多年未办建设用地规划许可证还要办理么?

时间: 2012-11-27 / 分类: 城市规划管理, 法律法规规范 / 浏览次数: / 4个评论 发表评论
                       

上一个案例:

某公司于2002年领取了土地出让合同,但合同上未载明规划条件,其后该公司未申请办理建设用地规划许可证,但是领到了国有土地使用权证,2003年建设了产厂房3000平方米,容积率0.6,建筑密度45%。2011年该公司引融资需要,需要办理厂房的房产证,这个时候必然先要到规划局办理建设工程规划许可证,规划局工作人员检查资料发现,该公司从未办理建设用地规划许可证,也不能判断是否超容积率建设,问这个怎么办理?

这个案例里有很多问题,我们现在仅讨论的关键问题,在于从2002年到现在2012年,这个建设用地规划许可证还要发么?

城市规划法

第三十一条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定 其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申 请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。

城乡规划法

 第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关 部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细 规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。
第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府 城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的 地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。

 

江苏省城乡规划条例

第三十四条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,按照下列程序办理建设用地规划许可:

(一)建设单位或者个人持建设项目选址意见书,建设项目批准、核准、备案文件,向城市、县城乡规划主管部门提出申请,并提交建设项目总平面图;

(二)城市、县城乡规划主管部门审查相关材料,初步审查总平面图,符合控制性详细规划的,核发建设用地规划许可证。

建设用地规划许可证的内容,应当包括建设用地的位置、范围、性质、面积,建设规模和建筑面积等,并附规划用地图。

需要编制建设项目修建性详细规划的,城市、县城乡规划主管部门应当在核发建设用地规划许可证时告知建设单位或者个人。

第三十五条 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目,按照下列程序办理建设用地规划许可:

(一)建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县城乡规划主管部门提出申请;

(二)城市、县城乡规划主管部门审核相关材料,核发建设用地规划许可证

城市、县城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证时,不得改变国有土地使用权出让合同中的规划条件;国有土地使用权出让合同擅自改变规划条件的,城乡规划主管部门不予核发建设用地规划许可证。

取得建设用地规划许可证的单位或者个人因转让通过出让方式取得的国有土地使用权等原因致使建设主体名称变更的,应当持国有土地使用权转让合同,变更后的建设项目批准、核准、备案文件,原建设用地规划许可证,向城乡规划主管部门申请换发建设用地规划许可证。

第三十六条 改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目,涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的建设单位或者个人应当持有关主管部门的 项目批准、核准、备案文件和相关材料,向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权划拨或者出让事项的,还应当按照土 地管理等法律、法规的规定办理有关手续。

城乡规划主管部门对改建、扩建项目在核发建设用地规划许可证前,应当采取公示、听证会、座谈会等形式,听取利害关系人的意见。不符合控制性详细规划的,不得核发建设用地规划许可证。因改建、扩建对利害关系人合法权益造成损失的,建设单位或者个人应当依法给予补偿。

4个评论

  1. asuka0512
    2012/11/27 13:56:42

    02年的时候,工业用地出让还不需要规划条件,签订出让合同,直接就可以办土地证了!
    建设工程规划许可证如果是用来确定具体的建筑形态、高度、层数等具体形式的话,
    那么建设用地规划许可证就是用来确定建设地点的用地性质、界线等等。
    而且,在城乡规划法、省规划条例上,都缺少对没有领取用地规划许可进行处罚的规定。
    建设用地规划许可仅仅是明确地块可以建设的体量还是要审查修详规和设计方案的总平图,核对地块规划建设的体量?
    工业项目本身不存在容积率问题,核发用地许可纯粹是确定用地性质而已,而且都已经沦落为领取了,说明用地许可的要素都已经在规划条件中体现出来。

    对于上面这个问题,
    1.进行处罚,可以整改的就让他重新申报办理规划手续。
    2.核对总规、控规,用地性质 容积率上限之类的是否符合
    3.核发用地、工程许可。

  2. admin
    2012/11/27 15:37:45

    山东省城乡规划条例
    第四节 建设工程规划

      第五十条 在国有土地上进行各类建设项目的新建、改建、扩建活动,应当按照下列规定办理建设工程规划许可证:

      (一)建设单位和个人持建设用地规划许可证、土地使用权证明文件、标明建设项目用地范围的地形图等材料,向城乡规划主管部门提出建设工程规划许可申请。

  3. 遥远
    2012/11/27 15:43:28

    这个案例属于历史遗留问题。其中有2处硬伤:(1)土地出让合同未载明规划条件;(2)未取得建设用地规划许可证取得国有土地使用权证。当时的法律法规都有明确规定,所以,土地出让合同无效、批准用地行为无效。
    鉴于系历史遗留问题,且在当时并非个案,可以由国土部门依照程序终止出让合同,撤销土地权属证件,在此基础上依法重新向规划部门申请规划条件,签订出让合同,办理建设用地规划许可证。否则无法办理建设工程规划许可证。不过操作起来比较麻烦!

  4. 小小
    2012/11/27 17:22:50

    法不溯及既往,大法也是如此,物权法明确保护产权人的合法权利,鉴于此,规划部门应审查你现状建筑性质、容积率、建筑高度、密度等相关指标后,核对总规、控规,若符合,应予以核发建设用地规划许可证,若不符合,应补缴容积率差价后重新核发建设用地规划许可证。over