规划局业务交流7月15日下午

时间: 2015-07-21 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论

问题1:一块宗地一个出让合同、由于该地块内有一角为拆迁完毕、可否把这角落分割出去、发两个建设用地规划许可证?整体指标平衡。

回复:1、如果是指标平衡就有问题了。我这里碰到一个复议,厅里的意见是用地证不能分,但工程证有条件分。我们原来两个用地证,对一个土地证,还是被裁违规。

2、重新出规划条件,调整用地范围。其实这是国土或拆迁的事情,与规划关系不大。

3、人家土地是整体拿下的,也整体做方案,你们凭啥要求他们再分割呀。无非是他们分期建设的时候,将没来得及拆的,放在最后建设。

4、可以分期建设,有条件进行将工程许可证分成1~3个,但是用地证是不允许分的。我这里已经有省厅的行政复议了,一块地,发两个用地证,输了,供借鉴。

5、用地许可证根据土地出让合同来核定用地范围就行了,征地拆迁这些不在规划管理的权限。

 

问题:有一块地,早期四本独立国土证,A公司建了前两本证之后,就把后两本证卖给了B公司,而且A\B公司是同一个法人,但是原来这块地的规划证是统一一本的,所以规划证分割也随着土地证的分割而分割了,在转让的过程中,土地权属没问题,但是部分已建的住宅楼已经办理了报建手续,现在后面那两本证的土地已经办理了一期报建,而且容积率是按照国土证的用地算的,实际上,容积率变小了,现在又要办理而且报建,有人把问题提出来了。其实规划用地证转让分割的时候,国土提供的测量图,而且四本独立分割国土证,容积率什么的都未改变。但是房产有问题。那个时候没发现,后面转到报建科报建的时候,报建科知道这件事,但又一直没提出来。用地报建各自为政。拖到现在都好多年了。(就是部分用地已经有房产了,A公司还把它当空地卖给了B公司,公司早知道,现在要调高了容积率,如果将错就错,可以拉低容积率,少补地价差。)

回复:1、法人就是指公司,法人代表才是所谓的老总、老板。

问题补充:B公司早知道它买了A公司已经用了的地,但是考虑到容积率,因为这块地纳进总用地里,容积率是相对更低的,这就存在 土地转让金和土地地价差两个问题。所以一般我们不建议分割转让。就怕出现这些已建的部分用地的,然后后面那些又要分割转让,就会遇到这样那样的问题。现在就变成了后面那排房子,用A公司的国土证办的报建,实际上,土地现在已经是占用B公司的了。B公司又因为可以投机容积率,为了少缴地价差,所以一直没把这个问题暴露出来。

回复:1、按照许可证发放 b公司应该承接a公司所有权利和义务,所以 分割可以,审批内容不可改。原来怎么批的,你倒手多少次,还是要按照原审批建设。除非规划发生重大变化,总规、控规、专项规划变了。

2、首先4块地,做了整体规划,并批准了。那么A公司向B公司转让土地使用权时,必须告知,B公司也应该知道是整体规划的。B公司在取得剩余土地时,必须按照原审批的规划进行建设。

3、倒手不影响原审批内容,权利义务承接。

4、对,其实是不能重新做方案的。

5、但是B公司重新做方案了,而且用地范围内原先属于A公司的房产,并没有纳入计容建筑里。

6、如果说a向b转让时没有说明情况,按照合同法,可以向a追偿的,但是 ,政机关对于不按照审批建设还是要处罚。对于b公司的申请,接打回。

7、报建已经帮人家办理了一期的手续。

8、规划用地分割的时候没发现这个问题,报建发现这个问题的时候却还帮人家办手续。用地分割的时候,是国土提供的测绘图,没有附上地上建筑物。

9二次变更的话也是可以的,但是必须与第一次的结合,与已建的结合,不能直接按照换发的用地许可进行批准。

10在最后的方案变更审批,

11:现在只能以总量平衡的方式来批,如果要突破,也是可以的,谁叫没有控规呢。要突破,原来最早是怎么走的程序,拉上他们继续走一圈。

12、那只能把关好建筑物的退线,间距,建筑物必须不在分割线上。减免规费不论哪个项目都已当地政府的文件为准。

13、也可以签个补充协议,追认土地上的房子已经转让。

 

问题3:大型消防车的转弯半径是12米?

回复:是的。

 

问题4:厂区的环形消防车道什么时候考虑大的,什么时候可以用小的(9米)?

 

问题5:求教:棚户区项目减免配套费是所有面积都减免还是只是棚户区安置部分减免?各位大侠们地区怎么执行的?

回复:1、规划法四十二条。

问题补充:文件上是棚户区项目减免配套费,可是我们的棚户区项目里面为了资金平衡是由安置部分和商品房部分,难道都减免?

回复、1、商品房照收,安置房免。

2、就是名字叫棚户区改造,里面有安置房2万,商品房2万,区政府说是用来平衡资金的,现在政府是一点钱都没有。

 

问题6:请问燃气管道工程办理建设工程规划许可证,施工图如果有了“特种设备设计许可印章”是不是就可以了?有谁知道吗?没有图审,那个“特种设备设计许可印章”是上海一家燃气设计有限公司。

回复:1、资质必须审查,然后还有个地方保护,比如你是江苏的,要求设计单位提供进苏的文件(进市许可证)。

2、只是在省厅有个备案证明就行了。

 

问题7:二级加油站与周边4s店展厅的安全距离是多少?(我们这里要建4s展厅边上一个加油站是二级站,不知道展厅的保护级别。

回复:加油站设计规范上有。

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