1、2012年批的一个商业酒店建成后烂尾了，今年盘活改造成公寓了，这个在设计方案审查的时候还需要审查以前批的技术指标么？

取决于盘活土地，是否经历收储和转让，如果经历收储，就要对规划条件进行重新核发；如果是法院转让，那么规划设计条件作为合同的一部分，依旧有效。另外用地性质酒店和公寓不是一类，需变更用地性质后，再审批。

盘活闲置土地、楼宇主要看审议通过的盘活方案，和解决”无籍房“一个道理，以盘活为目的。

需要按照现有规划条件进行方案审查，特别是用地性质和技术指标等。

2、公寓都是按照商业来归类的么？

酒店式公寓是商务金融，公寓式酒店是旅馆用地。按照自然资源部去年最新印发的用地用海分类指南，服务型公寓是商业服务业用地里面的旅馆用地，代码090104。

某地19年文件对于服务型公寓定义为：在国有的商业用地或规划可兼容商业用地上建设，具备住宿、休憩空间的商业类旅馆建筑，其用地性质为旅馆用地（B14，由于当年还没用地用海分类指南，所以还是沿用2011版的规划建设用地标准），产权年限为40年。

很多地方是禁止公寓字样标准，容易误导消费者，要求明确标注商业或者住宅。

3、工业提质增效项目，拟拆除重建的车间，银行有抵押，这种规划报建需要问么？

抵押和查封通常是财产法领域的概念，而规划审批则是与城市规划和土地使用相关的程序。通常情况下，抵押和查封不会直接影响规划审批的进行。

如果是有拆除等损益行为的，需要征求抵押人意见，不过一般规划许可材料中一般无法体现是否被抵押。而且这种情况确实并不多见。建议有拆除行为的，查阅不动产证原件。

4、如果不动产土地性质重新确定为商服，使用功能从超商改为酒店，需要重新核发规划条件吗？业主申请变更功能审批？存量建筑改变用途怎么实施规划许可管理，你们各地是怎么操作的？

很多地方发了 既有建筑改变施工功能的相关策略，包括无需办理的，需要办理、和禁止办理、需要协审办理的，都规定的很清楚。可参考南京、连云港等城市的《既有建筑改变使用功能联合审查办法》。

5、居住用地新建小区，准备做内街商业，规划条件未规定可做不可做，内街方案是否可行。若可行，商业占比不能突破多少？

某地居住用地可以配15%的商业，现在居住用地只能做住宅及配套用房。某地居住用地可兼容10%的商业，现已取消了该规定，底商也没有取消。部分地区因在项目运营中商业内街经营不善投诉较多，建议与居住分开做独立商业。可参考《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》、《武汉市自然资源和规划局关于重新公布《武汉市规划用地兼容性管理规定》的通知》。

严格核对规划条件或者当地技术规定，如果没有兼容性或者混合用地的相关规定，不可以配建商业。

6、商服用地，早已建成，一层是商住房，其余层规划用途是酒店客房，但都分割销售给了个人自住，17年北京国土局新政策，规划用途是酒店相关的都限制交易，业主投诉想要申请变更规划用途为商业，有遇到这样的吗？

按照实际办理不动产权的使用功能来管理，不建议再做规划用途变更。

7、开发企业介入失信黑名单，咱们工规证是不是也不能办理？

工改系统会提示，但是不影响审批。

建议征询住建部门意见，再结合项目立项批文，如果已经取得土地，也有立项，住建部门也同意预售，就没有问题。

8、两宗地指标一样现在申请合宗，规划部门怎么出意见？

合宗只能解决非指标转移的统一规划。部分地区出具的合宗意见中一个条件写明两个项目的控制要求，或者是两个地块用地经济技术指标一致的情况下才能合宗，合宗后重新出规划条件，补签土地合同补充协议。

9、用地预审与选址意见书有效期三年，在这三年里，已经取得可研报告跟核准文件了，三年后，还需重新预审吗？

根据《关于明确用地预审工作要点规范报部初审报告格式的通知》建设项目用地预审自批准之日起有效期三年。已经通过用地预审的建设项目，出现下列情形，应当重新申请用地预审:

1．用地预审自批准后三年内，需审批的未取得可行性研究报告批复，需核准的未取得项目申请报告（书）核准，需备案的未办理备案手续;

2．项目农用地转用和土地征收申请总面积超预审总面积达到10%、范围重合度低于80%的（范围对比适用分期分段情形);

3．重大建设项目在用地预审时不占永久基本农田、用地审批时占用的;

4.土地用途发生重大调整的。

10、规划总平面图在公示期有人提出异议，并纸质报局里，要回复吗？

建议电话回复，同时书面回复在官网公示。

只要没有原则性问题，也没有提出要听证，简单回复就可以了。

11、烟花爆竹存储仓库选址要求，距离周边建筑间距要求，有谁碰到这种项目选址吗?

爆炸物品管理条例和烟花宝珠工厂设计规范里面有，安评报告也要。

重点是居民区、公共场所、交通要塞、水源、风向等，最好有资质规划技术单位出的选址论证报告。

烟花爆竹仓库目前的选址要求，很难在片区内选址，都应该独立布置，所以应该在总规中单独给一块地。危化品仓储也是一样的。

12、在县城范围内，水利工程中心申请要办污水配套污水管网的工程证。项目建设内容:重力管，接力管，井座等地下设施。没有土地证，没有临时用地，只有一份申请书。这种怎么办工程证阿，是不是要先征询下县城综局和镇政府意见？

工规的土地权属证明由住建和乡镇出同意实施的意见，核实时候，同样的这些部门来出一个意见“该项目实施完毕，项目区域内不存在土地权属纠纷”

各地做法确实很不一样：

有些地方对除地下管道以外的市政项目都是要办理供地手续的，地下管道办理临时用地；

有些地方基本只要出具无需用地证明材料就可以办理工规证；

有些地方是只办理选址，然后不供地，后面直接实施；

13、地下管线项目，比如燃气管道（中压，市政道路下方），从选址到竣工一般都办哪些手续？收哪些材料？

一般批个选址路径，许可目前没有办理过，也没有验收。

如果不是新建，不改变走向等很多地方出豁免清单，不再办理规划手续了，后面办个施工手续即可。

14、现有一工业项目刚取得土地证，要申请在地块内申请办理临时工程规划许可证，建设规模占整地块50%，关于这种净地批临时建筑是否合法？结构是钢混结构，两层。临时工规证办理程序和正式工规证的程序一致，不完全建设可采取分期许可的办法，但是，方案按整体方案设计。劝导企业按永久建筑报建，但是企业不同意，不懂啥原因，所以很担心。

理论上可以办理，但要确保不能影响近期该地块市政设施等建设，临时建筑前提是临时的，要注意是否有打着临时建筑名义搞建设，在有效期内能否拆除，要权衡。

工业项目其实是不太支持里面办理临时许可的，会劝说他们办正式许可，因为程序和配套费都一样的。临时许可证2年后到期最多延期一年，后面每年都会督察督办拆除的，综合执法局会说谁许可谁负责，难受。

临时工规证办理时候，对临建的占地规模或者建设规模没有有限制。

临时建筑有些地方是不收城市基础设施配套费的，可能是偷逃这个费用。

从规划管理角度，无论是不是临时建筑，除施工用房，其他都要对照规划条件要求，符合就批。但后续建成以后的管理要告知有关部门进行监管。比如改变用途。

临时建筑的问题是后续没有图审，也没有消防审查，消防设施都没有的，危险性较大，所以部分城市是禁止用于经营，比如禁止工业生产、商业经营，更加禁止人员密集型活动等。

15、怎么审批存量建设用地项目的，如果没纳入城镇开发边界但有土地使用证怎么处置？

海口做法：开发边界外独立建设地块无控规覆盖，无法办理规划许可。为指导项目合法合规的审批，推动项目建设，拟选取规划设计机构开展《2022年海口市开发边界外独立建设地块单元制性详细规划图则》编制工作。