城市规划师谈小产权房的话题

admin13年前城市规划管理827

日前关于房产市场的大事,莫过于“市场回暖”和“深圳小产权房”两件事了。前者是经济危机中一种又爱又痛的经历,后者却是新鲜的老话题。媒体误读深圳“小产权房”政策,再次引使“小产权房”成为热点话题。 小产权房一直是国家“三令五申”明文禁止的,当然目的是培育健康的良性的房产市场。可是小产权房依然活跃于各个快速发展的大中小城市之中,这不得不令人思考其中奥妙。首先看,住房市场化以来,房产各种因素影响,与住房改革初期相比,房价飙升奇高,居民收入远远跟不上房价的攀升,很大一部分城市居民消费不起商品房。即使作为住房市场化制度修正措施的经济适用房制度,依然有很多限制,比如户籍、年龄、收入、现有住房条件、工作单位及性质、工作年限等,如杭州简单一条就是“本城市常住城镇人口”,不成文的规定是“五年以上”。总之,商品房制度后的经济适用房,总有点怪怪的感觉。面对高价位商品房与多门槛经济适用房,许多城市上班族(这一族大多就业于各类公司,流动性大。像深圳市场化成熟的城市,这类人口比例更多。)还是望楼兴叹,于是小产权房这种非正规房产(现在国土资源部确定为违法建筑),恰恰好对上了路。其次,快速城市化导致“城中村”出现,大量集体资产由于进不了市场而“沉睡”于市场之侧。这些“城中村”建设发展一般有以下三种情况:一是以村民安置房形式出现,由村民自建自住或出租;二是集体留用地建厂房酒店等,集体经营或出租;第三种就是各种形式的“小产权房”,与房产公司合作,或直接寻找建房户合作建房。这三种形式无论哪一种,由于打上了“集体”产权的烙印,始终无法再市场上流通,因此盘活集体资产,其实盘的不是很活。正是由于上述两方面的原因,小产权房成为住房市场化与集体资产的“非婚生”产物。 还是让我们来看看城中村的实际生态吧。“城中村”很形象的描绘出它在城市中所处的位置,一般来说,在城市主干道上是看不见任何“城中村”建筑的,它们被包围在城市道路网划出来的城市地块中,沿路用地绝多数部分被国家统一征收,即使留给集体也要求严格按照城市建筑景观建设。因此,城中村形成了城市空间结构形态中的一张张“邮票”。再来看其中的村民建筑,一般是适村民自住,并考虑部分出租的建筑形式。像浙江台州的村民建筑形式采用“顶天立地”式建筑(一种地方建筑,八户十户合建,每间有宅基地和屋顶阳台)。到了深圳,看见民房吓一跳,一幢民房占地只有几间,可层数有十几层,甚至几十层,其中的消防、建筑设计很难满足有关技术规范。城中村的居住人口十分混杂,具有高度的异质性,时常发生治安事件,这也导致村民开始“社区”式的自治管理,设置门卫和围墙,但毕竟居住人口混杂,管理没有引入市场机制,效果并不理想,徒有形式。 小产权房的出现,或许对改善“邮票式”的城中村建筑景观与加强社会管理有一定的好处。引入开发商开发或合作建房,那么无论是建筑景观还是社区管理,都会有一定的提升。很记得某些城市在新城开发征地与安置村民过程中,做了很多的研究。比如台州要求村民“立改套”(顶天立地房改成套房),也出台了相应的许多政策。但是往往受到村民的抵制,其中主要原因是居住习惯使然,此外有一定的利益因素,这样即使是类似“小产权房”形式村民也难以接受。这个过程即使在深圳,以前也难以跨越。经过多年的市场经济发展,利益已成为主要因素,村集体要求盘活集体资产的想法也是可以理解的。但是土地是集体的,政府没有统一征收过,那么引入开发只能是“非婚生”的“小产权房”了。这样,从被动到主动,利益成为主导因素调控着城市空间形态和房产市场形态。 所以,我想如果在城市发展初期建立一种优越于“小产权房”的机制,能够平衡好政府利益与集体利益之间的关系,那么这种机制也未尝不是一条出路。毕竟高房价是事实,毕竟城中村集体资产沉睡是事实。剩下的就是“准生证”了,而这一张“准生证”,简单的说就是有没有履行土地征收,有没有公开出让,有没有缴纳土地出让金给政府等等一切利益问题。而这一切,又是涉及谁是土地主体,利益如何平衡的问题。因此,如果在城市建设之初(可能对现阶段“小产权房”现象也适用),制定好城中村集体资产二次开发的有关政策,那么一切问题将迎刃而解,房价或许也会降很多,城市或许也会美很多,城市化的质量或许也高很多。 那么这种机制是什么呢?

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