城市规划博客

关于规划总平面图中几个指标的问题

经常发现在总平面中有几个方面，各家设计单位习惯都不一样，特别是建筑密度和容积率。

建筑密度的定义是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑（大家注意仅是建筑物，没有说构筑物或是堆场啥的哦）的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。其实这个定义还不够明确，比如什么叫空地，道路、绿地、水面是没有什么异议，算是空地，那么堆场呢，算是空地么？还有一些化工企业的设备区，比如储罐区等等，算空地么？目前很多规划设计单位为了考虑国土的节约土地的原则，为了避免显露建筑密度过低的问题，设计院都是将设备区和堆场当做普通建筑物来计算其用地范围，计算进建筑密度。

另外一个问题是很多设计单位在经济指标表里，会出现“建筑系数”这个指标，我查阅了相关资料，这个指标很少有用到，还是用建筑密度的概念比较多，很多同行告诉我建筑系数其实的建筑密度的另一个叫法，不过通过部分企业的总平面图，可以看到建筑系数和建筑密度是有区别的，建筑系数要大于等于建筑密度，因为建筑系数的概念是指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，也是用百分数计，用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。建筑系数的技术公式为：建筑系数=（建筑物占地面积+露天堆场占地面积（应该也含建筑设备区和构筑物等） ）÷厂区占地面积×100%。

容积率方面，主要有争议的就是由于国土部门有文件规定层高超过8米的，建筑面积可以乘2，所以很多设计单位在经济指标里填写容积率的时候，厂区内总建筑面积不是根据建设部出的建筑面积计算规定的，有部分设计院倒还是意识到这个问题，仅是在括号里填乘2的数据。

此外，关于用地面积的数据，很多设计单位不是根据土地使用证后附图或土地出让合同后的附图或是规划局给定的规划红线，他们的做法有统计围墙范围的用地面积的，也有由于用地范围尺寸不准确而虚构一个矩形来自己计算的面积，一般和正确值有几十到几百的差距，很多情况下，这样的错误是存在的。

另外一个不是指标问题的情况，就是总平面图上的建筑物尺寸标注很多设计单位都不能标注外墙尺寸，外形也不能采用建筑物与正负零水平切面的形状，而是采用屋顶视图……………………