各街道、各部委办局、各有关单位：

为进一步推动我区存量建筑盘活利用，经管委会、区政府第 25次常务会议审议通过，现将《保护区、姑苏区存量建筑盘活利用实施细则》印发给你们，请认真贯彻落实。《保护区、姑苏区存量建筑盘活利用工作要点》（苏名城保护办发〔2022〕74号）废止。

附件：《保护区、姑苏区存量建筑盘活利用实施细则》

苏州国家历史文化名城保护区党政办公室

苏州市姑苏区党政办公室  

2024年3月21日        

   （此件公开发布）

附件：

保护区、姑苏区存量建筑盘活利用实施细则

为深入推进我区城市更新，强化资源要素利用效益，规范既有建筑使用安全，优化审批流程，根据《关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见的通知》（苏府办〔2020〕319号）等文件精神，结合我区实际，制定本实施细则。

一、适用范围

本实施细则所指的存量建筑，是指已申领或具备申领不动产权证（土地使用权证和房屋所有权证）条件的已建成既有建筑，在不拆除的条件下，经批准通过临时改变建筑使用功能的方式实施再利用的，适用本实施细则。建筑内部的装饰装修、调整布局不属于临时改变使用功能。

对列入国有土地上房屋征收拆迁范围内存量建筑，或政府相关专项规划明确需拆除的建筑，以及已被抵押、查封、冻结的资产，不在适用范围之列。

二、实施条件

1.符合《关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见的通知》（苏府办〔2020〕319号）正面清单的情形。

2.在5年过渡期内，土地权利类型、土地用途不作变更，免予征收相关土地收益。年收益不作为拆迁或征收补偿中用途变更的依据。临时改变建筑使用功能的存量建筑，涉及转让和抵押的，按原不动产权证或土地使用权证登记用途办理。

3. 改造活动符合安全、环保要求。改造后的存量建筑在竣工验收阶段必须达到房屋使用安全标准。

三、实施管理

按照“宜简则简、便捷高效”原则，存量建筑临时改变功能按照以下程序办理。

（一）以下建筑（文控保建筑、历史建筑、未定级不可移动文物除外）使用功能变更，不涉及加建配电房、消防楼梯、外立面改造、停车设施等事项的，由建设单位出具书面承诺，可直接办理施工图审查或消防设计审查：

1.商业服务业设施（行政办公及工业研发等企业办公除外）建筑内部业态功能调整：包括：商铺、超市、市场、饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、服务型公寓、商务办公、影剧院、音乐厅、电影院、网吧、宠物医院、民营培训机构、民营医疗机构（含康复、养老、眼科、口腔、体检、美容整形等）、金融保险服务、艺术传媒服务、娱乐康体设施、公用设施营业网点等各类商业服务设施。

2.利用存量建筑、城镇老旧小区存量资源增加社区服务、社会福利、公共文化活动等公益性、非营利性的公共配套服务功能的。

3.符合《保护区、姑苏区旅游民宿业规范发展指导意见》，通过联合会办并取得《保护区、姑苏区旅游民宿指导意见》的。

4.工业、仓储建筑增加物流功能的，以及工业、仓储建筑功能相互调整的。

（二）其余建筑需按下列程序办理相关手续：

1.编制存量建筑综合策划方案

在符合适用范围、实施条件的情况下，有实施改造意愿的存量建筑产权人或受产权人委托的主体（简称“建设主体”）应先行编制存量建筑综合策划方案。方案应明确拟盘活利用建筑和所在宗地的土地用途、使用功能、权属、面积，项目构想、建筑盘活利用方案、外立面效果，预计可实现的产值或税收等。

2.申请存量建筑临时改变建筑使用功能

建设主体可持以下材料向存量建筑盘活利用工作领导小组办公室提出临时改变建筑使用功能申请：

（1）存量建筑盘活利用申请表。

（2）不动产权属证明及相关委托。

（3）原有图纸（全套）或由有资质的设计单位出具复原的图纸。

（4）房屋安全鉴定机构出具的达到A级或B级鉴定报告，或由有资质的设计单位出具的经过加固改造可以达到A级或B级的证明。

（5）存量建筑综合策划方案文本2份（A3大小），图上应盖有设计单位出图章、注册建筑师资格章。文本应由业主委托有相应资质的单位设计。

（6）其他所需的相关材料。

3.审查程序

由领导小组办公室召集相关成员单位进行现场踏勘、公示及会审。由产业认定小组对产业发展方向、所需的条件及相应标准、投资监管内容提出意见。

公示内容应当包括项目建设主体、拟盘活利用建筑和所在宗地的权属、面积、土地用途、改造前后的使用功能和建筑盘活利用方案等相关信息。公示期不少于10天，并确保意见反馈渠道畅通。

对于初审符合实施条件且取得产业认定意见的，由领导小组办公室报领导小组审议通过后纳入存量建筑盘活利用项目库及年度建设计划。行政审批、资规、住建等部门依职能办理相关手续，确保改造活动符合安全、环保等规范要求。取得领导小组意见超过1年仍未申请施工图或消防设计审查的，自动移除项目库。

4.验收

项目实施完成后，建设主体应按程序申请验收。在通过住建部门竣工备案后方可向公安、卫生健康、行政审批、市场监督管理等部门申请开设机构涉及的经营许可、卫生许可、营业执照等手续。

5.批后监管

项目5年过渡期的起算时间以取得竣工备案时间为准。由区住建委定期将项目竣工备案时间反馈至领导小组办公室。

项目实施后的日常使用及监管按照姑苏区既有建筑安全管理工作的相关规定执行。在后续运营过程中，由产业认定小组对已实施项目进行产业发展监督，并根据5年过渡期政策要求，对项目进行持续监管，定期将相关信息反馈至领导小组办公室。

对未按审批内容实施，或运营后不符合产业发展要求的项目，由产业认定小组实行责令停产整改，并同步将相关信息推送地方信用体系平台。

6.到期认定

以通过竣工备案至过渡期到期前，经领导小组会议评估认定，项目具备永久调整条件的，则可启动法定规划调整程序，按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理用地手续，实现控规精准科学管理。对经区政府论证符合产业发展方向要求且经营较好的项目，但产权人没有意愿按新的用地性质完善用地手续的，在按年征收土地收益的条件下，可继续允许其临时改变使用功能使用。

四、其他事项

1.资源规划部门根据存量建筑改变后的新用途，对房屋本体设计按照现行要求进行规划审查，对外立面改造进行风貌把控，房屋本体外其他规划技术指标不再审查。

2.对文保单位、控保建筑、未定级不可移动文物等改变现有功能、进行装修改造的需征得文物主管部门意见。对历史建筑改变现有功能、进行装修改造的需征得资规部门意见。

3.保障社会服务功能所必须的社区用房、物业用房、农贸市场、行政办公、教育用房及其他的公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施不得改为其他功能使用。确属闲置设施的，须由相应主管部门核实房屋现状情况并出具相关证明。

4.车库、储藏室、地下室、半地下室、交通通道等不得改为其他用途。确属闲置可利用的地下人防工程，须由相应主管部门核实房屋现状情况并出具相关证明。

5.在主体结构不变的前提下，临时改变功能后因房屋使用安全规定和消防安全标准要求，确需加建的配电房、消防楼梯、电梯等附属设施，经取得供电、消防等相应主管部门意见后，可按程序办理相关手续，加建的必要配套设施可不计容，但不动产权证不作变更。

6.存量建筑临时改变使用功能须以整栋建筑为单位，永久调整用地条件的须以整宗地为单位，不允许部分调整，保证建筑功能及宗地的完整性和独立性。

7.建设主体进行存量建筑临时改变功能，应当按照民事法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系，并负责处理由此引发的相邻权矛盾。

8.按照《苏州市专项服务产业项目建设用地出让实施意见》（苏府〔2011〕27号）供应的科教研发、总部经济、文化创意类专项服务产业用地、纳入我市工业和生产性研发用地保障线范围内的研发用房等不得改为其他功能使用。

9.在原建筑不动产权手续完善且主体结构不变的前提下，业态转化后因功能调整、布局优化导致的室内装修面积临时调整，不属于不动产权调整范畴，建设单位应在确保房屋安全的前提下，采用可逆可恢复便于拆卸的结构形式进行装修改造。经建设单位出具书面承诺后，直接办理施工图审查和消防设计审查，确保房屋达到相应功能使用安全要求。

五、相关工作要求

（一）强化部门联动

存量建筑盘活利用联席会议领导小组各成员单位，应立足职能本责，加强数据信息共享，主动担负起存量建筑盘活利用工作的各项任务。针对各类项目可能存在的问题，如业态转换后受限于原房屋结构、场地布局，出现停车指标、绿地率、消防间距、消防车通道、结构安全等不能满足现行规范等特殊情况，各部门应做好服务，提出解决对策，领导小组结合相关成员单位意见，出具切实可行的实施意见。

（二）严守工作底线

坚守安全底线，各相关单位切实担负起安全管理主体责任，在办理存量建筑临时改变建筑使用功能审批时，既要落实“放管服”要求，提高工作效率，更要恪守安全底线，严格落实房屋质量和消防设计审查要求，对未按要求落实安全措施的，实行“一票否决”；改造后的存量建筑在竣工验收阶段必须达到房屋使用安全标准；项目实施后的日常使用及监管按照姑苏区既有建筑安全管理工作的相关规定执行。

（三）及时评估总结

领导小组办公室组织产业认定小组和各成员单位，定期对实施项目进行年度评估。结合存量建筑现状、市场需求和产业导向，密切关注已实施项目的进程，对走样变性的项目及时纠正，对存在问题及时上报，对涉及建筑安全的情况及时勒令整改。通过边实践、边摸索、边总结，为完善正负面清单提供技术支撑，为积极引导存量建筑活化利用奠定良好基础。

六、本实施细则自印发之日起实施。

附件: 1.保护区、姑苏区存量建筑盘活利用项目申请表

2.保护区、姑苏区存量建筑临时改变建筑使用功能办理流程图