1、城市基础设施道路，部分路段因权属变更需办理用地及工程证变更登记，需要什么前置材料？

建议由土地所有权单位向自然资源主管部门提出变更登记申请，由主管部门在官网及权属单位在线下同步做变更登记公示，注销原证后，方可办理变更登记。

立项和土地权属先进行变更后，再来变更规划许可。

2、个人土地证和工程证已办，建筑主体建好。个人把房子和土地卖给别人，土地部门给买家重新办了土地证，现申请办理不动产权证，不动产受理部门以土地证和工程证主体不一致，要求重新办理工程证，是否需重新核发工程证？

建议具体情况具体分析，将问题形成请示报请政府召开专题会，邀请住建、税务、不动产等部门参会，涉及的环节逐一汇报形成纪要指导相关证件的办理。

关键不能让他偷税漏税，其他的可以进行变更。也可以协调以后，按原有主体进行核实，待产权登记时一并调整主体，各地各种做法都有。

3、工业项目生产性建筑退让道路、用地红线和民用建筑一样的规则吗？还是符合消防通风等即可？

建议参照当地技术管理规定和控规要求，也有地区参照民用建筑退距。

按控规、规划条件，没有进行明确才按照规范。

4、一块地按商业出让后，企业拿地没办工程证施工证就建设了，然后申请调高建筑密度，建筑高度，减少绿地率，变更用地性质为商住，咋办？

需要现状测绘，梳理实际建设项目相关用地指标与出让地块的用地规划条件或控规指标情况，界定未批先建的违法行为，进行违法查处后，论证调整上位规划的可行性，若能调整上位规划，将上位规划调整后由规划主管部门按照调整后的控规出具规划条件，由土储部门评估调整前后差价报请政府同意，补缴土地出让金后重新编制规划设计方案，经审查通过后核发工规证。

建议严格按照《建设用地容积率管理办法》，对于开发类项目限制很多，要特别谨慎，基本不是因为公共利益，不会同意调整用地性质和指标，不然后续根本经不起查，没有任何依据，这种情况哪个签字哪个进去。

这种情况不拆不足以震慑违法行为，建议大家去翻一下2003年四川有一个专项行动，就是拆。

5、规划核实的建筑面积比工规证少几百个平方，满足容积率等指标的话，需要处罚吗，这种少修面积的怎么处罚？

在不突破已核发的工规证和审查通过的规划设计方案审批规模的前提下，少修建住宅和商业建筑体量，建议不再处罚。

少建设的部分不涉及到违法规划条件，不侵害群众利益，都可以算是优化措施了，可以不处罚。

6、国土空间规划是按新的分类指南做的吗？以后的控规就没有R，B，M，G这些代码了吗？

《国土空间调查、规划、用途管制用地永海分类指南》已于2023年11月更新。国土空间详细规划和市县层级涉及空间利用的相关专项规划，原则上使用二级类和三级类。具体使用按照相关国土空间规划编制要求执行。

7、商业用地上用于农机具销售的彩钢房（彩钢顶和方钢立柱）算建筑物吗？如何计算面积？算一半还是算全面积？

算建筑物，建议依据《民用建筑通用规范》计算。

8、未按照工程规划许可建设的项目，“尚可采取改正措施消除对规划实施影响的”这里的措施都包括些什么呀？除了拆除恢复原样，还有别的方式吗？

一种理解，局部拆除，叫改正措施。无法改正，全部拆除或者没收。另一种理解，基于解决历史遗留问题而不是存蓄矛盾的原则下。在未突破土地出让的初始容积率等经济技术指标或当地控规约束指标下，通过论证对规划实施无影响（各省规划条例中明确有所不同），对违建部分进行违法查处后，做规划方案变更，重新核发工规证。

9、项目建设超过建筑控制线能通过论证消除影响吗？

建设超过建筑控制线，原则上是未按照审批通过的规划设计方案进行建设，造成的结果，建议应当先进行违法查处，再具体研判超建筑控制线对规划的实施是否可以采取措施改正措施消除影响。

建筑控制线是规划条件的强制性内容，属于不可改正的情形。

部分地区会特别注明门卫房、水泵房等小附属用房可以适当减少退让。