建设工程规划许可时如何明确建筑使用功能

时间: 2013-11-13 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 2个评论 发表评论
                       

以前没有注意到这个问题,以前接触到的项目一般都比较单一。

工业项目里一般就是车间、仓库、办公楼、职工宿舍、配电房、食堂等等;

房地产项目一般就是住宅、商业;

公建项目一般也比较明确,行政办公为主。

总之,以上几个大类的项目,建筑的使用功能与用地性质比较一致,很容易判断,所以很多规划局在办理许可的时候都不会特别注明建筑的规划用途,特别是在办理《建设工程规划许可证》的时候,证上也没有条目规定要明确,一般也认为施工图上的标注很清楚,不需要特别注明了。而房产部门完全可以通过土地出让合同、土地证及施工图来判断建筑的规划用途。

但是,特别情况下,确实很难判断,以一个例子来说明:

某地有一个科技城项目(2010年出让,使用老用地规范)用地性质为C1C2C65(科研设计用地)、R2,该项目中建筑施工图中载明的名称为“a楼”,规划设计方案中批复为科技孵化楼,而在整个科技城项目中,其他建筑均明确标注为住宅、商业、商业办公、商务酒店、研发办公、创业办公,这个项目的施工图的各层平面中多标注为研发办公,其余少数空间标注为商务茶吧、休闲娱乐室等各种功能,所以房管部门在登记的时候就晕了,这个建筑的主要功能登记为什么呢?

 

所以很有必要讨论以下几个问题?

1、规划管理部门是不是有必要明确各类建筑的使用功能?在什么阶段以何种方式明确标注?

2、建筑使用功能的分类按照用地分类规范来?还是按照《房产测量规范》中分类来?

……

 

请大家说说各地现行的管理办法和意见!

2个评论

  1. ldzh
    2013/11/13 09:46:16

    新用地分类标注 条文说明 3.1.1本标准的用地分类按土地实际使用的主要性质或规划引导的主要性质进行划分和归类,
    具有多种用途的用地应以其地面使用的主导设施性质作为归类的依据。如高层多功能综合楼
    用地,底层是商店,2~15 层为商务办公室,16~20 层为公寓,地下室为车库,其使用的主要
    性质是商务办公,因此归为“商务设施用地”(B2)。若综合楼使用的主要性质难以确定时,
    按底层使用的主要性质进行归类。

  2. asuka0512
    2013/11/13 13:45:52

    1.城乡规划法上没有明确,但是江苏省城乡规划条例上明确了,房产登记必须按照规划来。
    那么,规划通过什么表现形式来表示建筑功能?设计方案!
    2.一直以来,用地性质决定着地块建筑的用途,而用地性质我们规划通过控规和规划条件来表述,因此,我们规划决定着建筑用途。当然,国土部门也可以通过土地证来表述土地实际用途是什么。
    规划、国土承担着一样的职能。
    3.我们经常遇到个情况就是居住用地。国土没有这个概念,如果地块内要建商业,必须在规划条件中明确商业和住宅的比例,予以区分后测算土地出让价格。
    那么我们在审查方案的时候,也必须要求设计单位在编制设计方案的时候,各幢建筑、各层、各房间的用途是什么给标注出来,通过测算住宅、商业的总面积,来推算商业比例是否超出规划条件、出让合同的约定。
    4.说来说去,我就认为建筑使用用途应该通过设计方案来表示,设计方案则必须是建设工程规划许可证的必备附件,通过设计方案来补充、详实规划许可证无法清楚表达的内容,二者相辅相成。