相关材料:准备好土地证、土地使用证明、建设用地规划许可证等相关材料。

提出申请:向当地乡、镇人民政府提出申请,并提交相关材料。

审核:乡、镇人民政府会组织人员进行审核,包括对土地使用情况、建设用地规划等进行审核。

审批:审核通过后,乡、镇人民政府会进行审批,并给出审批意见。

领取乡村规划许可证:如果审批通过,可以领取乡村规划许可证。

需要注意的是,不同地区的具体规定可能会有所不同,建议在办理前先咨询当地的相关部门或机构,了解具体的申请流程和要求。

12、位于城镇开发边界外的建设项目必须列入国土空间规划重点项目库吗?符合三区三线管制规则不算符合国土空间规划吗?例如,能源、交通、水利等领域的基础设施项目。

位于城镇开发边界外的建设项目并不一定需要列入国土空间规划重点项目库。但是,这些项目需要符合三区三线管制规则。

符合三区三线管制规则通常被认为是一种符合国土空间规划的方式,但并不等同于完全符合国土空间规划。

国土空间规划是对整个国家的土地利用和资源分配进行整体规划和管理的过程,包括划定生态保护红线、永久基本农田控制线和城镇开发边界等重要管控边界。而三区三线则是根据国家发展战略和目标,结合实际情况划定的不同区域和限制性指标,用于指导国土空间开发和保护活动。

因此,符合三区三线管制规则是实现国土空间规划的一种方式,但不是唯一的途径。在实践中,还需要综合考虑其他因素,如生态环境保护、经济发展、社会稳定等,以制定更加科学合理的国土空间规划方案。

13、下沉式商业建筑计容面积可以按地下室算半面积吗,哪里有政策支持?

这个根据各地规定来,某地以前地下商业是要计容的,现在的政策是不计容,但是要按照地价补缴10%的土地出让金。

半地下室有明确的定义,按规则计算建筑面积(2.2米及以上也是全算的),计容是地方性规定,可以半算,也可以不算。确实有城市为了鼓励地下空间开发,只要是地下空间利用的,都不计容的,包括商业。

14、有碰到门面房装修把门扩大,然后城管要求来规划办手续的情况没?

开发类项目的规划核实以后的改扩建和装修,规划管理部门都不参与,这个基本是业内共识了。都应该去找物业主管部门。


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