有没有猫腻?工业用地上倒班宿舍经法拍后分割办证然后改为宾馆可以么?

admin7个月前城市规划管理467

1、有一栋五层的办公用房和职工倒班宿舍(工业用地),现在这栋楼经法拍由个人A取得了不动产权证,A想将该栋楼重新改造并且加层,用途改为宾馆,请问手续该如何办理(该地块在批复的控规中为商业用地)

《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》(苏自然资发〔2021264号)中规定:工业用地中用于行政办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%。配套部分不得分割转让。遇到过很多因为配套分割转让后,原同宗用地权属人提出要求共享配套设施用房的诉求,部分地方法院又支持这个观点。一般情况下,法院处置这种不动产,特别是要涉及分割的,都必须征求规划管理部门的意见,但是规划部门一般都是不支持,所以法院为了省事,干脆不征求意见了,这种情况导致了很多社会矛盾。

这个案例,感觉是有猫腻的,不排除原有工业用地业主,串通承买人,通过债务关系,再法拍,单独取得这个倒班宿舍的产权,再通过现有法定控规是商业的依据,来开办宾馆提供合法化路径。导致的后果,就是原有企业没有了倒班宿舍有没有影响企业正常运行(这个多半企业不正常运行,不存在倒班宿舍需求),原有的工业用地规划条件失去了管控落实。不动产登记部门依照法拍办理过户是否合法?规划部门是不是重新给分割出来的部分出具新的规划条件(估计是维持原规划条件,但是实际又没有意义,没有那个企业没有生产部分只有倒班宿舍吧),如果改变为宾馆,也就改变了建筑功能和工业土地性质。至于依据控规,缴纳土地出让金差价,变更为商业用途,其实也是说不通的,商业用地范围仅仅变更宿舍部分不合理,而且应该先收储再挂牌出让,不能简单改变土地性质。

政府调整上位规划,结果你未经土地收储,也没有补交土地出让金办理土地变性,直接给私人老板批准规划变更手续,这个风险非常大,是近年来巡查审计的重点问题。

用地性质都变了,肯定要先收储再挂牌。

改变用途正常来说是需要收回重供的,有另行约定的话,需要按照现时市场价格评估之后补缴出让金的。

部分城市确实还是走以前的老路,专家论证,走规划条件变更程序,程序到位后,补缴土地出让金。能公开没有猫腻就算不错了,就怕暗箱操作后面查出来,一锅端。

2、有颁发过补办加层建筑规划手续的文件?

就是违法建设的完善规划许可手续吧,如果认可是可消除的情形就走调整建设工程设计方案,公示在变更许可的程序。

3、酒店式公寓改成办公室符合规划要求吗?商业金融用地。

看用地性质能兼容性和适建性,如果是商业用地就可以。

从规划角度就是看看土地性质和使用性质的改变,消防角度来说的话,消防要求是降低了,应该没啥问题

4、建设单位是学校,实际由企业代建的幼儿园还发选址意见书吗?

建设主体的学校,应该是划拨用地,就要发选址意见书,和代建单位性质没有任何关系。

城乡规划法第三十六条 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

如果是城投公司开发小区,做配套幼儿园,作为配套建设的,幼儿园用地一开始还是供应给城投公司的,那么这种所谓的代建,其实是先以城投公司为拿地建设主体,这个配套建设一般不办划拨。

政府投资审批类、企业投资核准类,并且后期采取划拨供地的,办理选址意见书;

企业投资备案类和不采用划拨供地的审批、核准类,不需要办选址意见书。

这个幼儿园的立项如果是企业备案的,就不需要办选址意见书。

由政府投资财政资金的适用审批制,企业投资在核准目录内的核准制,不使用财政资金且不在核准目录内适用备案制。

5、农转用土地征收范围应以征地勘测定界图、征地预公告范围、征地公告、征地界限图,存在四份公告面积不一致的情况,应以哪个公告为准?另再问个相关问题征地预公告是具不可诉性吗(在行政复议中)?

6、村民住宅需要使用耕地的需要办理预审和选址意见书吗?

不需要。

7、城市道路,需不需要编制控制性详细规划,办理规划用地手续?

需要吧,是建设用地,有用地证才能办理土地划拨,规划用地许可以控规为依据,是在没有控规覆盖的,以单独选址手续为依据。

必须编控规,核发许可的依据必须是详细规划。

8、包了一块地,里面有永农和养殖坑塘,在地块规整过程中,可以置换永农和坑塘吗?(永农面积不减少)

9、控规的工业用地,用建筑系数还是建筑密度呢?

按照工业用地要求,都是系数,不体现建筑密度了。

10、驾校属于什么用地?1209 其他交通设施用地 指除以上之外的交通设施用地,包括教练场等用地?

商业,按城市用地分类应该是B9,国土空间用地用海里面没有明确说明,但是建议是商业用地0904

10、在编制的县国土空间总体规划,在用地规划上均没有包含某一片区(只划定了开发边界)。由于工业用地众多,不管纳入哪个片区或者中心城区都会使得人均建设用地面积超标。现目前该片区缺少总规层面的用地规划,请问这种情况该如何处理呢?

全国普遍情况,只能说国空之前按照当前法定控规来批,国空之后,等新政策出来,或者咨询本省省厅吧。前几天也有讨论:

城镇开发边界范围内,以后怎么续批呢?" linktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" hasload="1" style=";padding: 0px;outline: 0px;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);cursor: pointer;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important">激辩:已供用地现在没在城镇开发边界范围内,以后怎么续批呢?

11、工业用地中车间设计高度是6米,建好了是6.76.8米,这个需要补充什么材料或者怎么整改?

这是典型的未按规划实施,按照《城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

首先是责令停止建设并处罚款,若认定为可以采取改正措施消除影响,很多地方做法是处罚完毕后进行规划变更(规划变更的前提是可以消除影响,且符合相关法律法规、规范,不突破规划设计条件、土地合同等约定的技术指标,也不能建成以后再调整),根据调整后的规划进行监管。

最好是让他进行整改,按照规划实施,难度大的话,按照上面的做法

规划变更有流程,根据不同情况需要论证会、征询意见、开座谈会,看各地的做法吧;上面那个属于违法建设的一种,都有相关法律法规明确规定。

工业厂房如果只是单纯超过0.7-0.8米,不影响周边情况,也不涉及计容面积超出规划条件,还是要支持企业,进行变更为好,也是提高营商环境的一个体现。生产型企业能有多少坏心思呢?这个还是要规划管理一线人员进行综合考量的。

若影响不大,可以处罚完后,按照当地的规划变更程序变更就行,但要考虑好周边会不会引发发矛盾,加高了以后存不存在安全隐患,这些都要充分考虑,留存资料,万一以后有问题的话这些落在纸面上的资料可以说明问题。

12、位于城镇开发边界内的用地,要上项目,可以走单独选址吗?

单选只针对界外的项目。开发边界内的项目应该走批次报征。

13、工业用地里面的研发楼,还没有验收就有部分用来做商业(饭店)这个怎么处理?

未按建设工程规划许可内容进行建设,在限期内采取局部拆除等措施,能够使建设工程符合规划要求的,属尚可采取改正措施消除影响的情形,应当责令限期整改。在规划核实阶段发现的,不作为违法建设移送;由城管等行政执法部门来函商请认定的,复函按规划要求限期整改。

14、私人在一个废弃学校未经过报建,搭建了棚房,按照国土地类分析,现状地类符合,规划地类符合,是按照土地管理法还是城乡规划法进行处罚?

土地已经供应了的,一般都是视作违法建设,移交城管局,按照城乡规划法。

废弃学校先认定地类,二调是啥三调是啥,是国有还是集体,只有新增违法用地才按照土地管理法。

15、住宅未按规划许可私自开挖地下室,补办手续需要什么材料?查处过了呢?补证的话是收房屋安全鉴定报告还是图审合格证明?比较特别是是个人住宅。面积未达到办理施工许可标准,不足300平方米。

最好拿出方案上会让各个局讨论下,符合自己法律条文不,不符合的话,只能按照违建拆除填平。

违法不处理,强行登记,只能是政府违法,政府违法代价太大,最后还影响方向正确。违法纵容太多了,对社会就是灾难。

如果是建成以后的住宅,后期再开挖地下室,安全隐患很大,会影响建筑物的基础等,这种不能进行补办,类似屋顶搭建,这种没有可以商量的余地,不予补办,不考虑核对容积率和安全鉴定报告,直接恢复原状,还要给做一个安全鉴定报告确认房屋安全,建议移交执法局,并抄告住建局。

16、像车间之间搭建的这个铁棚,建筑设计方案没有的,在规划核实的时候发现的,如何处置?其实算是一个遮雨棚。

要是多建造的 肯定不合适,要让消防审查一下,车间都有防火级别和要求的。

我们这边消防肯定是要求拆除的。经典案例就是有一个企业在规划许可的时候没有这个雨棚,自己擅自建起来了,规划核实让他拆除,做了很多工作,终于拆掉了,通过了规划核实,企业又建起来了,然后消防验收,又通不过,又拆了一次,终于通过各项验收,办理了产权证,然后镇区负责消防的人提醒企业,下次如果遇到消防大队的飞行检查,还可能要拆。

《厦门市建设工程规划条件核实与土地核验管理办法》规定:工业仓储、物流及以划拨方式供地的项目,确因消防、人防、电力、环保等建设需要,配套设施建筑面积100平方米以上未经规划许可建设的相关设备用房,在满足结构安全、消防及日照要求的前提下,经城市管理行政执法部门处罚并取得相关主管部门书面同意后,计入计容建筑面积及总建筑面积,予以通过规划与土地核验,相关设备用房不满足结构安全,消防及日照要求的,按照第十五条处置。

另外推荐大家学习《清远市城市规划区建设工程规划条件核实管理办法》


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