同行们都在讨论，武汉的城市更新做得好，首批80个片区初见成效，第二批102个片区稳步推进。这个成绩是有基础的，他们出台了《武汉市城市更新条例》、《关于城市更新项目建设用地混合使用的实施意见（试行）》等，形成了《武汉市城市更新实践案例汇编》和《武汉市“五改四好”城市更新政策工具箱(1.0版)》，为大家提供了可复制的实践样本。

学好武汉政策+成功案例，进一步交流借鉴，引用到本地的城市更新中去。

工具箱的使用方式就是一看类、二对条、三用足。

一看类，根据你的项目类型（如老旧小区、城中村）在工具箱中找到对应的类别，看有哪些专项支持。

二对条，在项目推进的关键环节（如资金筹措、土地获取、报规报建），在“保障措施类”中寻找具体政策依据。

三用足，关注“政策出处”一栏，找到原始文件，把政策的组合拳用足。例如，一个项目可以同时申请中央预算内投资、市级专项资金，并享受容积率奖励和简化审批的多重利好。

主要的亮点有

一、既有建筑改造利用

历史文化风貌街区、优秀历史建筑改造修缮工程，确 实无法满足国家工程建设消防技术标准的，应根据住 建部 58 号令第十七条相关要求，进行特殊消防设计， 并报省住建厅组织专家评审。

二、老旧小区改造提质

1.利用小区内空地、绿地以及拆除违法建设腾空土 地、公共空间新建、改建、扩建各类设施（如电梯、 充〈换〉电站、停车位等配套设施，养老、托育等社 区专项服务设施）的，不增收土地价款，暂不办理变 更用地主体和土地使用性质手续；涉及影响日照间 距、绿化空间等相关事项的，在广泛征求居民意见基 础上，由改造项目所在区按一事一议的原则予以解决。

2.中心城区加快推动老旧小区与绿中村、历史风貌街区 以及工业遗产成片连片改造。

三、老旧厂区改造焕新

四、城中村改造提速

一、好房子

1.推动城市更新补齐短板。结合城市更新等工作，支持新建项目为保障居民基本生活需求补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，在满足安全、日照等要求并无偿移交 辖区政府或其指定部门的，其建筑面积给予免计容奖励。 既有居住区周边不具备单独供地条件的边角地、夹心地等 零星用地，用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施的，经批准可按照划拨或协议有偿使用土地的有关规定办 理土地供应手续，补齐民生配套设施、完善住区基本功能， 促进老房子改造为“好房子”，老住区更新为“好社区”。

2.鼓励配建多元化的服务设施。构建多元活力的住宅小区配套服务体系，在满足规划条件 及相关配置标准规定的前提下，以下几类服务设施可给予 免计容积率奖励：按规定配建的养老用房、社区服务用房、 物业管理用房、配电房、开闭所、消防控制室、小型或微 型消防站、消防水泵房、垃圾房、非机动车停车设施；依 托首层架空层、地下空间等设置的健身房、游泳池、公共 会客室、住区食堂、住区图书馆等公共服务设施，以及嵌 入快递收寄、老幼活动、文化艺术、会客交流等便民服务 功能的公共景观（服务）大堂。后续，免计容的公共服务设施用于经营时，鼓励收益用于提升住宅小区品质和物业 服务可持续性等事项，保障住宅小区公共利益，具体实施 办法由自然资源和城乡建设会同房屋、市场监督管理等相关主管部门另行制定。

3.鼓励丰富居住空间布局。 推广功能复合、灵活可变、全龄友好的居住空间，支持住 宅设置平层高厅，住宅的起居室、餐厅可设置1 处通高空 间，其通高高度不大于2个自然层高，水平投影面积不超 过单套套内建筑面积25%的，可按水平投影仅计算单层建 筑面积。完善居住功能，合理设置生活阳台和景观阳台， 其水平投影面积的1/2 不计入容积率。方便设备安装、调 试、检修，按实际需求设置并符合相关设计要求的住宅空调室外机搁板、设备平台等，其建筑面积不计入容积率。

4.优化建筑第五立面设计 打造整洁有序、绿色美观的屋顶空间形式，在满足日 照规定的前提下，用以遮蔽水箱间、楼梯间、机械房 等突出屋面的附属设施的格栅、网架、镂空盖顶等， 其立面及顶面透空率大于 50%的，不计入建筑高度。 促进屋顶空间集约、高效、合理利用，鼓励住宅建筑 屋顶（含退台）采用坡屋顶形式，通过错落、穿插、 露台、平坡结合等方式，形成有序节奏变化，延续城 市肌理；坡屋顶坡度不大于 35°、屋脊结构顶板距楼 面净高不大于4米的部分不纳入容积率和建筑高度计算。

5.构建宜居宜行通行环境。鼓励设置开敞式风雨连廊，将小区出入口、楼栋出入 口、单元出入口、小区内全民健身场所等公共空间相 互连接，开敞式风雨连廊不计容积率，不计建筑密度。 保障基本拥车需求，支持按照《武汉市城市建筑物配 建停车位指标》，优化住宅项目停车配建泊位供给。 兼顾车型适配与空间利用率，优化停车泊位尺寸。优 化停车空间布局，支持新建住宅将内部停车库设置在 半地下室或首层整体抬高层，其建筑面积不计入容积 率，泊位计入停车位配建指标，以整体抬高面层以上 建筑的基底面积计算建筑密度。

二、好城区

1.完善“产城融合”发展机制。 针对城市更新中“产城融合”不够的问题，统筹城市 更新和产业布局，结合全市“产业一张图”，科学规 划布局产业园区、创新楼宇、科技型企业孵化器等适 配空间，高品质打造环大学创新带，实现“用地供给 －产业落地－人才集聚”良性循环，通过空间重塑与 产业适配，吸引集聚一批高端产业人才。

2.完善“职住平衡”发展机制。 针对城市更新中“职住平衡”问题，统筹规划建设办 公空间和教育、医疗等各类优质资源，以环境和事业 吸引人、留住人，打造城市合伙人和生命共同体，助 力各类人才在汉安心安身安业。对传统历史街区、特 色里份和景中村，严格控制更新规模和开发强度，保 留相当比例的原住民，留住城市根脉和烟火气。

3.加大城市更新项目策划，重视城市运营。

另外，在容积率奖励和盘活低效用地政策上，有很多具体创新。

在不动产登记方面，

对城市更新形成的不动产，混合或兼容多种功能的土地和建筑物，可分割的可按不同宗地范围、不同建筑区域或楼 层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。立体开发的土地，可按地表、地上、地下分层或按建筑功 能分区办理分割审批手续、分别设权后，办理不动产登记。

规划管理编制方面

增强更新片区详细规划适应性。可结合更新目标和工作重点，对拟实施城市更新区域的详 细规划进行评估，可采取技术修正、动态维护等方式按程 序优化详细规划，纳入国土空间规划“一张图”。符合建 设用地混合和空间复合利用正面清单和管控要求的，即视为符合详细规划。

在同一城市更新项目内，涉及多宗土地的拆除重建类项 目可以整体供应方式挂牌出让土地，整体供应地块按一宗 地进行管理，同步采用配建模式推进项目配套基础设施、公共服务设施建设，可整体核发一个建设工程规划许可证。

确因客观条件限制无法满足现行规范标准的，在保障建筑安全前提下，探索按照不低于原建造时的标准水平实施改造。

规划许可豁免。

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