1、基本农田下面可以埋管吗？电力塔基能不能在永农里？

各地执行情况不一。自然资源部【2023】89号文规定，占用永久基本农田重大建设项目范围包括：

(1)党中央、国务院明确支持的重大建设项目 (包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目);

(2)中央军委及其有关部门批准的军事国防类项目;

(3)纳入国家级规划(指国务院及其有关部门颁布) 的机场、铁路、公路、水运、能源、水利项目;

(4)省级公路网规划的省级高速公路项目;

(5)按《关于梳理国家重大项目清单加大建设用地保障力度的通知》 (发改投资 (2020] 688号) 要求，列入需中央加大用地保障力度清单的项目;

(6)原深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、民生发展等项目。

2、一个烂尾住宅项目80%建成并交房，地块最北侧剩余两栋住宅还未完成主体施工，为了回迁，现在企业想把两栋烂尾楼单独分割土地成一个地块，建成后与原方案一致。分割后新的土地容积率达到了4.2，而且基础配套都没有明显分界点，这样可以行吗？

分宗的前提是所有权利人一致同意。然后满足规划、国土相关法律法规。根据自然资发〔2023〕237号文，市、县自然资源主管部门不得擅自改变规划条件。确需变更的，应当符合经依法批准的详细规划、法律法规以及相关规范的要求。变更内容不符合详细规划的，应当依法定程序修改详细规划后方可办理规划条件变更手续。

3、集体土地入市项目，有入市协议，协议上有土地用途+项目内容（产业类型），规划条件上也是土地用途+产业类型，为工业用地（橡胶制品业），备案证名称为年产1400万医用胶片项目，现在想变更项目名称为医疗器械项目，建设内容和规模不变，符合吗？

对于产业类型，后续监管基本是没有的，理论上拿地以后，后期追加其他行业的项目也是不限制的。比如原来土地出让合同上规定是纺织行业，然后按照纺织行业建成了，后期扩建要上设备制造，或者没有新改扩建要上一个电器制造，只要能立项通过环评，都是可以的，土地和规划部门都管不到。

4、某地块位于行政村，二调，三调均为宅基地，现在村庄规划已批，按公园绿地入库（主要以公园为主，绿化，一个小型休闲馆）。如何办理乡村规划许可证及建设手续？是否先要以空坪办理一本以集体经济组织为主体的不动产权证，再从系统先批选址意见书，再办理乡村规划许可证，再办施工许可证，验收后办不动产登记？

政府给个批复，二调三调都是建设用地，且不涉及个人，属村集体所有，公示一个月无异议，登记发证。

土地的所有权，你登记不登记，公示不公示，都是村集体。供的是土地使用权。参照集体经营性用地入市程序来走。出红线一办乡村规划许可一供地手续一施工许可（面积限额以下免办）一验收一登记。

又不是经营性用地，又不入市，可直接供地。小型休闲馆可改换成公园附属用房。

5、汽车驾校用地，属于商业用地还是其他交通设施用地？

从规划角度，其他交通设施用地或者商业都可以，但是据说办理驾校资质需要其他交通设施用地才可以。具体以交通管理部门说的为准。

交通部门没有说什么性质的用地，都是各地自行提高门槛了。

《机动车驾驶员培训管理规定》（2022年）：有必要的教学设施、设备和场地。教练场地使用权证明或者产权证明.

已经废止的《关于修改〈机动车驾驶员培训管理规定〉的决定》：具体要求按照《机动车驾驶员培训机构资格条件》(GB/T30340）相关条款的规定执行。租用教练场地的，还应当持有书面租赁合同和出租方土地使用证明，租赁期限不得少于3年。

部分省份要求要有与经营业务相适应的教练场地，场地面积不得少于3万平方米，且应当满足相应的道路、交通、安全等条件。

6、已核发工规未开工建设的项目，原工规证核发有问题，建设单位不想做变更，地下想增加一层，建设单位坚持为新增加的一层单独发证，上述是否可行？

原建设方案违反规划条件及工规证进行建设，建议换新证，把原来错误的修改回来；要不然就是规划验收有问题了。规划条件、规划许可和规划核实要统一。

取得建设工程规划许可证1年内没有取得施工许可证，取得施工许可证1-2年没有施工，在期限内也没有申请延期（通过的），原来证件失效。

结合2017年8月15日河南省住房和城乡建设厅豫建函[2017]292号对平顶山市城乡规划局《关于建设工程规划许可证法律适用有关问题的复函》，明确所请示《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第四十四条：建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后十二个月内未开工建设的“条文中的”开工建设“是指证载项目的开工建设，没有区分楼栋数。对于在建设过程中“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”的行为，应当及时依据《中华人民共和国城乡规划法》和《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的相关条款予以查处。对于违法建设属于历史遗留问题的，应适用违法行为发生时的实体法律规定予以查处。

7、一个项目规划工程许可2014年取得了，证上约定1年内办理施工许可，未取得该证作废，结果这家企业没有办理施工许可证，现在有什么办理给他办理验收和发证。

规划许可证非必要不得变更，法律没规定规划许可证期限，也没有与施工许可证挂钩的注销规定，按原批准的实施，要变更或增建，未开工的，一是移交土地查处闲置用地，必要时可收回，二是确定要增建，需注销之前的，按现在规范重新方案和许可。

按照设计条件和规划许可进行验收。

未取得施工许可的，作为违法建筑，不予以规划核实。但其实规划核实的前置收件中没有施工许可证，这个很难解释。这种情况不多，大家怎么看？

8、申请办理了《建设工程规划许可证》，但是建盖的建筑面积比申请的面积要大得多 ，超规划批准面积12％以上，这种情况怎么处理？

主要是移交执法部门定性，是轻微违法，还是严重影响规划实施，再确定罚款补办手续还是拆除或没收。

违建；规划部门判断是否涉及超容超建面积，涉及补缴和违约金；还要补缴配套费

还要确认一下建筑面积超了12％后，是否在规划条件允许范围内。是否涉及限高及日照问题。

 超出规划设计条件部分，除非可以修改控规，否则即使处罚、补缴容积率了也无法审批。

9、资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》自然资发(2021)1号文件中有关规划核实的规定:"对确因建成时间较早等原因不具备补办规划核实条件的历史遗留问题项目″，请问各地对"历史遗留问题项目″怎么界定？

政府开会确认将某某项目纳入历史遗留问题清单

政府确定台账。

某地都出台类似文件，对什么类型的项目进行明确，比如有的是因政府原因造成没有办证的居住项目，有些是针对居住加工业，有些是所有项目。

10、城镇开发边界内土现有耕地上办理设施农业用地备案这个有依据吗？

开发边界内得按建设用地管理

开发边界内不完全都是城市建设用地，还有部分规划的非城市建设用地，这些非建，如果在土地上还属于集体所有，性质是耕地、园地或建设用地，我个人认为可以履行设施用地审批。法无禁止则可为。不能因为村庄划到开发边界内，就立刻变成了城市，顶多是城中村，但是城中村尚未实施改造前，不能限制村民现有的生产生活方式吧？欢迎大家探讨

开发边界是规划开发边界，不是现状。有0.3倍的扩展，那里就不是现状建设用地。

用开发边界内搞设施农，有点奢侈了，现在建设用地指标太宝贵了。

说起这个，那开发边界内宅基地还批不批了？

其实还有个问题，占用村庄建设用地办理的设施农用地，要不要办乡村建设规划许可证？

设施用地审批不需要依据村庄规划，但宅基地审批需要依据村庄规划

设施农用地其实只是简易设施，拆了不可惜，非永久的。还可以农转用，不可能边界内就不给办了。边界管到2035呢边界内大把设施农用地

划入城镇开发边界内的村庄，如果有宅基地需求很麻烦，理论上将鼓励多宅流转，因为无法编制村庄规划。其实我们这里边界外的村庄建设用地范围就是保留现有建设区范围，想要新建宅基地，同样面临没有空白建设用地，或者仅有极少的可用于宅基地建设的规划集体建设用地，正在努力引导农业局和办事处建立多宅流转制度，用于解决新批宅基地问题。

明年就会开启调整边界了。说不定有些地方已经开始搞了。

11、什么是多宅流转？

多宅流转就是一户村民有多套宅基地，不管有证的没证的反正是两套以上，甚至还有闲置的情况，这时希望有关部门出台允许第二套以上闲置宅基地在集体组织成员内有偿交易的政策，或者是村集体有偿收回，再有偿转让给有需要的村民，宅基地肯定不能高于国家价格有偿转让，但地上物可以有偿转让，这样能解决现有村庄内新增宅基地需求。

当青海的同行和广东的同行交流，就会出现很多知识碰撞。

12、一个地产项目因为政府原因导致1000平方米的绿化无法建设。但是又怕承诺以后无法兑现，有没有什么好的保障限制措施？

建议土地部分收回，或者变更规划条件，不建议异地绿化。避免后续很多群众矛盾。

13、城市更新项目是哪些？

老旧小区改造、增加公共基础设施、棚户区改造等等，一般都是纳入片区城市更新方案，有新改建扩的都是更新项目。

14、一个项目，控规，设计条件，方案，高度都是小于等于54米，所以开发商设计的也是54米，结果批工规证的人，高度给人批成51米了，层数没变，18层。这种咋弄，现在到了规划核实阶段了。

要实事求是，错了就自行纠正，算勘误，如果和公示内容不冲突，可以不公示。