被遗忘的土地上的规划管理

admin9年前城市规划管理711

最近规划管理交流群里讨论的热门话题就是城市、建制镇规划范围内的集体土地上发放何种规划许可证的问题。

结合最近收到的住建部下发的《乡村建设规划许可管理暂行办法》征求意见稿全文内容,仅提到了在乡、村庄规划区集体土地上,进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业和使用非原有宅基地进行农村村民住宅建设活动的规范。在乡、村庄规划区内进行临时建设和使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的,应当遵守省、自治区、直辖市的相关规定。

上述管理办法暂未实施,所以里面的内容不做讨论,反正也还是城乡规划法的内容。

结合城乡规划法,貌似有些土地上的规划管理没有明确啊,所以有必须进行梳理,我与部分规划管理人员以及国土部门相关人员进行了交流,从规划区范围及土地层面进行一下梳理:

 

规划区层级(以县域为例比较全面)

县域(整个城市规划区)=各个镇域+各个乡域

镇域=镇区规划区+大片非建设用地+零散分布的村庄(村庄规划区)

县城规划区在某种意义上也是一个镇区(城关镇)规划区

在各类规划区(县城、建制镇、乡规划区、村庄规划区)内,主要控制的需要规划管理的,是在各类规划中明确的建设用地范围,在这个范围内的土地现状有:国土建设用地、集体建设用地、国有非建设用地(这类比较少,一般存在于国有农场)、集体非建设用地。

所有的国有建设用地均按照一书两证来发放肯定是正确的。

本文需要重点讨论的就是上述规划区内的被规划为建设用地的集体建设用地和集体非建设用地。也需要逐个规划区来讨论。

乡、村庄规划区的集体建设用地上发放乡村建设规划许可证,没有其他,以前一直以为还有其他,但是自己去比对城乡规划法第41条和土地管理法第43条内容,发现使用集体建设用地的情形也就这3类,没有其他

第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

 

在县城规划区及建制镇规划区的集体建设用地上该发什么证呢?

首先我们要讨论这些集体建设用地是怎么形成的。应该说是这里经过一个农业人口变为城镇人口,农业生产生活用地变为城镇建设用地的过程,也就是说这里的集体有一部分已经不在存在,村民变成了市民,有一个撤村改社区的概念,这个时候,应该就是对集体非建设用地自动转为国有非建设用地,仍在集体名下的建设用地也应当转为国有,而已经到了村民名下的宅基地怎么办呢,大家可以查到山东、浙江等地有过宅基地换住房的做法,但是全国上下仍然有很多地方任由宅基地不管,希望维持原状,最多是修缮,这样可以不错规划管理,但是随着时间的推移,很多村民住宅都是砖木结构的,年久失修后,仅是原地原面积原结构原貌的修缮维修已经不能解决问题,加上城镇房地产市场的火爆,大家可以想象,这些宅基地上建筑需要改扩建的冲动有多么巨大。而对处于镇区规划区的这些土地上原有建筑绝对不能再以村民住宅建设的方式来规划和管理了,即使是政策允许,现行的规范技术要求也不容许啊,所以已经到了一个非要规范管理的时候了。这个也算是城中村吧。似乎出路就只有一条,对成片的,进行整体规划,土地收回后,政府根据实际情况,进行安置,零星的,预征收,再安置。

 

那么,以上情形能否总结:凡是县城规划区及建制镇规划区内已经撤村改社区的集体建设用地,必须要收归国有后,方可做出一书两证的规划管理。原因是土地使用者的原有身份已经灭失,原有的土地权属证明文件已经实效。

但是还有一种情形就是,规划是规划,在县城规划区及建制镇规划区的集体建设用地上,还有很多农村人口,还未达到撤村改社区的标准,那么我个人觉得还是没有必要做村庄规划,毕竟已经是县城规划区及建制镇规划区确定的各类建设用地,不可能单独分割出来。所以这个部分的土地我觉得算是被遗忘了,应该快速推进,在近期规划里就应当充分考虑这个实际问题,尽快撤村改社区才能解决这些矛盾。

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