扬州市人民政府关于加强建设项目规划批后管理的意见
　

　 各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
为切实加强城乡规划实施的监督管理，确保建设项目按规划审批要求实施，根据《中华人民共和国城市规划法》（这个文件是在城乡规划法实施前出台的，目前还适用么？）等法律法规规定，现就加强市区建设项目规划批后管理提出以下意见：
一、明确建设项目规划批后管理职责分工
（一）建设项目规划批后管理是指依法对建设项目实施过程进行跟踪监督管理，其内容包括：规划验线、跟踪督查、规划竣工验收以及对发现的违法建设进行查处。
（二）职责分工：
1、市规划局负责经市规委会、市规划局办公会议审定并核发《建设工程规划许可证》（副本）的项目的全过程批后管理。对此类项目以及其它在建设工程竣工规划验收中发现的改变建设工程规划许可证确定的内容进行建设等违法建设行为，由市规划局负责查处。市规划局每个月应将经市规委会和市规划局办公会议审定并核发《建设工程规划许可证》（副本）的项目目录，抄告市城市管理行政执法局。
2、对未领取《建设工程规划许可证》（副本）及其他违反规划要求的违法建设，仍由市城市管理行政执法局负责查处。
（三）市规划局的批后监督管理在建设工程规划竣工验收完毕换发建设规划许可证正本后完结。此后建设单位（个人）未经批准新建的建设均由市城市管理行政执法局负责查处。
（四）市规划局在工作中发现未取得建设工程规划许可证进行建设或者违反建设工程规划许可证的内容进行建设，属于市城市管理行政执法局职权范围的，应函告市城市管理行政执法局查处。
市城市管理行政执法局对市规划局函告的违法案件应当及时组织查处，查处结果函告市规划局。
（五）市城市管理行政执法局查处违法建设，对违法事实及性质、情节、处理方式等需要进行规划技术认定的，市规划局应积极给予配合。
二、统一建筑面积、容积率计算标准
（一）竣工验收建筑面积计算。竣工验收建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005，自2005年7月1日起实施）。
（二）建筑物层高和容积率计算。
1、阁楼建筑面积。按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）确定的阁楼建筑面积的一半计入容积率。
2、商业用房、办公用房合理层高H≤4.5米。若层高H＞4.5米，按H/4.5×原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准。大型超市、大型商场等公共建筑除外。
3、低层（多层、高层）住宅建筑标准层层高H≤3.6（3.0）米。若层高H>3.6（3.0）米，按H/3.6（3.0）×原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准。
4、建筑物底层及独立设置的地上车库高度H≥2.5米的，建筑面积计入容积率；2.2≤H＜2.5的，计算建筑面积但不计入容积率。
5、本《意见》发布之日前审批的项目，阁楼、车库建筑面积计入容积率的方式按规划审批要求执行。
三、加大建设项目规划批后管理力度
（一）房屋竣工后，由有规划测绘资质的部门测绘竣工平面图/地形图，并在此基础上实测建筑面积，以此作为核发《建设工程规划许可证》（正本）及确定竣工面积的依据。
（二）严格控制建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。在合理误差范围内的，视为规划竣工验收合格，补缴超面积部分相关规费后按实际测量面积换发《建设工程规划许可证》（正本）。（按现行的城乡规划法，超过建设工程规划许可证的批准的建筑面积的部分，算违法建筑么？要不要没收或拆除）
（三）对建设项目超面积的处理。对建设项目实测建筑面积超出规划审批面积（含经批准增加的建筑面积）在合理误差范围以外的，由规划部门责令补缴超面积部分的全部规费并处以超面积部分工程总造价3%-15%的罚款。补缴规费部分返还给相关部门。
（四）对建设项目超容积率的处理。对因建筑面积合理误差造成容积率超土地出让时要求的，不予补缴土地出让金。对建筑面积合理误差之外超容积率的，一律补缴土地出让金。其中，对超容积率在5%以下的，由规划部门函告房管部门，暂停建设单位商品房的销售，并书面通知建设单位（同时函告市国土部门）到市国土部门补缴土地出让金，应补缴的土地出让金由市国土部门按规划部门确认的容积率评估确定，土地出让金补缴完毕后换发《建设工程规划许可证》（正本）；对超容积率在5%（含5%）以上的，一律由分管市长或市政府分管秘书长牵头召开联席会议，研究决定处理办法。
市规划、国土、房管等部门发现建设单位改变用途、超容积率的，应及时相互函告并按上述规定进行处理。
（五）对擅自改变立面效果的处理。对擅自改变立面效果但能够纠正的项目，由市规划局责令建设单位按当初报审的效果图整改；确实无法纠正的，责成建设单位提出整改方案，经规划等部门确认后进行整改；立面色彩虽改变但与周边总体协调的，对建设单位进行通报批评并可给予一定的经济处罚。
（六）建立规划管理信用制度。市规划局在建设项目规划报建、验审灰线、验正负零、竣工规划验收等各阶段，对勘察设计单位和建设单位建立诚信档案，实施诚信管理，并负责对规划诚信制度执行情况进行考核。对被评为诚信较差单位的，给予公开曝光；情节严重的，可停止其方案报审、项目报批资格。具体实施细则由市规划局另行制定。
四、完善建设项目规划批后管理流程
（一）建设工程符合法定要求并履行规定程序后，由市规划局核发《建设工程规划许可证》（副本），副本仅作为工程招投标、办理项目开工手续以及施工过程管理的依据，不作为领取房屋产权证件的依据。房管部门在初步测算房产建筑面积时，发现建设单位改变施工图纸或建筑面积超出《建设工程规划许可证》（副本）面积3%的，应函告规划部门进行复核。建设工程规划竣工验收合格后，房管部门凭市规划局核发的《建设工程规划许可证》（正本），发放房屋产权证件。建设单位在规划竣工验收合格后方可将房屋交付使用。
（二）严格建筑施工图的审查管理。市规划局在办理建设工程规划许可证时，应当一次性审查6份施工图（建设局2份、房管局1份、建设单位1份、规划局存档1份、消防或备用1份），并盖章确认，作为其他部门审查施工图的依据，防止建设单位采用多套图纸报审行为的发生。
（三）建立建设项目规划批后管理联席会议制度。联席会议由分管市长或市政府分管秘书长牵头，市规划、建设、房管、国土、城管、工商等部门为成员单位，负责研究、协调和解决建设项目规划批后管理中的重要问题。
五、本《意见》自发布之日起执行。凡规划验收时间在本《意见》发布之后的项目，一律按本《意见》执行。

二〇〇七年五月三十一日