商品房预售许可证发放的规划许可修改或改建问题

admin12年前城市规划管理2263



今天遇到一个同行,问了一个问题,是关于商品房预售许可证建设工程规划许可证相关的,具体情况如下:

有一个房地产开发项目建成于2006年,纯商业建筑,临街的2排建筑,当时业主对房地产的预期很高,而且企业自身也很有实力,房价一直稳步上升,因此改项目除仅有的少部分销售掉外,其余都没有卖掉。到了目前,国家房产政策的控制,企业认为房价已经到了一个顶端,或许也由于企业自身的财务情况,打算最近降价销售,但是,因为2011年的房价和2006年的房价是不可同日而语的啊,200平方米的商业建筑,总价也是很高的啊,也不是投资者能轻易拿下的啊。因此企业打算将200平方米隔成50-100平方米来销售,这个显然是企业一厢情愿的想法,涉及到很多问题,比如最直接的就是如何办理房产证,到房管局一问,不可以,办产权证和签署商品房买卖合同都必须按原来的预售许可证,而预售许可证是如何办理的呢,是当时根据当时的施工图核定的,而施工图是根据规划局审批的,尽管当时的建设工程规划许可证里,针对商业建筑是不存在“套”、“户”、“室”、“单元”等概念,但是在施工图上却是明确表明了隔断和独立使用空间的划分。所以这个案例的关键问题出来了,能不能在预售许可证发出后,来修改施工图呢?或者说是建设工程规划许可证的相应附件呢?

最好是不能,不然太乱了,作为城市规划管理人员,能做否定回答是最好的了,呵呵。我在能否定的理由:1、在建设工程规划许可证发出后,图纸已经进行了审图、施工许可证发放、预售、销售,参考各地规划许可变更的相关规定,这都有冲突,修改都必须在进入下一道许可前进行;2、修改会出现很多相关权益人的问题,比如该区域的商家数可能造成翻倍;3、……

如果企业作为改建来申请审批可以么?

商业配套上,一般都是按建筑面积来计算的,即使有电表水表的配置问题,都可以通过小改造来处置。目前这些未销售建筑没有领取房产证和土地证,如果要改建,到底如何处置?发改委会不会同意改造立项,估计还是会征求规划局意见吧……

这个问题有点纠结啊!……

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