房地产项目的规划设计方案及施工图审查详解

时间: 2010-10-11 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 3个评论 发表评论

纠结的房地产项目总是规划局永远的痛,总建筑面积大、地块位置比较受人关注、面积计算复杂、要非常周到地考虑该项目与周边建筑的关系、审批程序复杂一般都要修改审查修改审查公示等、必须要很多专业部门的参与而且一处改全部要改、审查结果的精准性远大于其他项目、如涉及到安置房更是头大、审查工作量大时间紧……

先说过程吧:规划条件确定规划红线–挂牌出让取得土地出让合同–规划设计方案审查–扩初设计论证–办理建设用地规划许可证–发土地使用证–施工图规划审查–办理建设工程规划许可证

我所关注的技术审查这一块的问题,如何细化分工,合理控制方案审查进度和精准度。

先来说说规划设计方案审查和扩初设计审查的关系,规划设计方案审查是规划局为主导的方案审查,主要是有规划局的专业人员对方案从规划和建筑方面进行审查,当然也要征求电力、消防、水务、属地政府、环保、气象、交通等部门的意见。而扩初设计方案审查是由发改委牵头的,由规划、建设、人防等政府各个部门来以召开论证会的形式联合审查方案的。这个来由是根据不知道哪个文件,要求公共服务建筑都必须要扩初论证,但是实际上却是和规划方案审查有所重复,而且让设计单位和这么多部门沟通修改方案,真的很难,而且难以实现,一般的扩初设计论证会确实是个形式,很多提的问题到最后也很难改过来。

我个人认为还是规划设计方案审查为主,但必须是要征集各个部门的意见。规划设计方案要达到哪些审查目的呢?合法性、合理性、美观、宜居。主要是指项目要符合国家及地方上的各类规范规定,对周边环境要没有不良影响,对今后要入户的居民有好的环境创造。美观宜居也是同样的道理。

如何达到这些目的呢?不知道大家所在的规划局是如何操作的。分工,多人审查,从基础资料、规划条件、地形图、方案上对比看有什么问题,然后通过大脑风暴的方式对方案进行内部审查,然后汇总,反馈给设计院进行修改后,再征集相关部门的意见进行修改,期间对各项经济指标,特别是建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率进行控制。但是毕竟规划设计方案不是施工图,以规划设计方案上的尺寸来计算建筑面积能准确么?大家是如何控制的,是控制一个比率要求在施工图阶段实现上限控制还是方案阶段必须准确化?但是也考虑到方案就已经公示了,如果已经公示的方案中计算面积有误差,标注的是规划条件上的上限值以下,而实际到施工图阶段按方案尺寸细化后,面积超规划条件,怎么处理?

哎!再来说到了施工图规划审查阶段。

施工图规划审查就是要拿施工图建筑部分图纸来比对审批通过的规划设计方案(扩初方案),从建筑物的各层平面图、立面图、剖面图上各个尺寸都要核对,建筑空间功能也是必需查的,控制多少的出入,以什么样的标准来说符合程度得以通过审查呢?什么才是合理优化,如有优化是否要重新讨论和公示呢?      此外,建筑面积如何确定,总是要和规划设计方案有出入的,建筑面积的计算是由哪里权威认证呢?考虑到这个建筑面积要多个部门要用,涉及到缴纳各项费用,预售(还涉及到建筑面积和房产面积的不同计算规定,所以很麻烦)。各地都有不同的操作模式,不知道大家所在的规划局是如何操作的?

是规划局自己派人算?没有资质,如何保证准确性和时间?

是请测绘单位或是第三方设计单位算?如果出现误差如何处理?

是请房产部门算?协调问题。

对最后施工图的规划审查后,核准是什么模式比较好呢?欢迎大家发表意见,为房地产项目审查所累何以堪!

3个评论

  1. 巍龙
    2010/10/11 11:16:13

    本人就在规划局工作,经常审查方案,对你的问题很感性趣!

    ……规划设计方案审查是规划局为主导的方案审查,主要是有规划局的专业人员对方案从规划和建筑方面进行审查,当然也要征求电力、消防、水务、属地政府、环保、气象、交通等部门的意见。而扩初设计方案审查是由发改委牵头的,由规划、建设、人防等政府各个部门来以召开论证会的形式联合审查方案的。……

    上面这个问题在我们这里是这样操作的:规划方案一般由我这样的技术人员进行初审(一是办公事人员审,再就是给科长审),完了后有什么意见向开发商反溃,再进行提交规划委员会的专家委员会审查(规划委员会专家什么部门的都有,消防、环保、水利等)。有意见再改,改完后再提交规划委会审审议!
    还有就是扩初设计我们这里基本不做!

    ……如何达到这些目的呢?不知道大家所在的规划局是如何操作的。分工,多人审查,从基础资料、规划条件、地形图、方案上对比看有什么问题,然后通过大脑风暴的方式对方案进行内部审查,然后汇总,反馈给设计院进行修改后,再征集相关部门的意见进行修改,期间对各项经济指标,特别是建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率进行控制。但是毕竟规划设计方案不是施工图,以规划设计方案上的尺寸来计算建筑面积能准确么?大家是如何控制的,是控制一个比率要求在施工图阶段实现上限控制还是方案阶段必须准确化?但是也考虑到方案就已经公示了,如果已经公示的方案中计算面积有误差,标注的是规划条件上的上限值以下,而实际到施工图阶段按方案尺寸细化后,面积超规划条件,怎么处理?……

    这种分工在我这里基本上是没有的,本身人就少,一个办公室几个人,哪分得了这么细。从技术上也好,人员上也好,都不怎么强,更别说征求其他部门意见了!
    规划指标在方案审查时基本上不管,只要他的指标符合规划要求(规划条件或土地出让合同,还有一个就是省里的技术指标)。在施工图审查时把握他的建筑平立剖面和方案一致,建筑面积不超过规划条件、土地出让合同、省里的技术指标(以上三先一,此时要计算每一栋建筑的建筑面积,核定其规划指标。)公示我们这里基本是方案审批后再公示,批前公示的很少!

    ……施工图规划审查就是要拿施工图建筑部分图纸来比对审批通过的规划设计方案(扩初方案),从建筑物的各层平面图、立面图、剖面图上各个尺寸都要核对,建筑空间功能也是必需查的,控制多少的出入,以什么样的标准来说符合程度得以通过审查呢?什么才是合理优化,如有优化是否要重新讨论和公示呢? 此外,建筑面积如何确定,总是要和规划设计方案有出入的,建筑面积的计算是由哪里权威认证呢?考虑到这个建筑面积要多个部门要用,涉及到缴纳各项费用,预售(还涉及到建筑面积和房产面积的不同计算规定,所以很麻烦)。各地都有不同的操作模式,不知道大家所在的规划局是如何操作的?

    是规划局自己派人算?没有资质,如何保证准确性和时间?

    是请测绘单位或是第三方设计单位算?如果出现误差如何处理?

    是请房产部门算?协调问题。……

    我们计算建筑面积是自已算的(按国家建筑面积计算规范和本地的一个规则来计算),自已算了一次之后再让方案或施工图设计单位提供一份面积计算表再来核算,之后再给办公室另一同事核算。没有问题就可以批定了。
    第三方设计单位审查、计算建筑面积在我们这里还没有实行,或者说根本实行不了,本市就一个建筑设计院一个规划设计院他们的技术可能还不如我办公室几个人加起来强。
    误差控制把握两方面:一是看他的总指标是否会超过规划条件、土地出让合同、省里的技术指标(三选一),二就是把我们自已核的面积与做方案施工图设计院的面积进行对比,面积误差按制在不影响规划条件、土地出让合同、省里的技术指标三个中的一项。
    房产部门的面积算和国家的建筑工程建筑面积计算规范本身就有冲突,让他们算是不可能的事。

    ……对最后施工图的规划审查后,核准是什么模式比较好呢?欢迎大家发表意见,为房地产项目审查所累何以堪!……

    这个核准我感觉得很简单,只要他不影响规划条件、土地出让合同、省里的技术指标三个中的一项就行,如此标准很好控制了。
    审查这些项目可以说是相当累,而且是吃力不讨好,做了事也没人知道,当你发现问题时也不是自已可以解决的,而且会造成一个问题就是会让开发商觉得是我们在叼难他一样,经常用会把一些小问题弄到自已的上司那里去,要去和上司理论、解释,当开发商实力很强时,我们的上司是顶不住的,有问题最终会当作没问题处理。

  2. apple
    2010/10/15 09:24:34

    作为刚刚进入规划局的人来说,受益匪浅,十分感激!

  3. 窝窝
    2013/12/30 11:13:07

    厉害,学习中!!!