关于《南通市市区新建住宅配套用房管理暂行规定》的政策解读

时间: 2015-06-27 / 分类: 城市规划论文 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
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12月27日,市政府下发了由市房管局牵头起草的《南通市市区新建住宅配套用房管理暂行规定》(通政规[2013]6号]),标志着市区新建住宅小区配套用房的管理终于有章可循了。此规定的出台在省内尚属首创,今后市区新建住宅区的配套用房权属争议终将彻底消除,亦对其他地区化解普遍存在的类似矛盾提供了借鉴。

为让读者更好地理解这一新规,市房管部门对《暂行规定》进行解读。

一、背景:

(一)权属不清纷争不断

“小区内的体育中心、社区文化中心、公共车库明明是我们业主的,开发商有什么权利占为己有?”2007年,市区孩儿巷一个小区的业主就开始为公建配套四处伸张权利,但开发企业却不认同他们的主张:“这些公建配套的建设费用没有分摊到商品房面积中去,产权应该归开发企业所有。”

随着房地产市场快速发展,住宅小区配套设施越来越多样化,不仅提高了居民的居住水平,提升了小区品质,也为政府提供更加全面的公共服务创造了更 好的物质基础。据调查,市区住宅小区内的配套设施种类较多,涵盖了教育、养老、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区管理、市政公用等用房及设施。目前,已 建成的配套用房基本投入使用,维护了小区的运行,方便了群众的生活。

但有的住宅区配套用房产权归属不够清晰、明确,后期管理呈现多元化模式,业主与开发企业之间不时闹出纷争。比如很多住宅区的社区用房移交给了居 委会街办使用,但权属归谁始终没有定论。幼儿园的权属更是多样化,有的由开发商持有,有的由业主委员会或是妇联持有。市房管部门调研结果显示,市区小区争 议较大的配套用房,主要集中在幼儿园、文化活动用房、农贸市场、服务用房等方面。

一位长期参与处理这类纠纷的房管人士表示,小区配套用房的纠纷表面看来是管理问题,但本质上起因是权属未予明确的问题,“公说公有理,婆说婆有 理,解决起来非常困难,甚至根本没有解决的办法”。这类纠纷存在了多年,牵扯了太多的人力和精力,却始终没有一个有效的解决之道,必须适时出台一个规范性 文件,对新建住宅的配套用房权属作出明确规定,防止问题继续扩大。

(二)长效机制各方热盼

建立长效机制早已成为全社会的共识。据曾参与市里多份重要文件起草的一位人士介绍,以前为出台一项规范性文件,多多少少总会有些不同意见,但在 对住宅区配套用房确定权属的问题上,市政府各职能部门、区级政府、街道办事处、房地产开发企业以及业主代表,无一例外都是百分之百地表示赞成,并一致认为 应从源头上明确配套用房的产权归属。市房管部门去年10月份牵头起草文件得到了各部门的迅速反馈。12月底,文件经市政府常务会议审议通过,并于12月27日正式下发。

二、新规

(一)源头抓起杜绝矛盾

遵循从源头抓起的原则,《市区新建住宅区配套用房管理暂行规定》规定,住宅区规划设计的配套用房种类、规模、权属等,应在地块出让前的规划设计要点中予以明确并作为出让条件之一,作为国有建设用地使用权出让合同的附件,从源头上杜绝了产生矛盾的可能性。

(二)三类用房明确权属

《暂行规定》规定,新建住宅区配套用房按照用途分为非营业性配套用房、营业性配套用房和社会公益性配套用房。这三类用房分别属于业主、投资者、政府三个不同的主体。

非营业性配套用房,是指为住宅区居民服务、不以盈利为目的而配置的配套用房,开发建设成本已列入住宅区房屋开发建设成本,其所有权属全体业主所有,开发建设单位须无偿移交,主要包括:物业管理用房、安全技监用房、公厕、配电房、垃圾房及门卫室等为所在小区服务配建的用房。

营业性配套用房,是指适宜进行市场化运作、商业化服务、在住宅区内配置的配套用房,开发建设成本未列入住宅区房屋开发建设成本,按“谁投资、谁所有、谁收益”的原则,其权属归投资者所有,主要包括:配建的商铺、超市等商业服务用房。

社会公益性配套用房,是指为提供社会公共服务、在住宅区内或住宅区外配置的公益性配套用房,政府投资、开发商代建,其成本已在土地出让金中抵 算,其所有权属政府所有,开发建设单位须无偿移交,主要包括:教育设施(含幼儿园)、社区医疗卫生、文化体育、社区管理与服务(含养老、菜市场)、市政公 用及其他(含邮政)等为社会公共服务配建的用房。

现行的配套用房只提单个项目,比如传达室、配电房、门面房、幼儿园、菜市场等,未经归类,十分零散,难以通过规划用途判断权属。而《暂行规定》将配套用房分为三类,规划用途一目了然,其权属也容易分辨。以后,市民根据配套用房的规划用途,就可将其归类,并判断权属。

当然,新建的各住宅小区应该建设哪些配套用房,要根据小区的规模,并符合城市总体规划、专项规划及控制性详细规划的要求,按照控规单元同步规划建设。

三、执行

(一)两类用房必须移交

配套用房建设完毕后,接下来就面临交付问题,新规对此亦有明确规定。

营业性配套用房由于其产权归属于投资者,不存在移交问题。非营业性和社会公益性配套用房建成后,开发建设单位应依据权属分类进行移交,属于全体 业主共同所有的配套用房,移交业主大会或业主委员会实施管理,未成立业主大会的交物业服务企业代为管理,并向物业所在地的区物业管理主管部门备案;属于政 府的,移交辖区政府指定部门或单位履行管理职能,未与区政府办理移交手续的,开发建设单位不得办理房屋所有权初始登记手续,移交后政府负责运行费用。

新规同时规定,开发建设单位不得出租、出售应当移交给相关接收单位的配套用房。

(二)多重约束保障建设

市房管局一位负责人形象地说,新规的出台好比冬天里关上了门窗,西北风再也进不来了。这句话的意思是说,各种违背新规精神的可能性都将被杜绝,其中对开发企业来说几乎无漏洞可钻。

新规规定,开发建设单位在报批规划设计方案时,就应当在设计文件和设计图中注明新建住宅区内配套用房的名称、建筑规模、建筑位置、建筑面积、权属等。配套用房必须足额建设,超出面积部分须无偿移交,不足面积部分必须调配其它用房补足。

开发建设单位在申请预销售许可时,在销售方案中要明确配套用房的具体内容、位置及权属等,并在销售场所予以公示。开发建设单位在进行小区前期物业管理招投标时,应将配套用房的实施计划作为招投标书的内容告知投标人。

四、功效

市房管部门认为,新规的颁布施行,将切实维护小区业主和开发建设单位的合法利益,理顺政府与企业和业主的关系,最大限度地发挥好配套设施的作用,有效解决一些矛盾和纠纷,促进社会和谐稳定。

对于住宅区的居民,新规让他们购买新房时就做到了明明白白消费,配套用房中哪些是属于业主所有的,哪些归开发商所有,哪些又是归政府所有,一清二楚,不留后患。另外,他们不再需要为营业性配套用房和社会公益性配套用房承担开支,一定程度上也能减轻购房负担。

开发企业也将受益于新规。在以往配套用房权属不清的情况下,开发商拿地时需要为所有配套用房买单,而新规对三类配套用房作了明确的权属划分,并明确非营业性配套用房开发建设成本已列入住宅区房屋开发建设成本,社会公益性配套用房其成本已在土地出让金中抵算,开发商支付地价时也能做到明明白白消费。

对于政府来说,新规对社会公益性配套用房的权属划分,有利于政府充分发挥对社会公益事业的资源调配功能,为居民更好地提供学前教育、社区养老、社区医疗、市政公用等服务。


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