关于分期建设规划的问题

admin8年前城市规划原理522



什么叫做分期建设,恐怕大家都听说过“一次规划,分期建设”,但是找了很多法律法规都没有找到准确的定义,只要给出一个论文上说法:
现代住宅小区建设规模大小不一,当小区建设规模较大时,开发建设单位常常采用分期建设分期投入使用方式,有的小区开发单位为了营销或资金能力不足等因素也 采用该方式。根据相关法律法规分期开发的项目要求必须整体规划,分期建设投用各期工程必须具备独立的使用功能,配套设施齐全。

但是这个我觉得要明确的一点就是必须要按照法律法规分期建设:
《房地产管理法》第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或 者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

这里提到的开发期限开发土地是不是只是从开工时间点做了要求,还是要求开发并完成的结点要在开发期限内呢?

《闲置土地处置办法》(2012年版)
第二十二条 国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况,为动工开发预留合理时间。因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。

第二十三条 国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间,及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况

国有建设用地使用权人应当在施工现场设立建设项目公示牌,公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。

从 《土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的,建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请,办理建设用地审批手续;分期建设的项目,可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。
实际上目前大部分土地都是采取出让方式,一般都是不定向的招拍挂,那么房地产项目及工业项目哪里还存在分期办理建设用地的情况呢

综上可以得出,从目前的政策环境来看,今后不太可能出现大片土地的供应,然后让你慢慢分期建设的情况了,即使有,也已经在土地出让合同或是划拨决定书中明确了竣工时间,如果业主非要分期建设,也必须要在规定时间内竣工
在这个前提下,作为城市规划管理部门才可以分期规划许可。对同一个建设项目做出的两个或两个以上合法有效的同种规划许可,即为分期规划许可。

按理说,这个分期建设是因为业主单位自身资金和经营方面的原因才分期的,如何分期要由业主单位申请后,规划部门直接依据申请做出就可以了吧,其实这里会存在很多问题,各地的做法也很多,有些城市是由住建部门审批,有些是由国土部门审批,有些地方是由房管部门,有些是由规划部门审批,到底是谁来审批这个分期建设,又到底是依据什么来审批分期建设呢?
大家可以看看国土资源部与住房和城乡建设部联合出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》的文件,其中提到:
市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位,商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。
那么就是说房地产项目应该由建设部门和房管部门来审查竣工时间及建设周期,那么分期建设应该也包括在里面了。
工业项目主要是要控制闲置土地,而对对企业来讲分期中一般都是围绕工业生产的,不可能出现恶意少配套设施的问题,也不会涉及到多少群众利益,所以应当由国土部门来确定分期的用地和建设量就可以了。
其他类别的,特别是基础设施和公共服务设施建设的分期建设则最好由规划部门来审查。

但是我们也可以看到《南京市城乡规划条例》中提到
第四十七条 需要分期建设的建设项目,建设单位应当在修建性详细规划或者规划方案中提出分期建设计划。分期建设计划应当明确分期建设用地范围、建设规模和配套设施等内容,并按照规划条件的要求进行基础设施和公共服务设施的建设。

可见复杂一点项目,还是应该做修规,分期按项目需要科学合理分期。



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