工业、仓储、研发用地不宜转让和分割登记(转)

admin8年前城市规划论文2421

工业、仓储、研发用地不宜转让和分割登记




  南京市国土资源局 王鸿伟 杨正清 吴中忠

  近期多次出现工业、仓储、研发用地业主持单栋或分层的房屋产权证,以及产权变更后的新业主持单栋或分层的房屋 产权证要求突破按宗地为单位进行土地登记的规定,办理土地分割登记的案件。该类案件在以往很少出现,部、省对此尚没有明确的规定,且各方认识不一,若办理 了分割登记对后续产权管理将有重要影响。对于此类土地登记案件,需在现有法律法规框架内,充分考虑工业、仓储、研发用地特点,区分情况,予以妥善处置。

  笔者认为,工业、仓储、研发用地大都对应具体产业项目,这个特点决定了工业、仓储、研发用地不宜转让和分割登 记,至少在一定时期内不能允许转让。但为满足中小企业生产、研发需要、盘活存量土地、提高土地集约节约利用水平等目的而兴建的多层标准厂房、创办的都市创 意产业园等用地及明确的工业、研发类房地产开发项目除外。

  一、工业、仓储、研发用地在一定时期内不宜转让

  工业、仓储、研发项目是一个地区经济社会发展不可缺少的重要组成,也是地方经济可持续发展的支柱。工业、仓 储、研发项目用地取得后若在短时期内就转让,一是容易导致项目建设滞后,甚至长期闲置,影响地方经济发展进程;二是项目用地转让后,实施的项目可能与出让 土地时确定的项目大相径庭,影响产业政策和产业发展战略,使得政府产业引导计划难以落实。

  二、从工业、仓储、研发项目自身建设角度考虑不宜分割登记

  工业、仓储、研发项目用地是结合工业、仓储、研发项目生产需要、规划条件、投资强度、建设用地配比、土地供应 市场等诸多因素开展可行性研究之后予以确定的。设定的用地条件和规模是保证工业、仓储、研发项目正常运行的必要条件。若工业、仓储、研发用地分割登记,将 出现土地细碎化状况,难以满足工业、仓储、研发项目自身生产、建设需要,也为分割转让提供了条件。

  三、从落实产业政策角度考虑不宜分割登记

  政府促进产业升级,发展高新技术产业、研发产业,鼓励技术创新等产业政策的落实离不开工业、仓储、研发用地供 地及后续监管环节的严格把关,政府相关部门为此在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等指标方面都予以考虑。若工业、仓储、研 发用地分割登记,赋予优惠条件,落实产业政策的项目用地难以保证按照原定用途使用,政府产业政策不易落实。

  四、从维护土地市场稳定角度考虑不宜分割登记

  工业、仓储、研发用地地价远低于同地段住宅、商业、办公等经营性用地地价,并且为支持企业发展,对部分工业、 仓储、研发项目建设用地可能予以了一定的优惠条件。若对工业、仓储、研发用地予以分割,为工业、仓储、研发项目服务的设计、行政办公、集宿楼用房等便可能 变相以低价入市,对正常土地市场秩序造成冲击,并造成国有资产流失。

  五、从土地登记依法行政角度考虑不宜分割登记

  《土地登记办法》明确规定土地按宗登记,只有共用宗才能按使用者分别登记。工业、仓储、研发用地在取得价格、 利用方式等方面和商品房类房地产项目有显著区别,不能套用商品房类房地产项目分割登记的模式。另外,企业利用自有土地抵押融资应大力支持,可以按照土地评 估价值向多个债权人抵押,而不必以工业、仓储、研发用地分割登记或分割抵押为前提。这既是土地登记按宗地管理的需要,也能满足抵押权实现的需要,还能加快 土地抵押登记办理速度、提高抵押权人风险意识。

  六、若干建议

  (一)在土地出让环节对转让条件予以明确

  在工业、仓储、研发用地出让合同中对于土地转让条件做出明确规定,为后续监管提供有效依据。

  对于多层标准厂房、都市创意产业园区、明确的工业、研发房地产开发项目等属于可销售类型的工业、仓储、研发用 地,建议在出让合同中明确转让应符合的条件,例如:1、按合同约定条件开发,并如期竣工验收;2、受让人须是符合园区产业政策的企业,经园区管委会同意, 并收回优惠政策,补缴原有的让利退税额;3、配套的集宿楼、行政办公用地等不得分割转让;4、取得房屋产权证。

  对于一般的工业、仓储、研发用地,建议在出让合同中明确转让应符合的条件,例如:1、必须按出让合同约定条件 开发,并如期竣工验收;2、在一定期限内不予转让(五至十年);3、只能整体转让,受让人须是符合原出让文件中限定竞买资格的企业,并经发改、园区及土地 管理等部门审核同意;4、取得房屋产权证;5、依法转让之后若需新建、改建的,受让人须持有新的项目批文和规划意见

  以上所列的转让条件在工业、仓储、研发用地土地登记表、卡、证上用黑体字注记清楚,既让广大土地使用者及利益相关方对于转让、分割的限制条件有充分了解,又方便相关部门进行审核。

  (二)在土地登记环节对转让、分割登记予以把关

  对于工业、仓储、研发用地使用权人持按栋、分层房屋所有权证要求分割登记的,按照土地登记以宗地为单位的要求,原则上不予分割(或分摊面积)登记。

  对于土地登记申请人持变更后的按栋、分层房屋所有权证要求分割登记的,需对照工业、仓储、研发用地出让合同, 查看对于分割转让有无规定,若有明确规定的,按规定办理;若没有规定或规定不明确的,原则上做共同共有处理,不予分割(或分摊面积)登记,但属于可销售类 型的工业、仓储、研发用地可以分摊面积登记。对于土地登记申请人持土地转让合同要求分割登记的,由土地利用部门认定符合土地转让条件后,方可办理登记。

  对于工业、仓储、研发用地抵押登记的,原则上不得分割(或分摊面积)登记,但可办理整宗多次抵押登记。

  对于因司法裁决导致工业、仓储、研发用地产权部分变更的,原则上做共同共有处理,不予分割(或分摊面积)登记,但属于可销售类型的工业、仓储、研发用地可以分摊面积登记。

  对于其他用地,严格宗地划分,一个宗地一个土地使用者只发一本证,只有共用宗才能向各使用者分别发证,允许销售的开发项目可按房产证分割发证。

  (三)沟通交流,联合把关

  与发改委等立项部门做好衔接,建议由其确认转让后的项目是否符合产业政策,投资和产出是否规定。

  与房屋产权管理部门做好沟通,建议其在办理工业、仓储、研发项目的房屋产权登记过程中加强对于是否符合转让条件、能否进行分割登记的审查,并建立协调机制,由国土部门及时出具关于土地能否转让、分割登记的确认意见供房屋产权管理部门审核时参考。

  对于司法裁定导致一般的工业、仓储、研发用地产权部分变更的,及时向司法机关陈述工业、仓储、研发用地不宜分割处置的原因,并建议司法机关采用整体处置的方式。



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