陈远滨:房屋登记中的面积概念梳理 (转)

时间: 2012-01-30 / 分类: 城市规划管理, 规划概念 / 浏览次数: / 2个评论 发表评论
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我们在房屋登记中常常遇到各式各样关于房屋面积的说法,现将房屋登记中遇到的相关房屋面积概念做一个简单的梳理。

一、房屋面积的种类

房屋面积主要有建筑面积、使用面积。成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊共有建筑面积。住宅还有居住面积。此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积、规划设计面积。
    (一)建筑面积:是指层高2. 20米(含2.20米)以上的永久性建筑,房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
    (二)使用面积:房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平面积计算。
    (三)套内建筑面积:是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部份组成的面积。
    (四)房屋共有建筑面积:指各产权人共同所有的建筑面积,它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。
    (五)分摊的共有建筑面积:是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。
    (六)预测面积:根据预测方式的不同,预测面积分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种。按图纸预测的面积,是指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积,是指对商品房已完工部分实际测量后,结合商品房建筑设计图,测算出的房屋面积。
    (七)实测面积:也称竣工面积,是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致,原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的,也可能是工程变更 (包括建筑设计方案变更)、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。
    (八)合同约定面积:简称合同面积,是指商品房出卖人和买受人在商品房预(销)售合同中约定的所买卖商品房的面积。
    (九)产权登记面积:是指由房产测绘单位测算,经房地产行政主管部门审核,记入房屋登记簿,标注在房屋权属证书上的房屋建筑面积。
    (十)房屋规划设计面积:是指房屋建筑在尚未实施阶段由当地规划设计部门根据当地的规划设计规定而批准的房屋理论建造面积;这个面积是按房屋的设计规范和有关政策规定、标准而确定的。

二、房屋面积的相关规定

房屋面积的相关规定所涉及的面比较广,需要结合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《商品房销售管理办法》及《四川省房产测绘实施细则(试行)》进行运用,同时结合《中华人民共和国物权法》第七十条规定、《房屋登记簿管理试行办法》(建住房[2008]84号)附件中关于“建筑面积”的说明,参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第二条第一款、第三条、第八条的规定来看,建筑物专有部分与共有部分在面积上是各自独立、互不包容的。建筑物的通道、楼梯、大堂等部分(整栋建筑物属某一业主专有时除外)属于共有部分,即使在房产测绘时按相关房屋建筑面积按比例进行面积分摊、在不动产登记簿上与专有部分建筑(成套房屋的套内建筑面积)一并记载,仍不改变其共有属性。建筑物总面积应当按照专有部分统计总和计算,即要求在建筑物为多个所有人区分所有情况下,应当对全部所有权人进行专有部分面积统计,进而相加计算。

三、房屋规划设计面积,房屋产权面积,房屋实际建筑测量面积的关系

房屋规划设计面积、产权登记面积、实测面积三个面积的关系既互相关联,又互为因果;没有规划设计建筑面积,就没有竣工房屋本身的竣工建筑面积,没有房产测绘人员测量房屋的建筑面积,就没有房屋进行产权登记的产权面积;反过来,由房屋最后被产权人占有的产权面积来检核房屋的竣工面积。假如规划部门、房产部门在执行建筑面积的标准上是一致的,假如施工单位也是严格按照设计施工没有施工误差,这三个面积在理论上最后落实到房屋的产权面积上。但是,我国的这三个面积在目前的情况下往往是不一致的。原因如下:
    (一)规划建筑设计面积计算的面积执行的是建筑施工等相关的建筑面积标准,而房产产权面积核定的权属面积是根据具有房产测绘资质的队伍按照《房产测量规范》测定的该房屋所有者所应该占有使用的建筑面积,而测绘人测量的建筑面积完全是按国标的规定和地方的补充规定实际测出的房屋建筑面积。
    (二)三个面积之间往往存在差异,设计面积一般不会错;但施工面积往往会有施工误差,房屋建造者也有可能违反设计面积的规定,做大或做小;房屋的产权面积也有不和测绘面积相同的时候,经确定,房屋相关权利者违反了政策法规的规定,虽然测绘人员测得不错,房产管理部门也不会按照测绘人员的面积来确定其面积的;同时,规划设计上的有些配套房屋的面积在房屋的产权管理上是不算面积的,例如临街的骑楼,走廊等等。

根据以上分析,我们不能把三个面积等同起来:当然,如果房屋是一栋纯住宅,纯商业房屋,没有上面说的那些矛盾,应该说,这三个面积应该是一致的。如果要有不同,就是施工误差和测量误差的问题了。

综上所述,在我们房屋登记中看似简单的一个面积问题其内涉及的法律概念都是相当多,我们只能在不断的学习实践中,将各类面积逐一理清,将会给在登记业务带来中诸多益处,减少登记风险。

来自http://yaoaiguo.fyfz.cn/art/1046249.htm


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2个评论

  1. 双鱼燕子
    2012/01/30 11:07:01

    谢谢99前辈~~非常受用~~~

  2. 匿名
    2012/01/30 11:26:53

    十分不错