国外住宅小区怎样“开放”

时间: 2016-03-02 / 分类: 城市规划论文 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论

近日新建住宅要推广街区制引发热议。在其他国家,居民住宅区情况也多种多样,有的实行开放式街区制,有的仍然采用全封闭式,无论哪种方式,在管理上都有一定的特点。

加拿大

共管式住房许多无围墙

加拿大地广人稀,除了多伦多、蒙特利尔两座特大型城市,住在被当地人称作“共管式住房”(高层公寓、多层公寓和联排城市屋的统称)的居民比例都不是很高,即便如卡尔加里、温哥华这样人口超百万的大城市,独立屋也是大多数城市居民的“标配”。

既然是“独立屋”,那么屋主自然只有一户,除非市政当局有特殊规定,屋主对整块住房用地有独立支配权,造不造围墙、是否“开放”完全是屋主个人 的自由,一般独立屋住户都有前院和后院,后院通常都会造围墙封闭起来,而前院则有很多人家宁愿保持“无院墙状态”(尤其是不靠外街的房子),但不管有没有 院墙,这都是住房主人的私人领域,他人不经允许,是不应随意闯入的。

有趣的是许多私人住宅前院、后院里会长有属于市政府的树,市政当局有权随时查看这些“公家树”的存活状态,如果“公家树”不幸枯死,屋主是要写详细报告证明并非自己责任的,否则会受到处罚。

共管式住房的情况较为复杂,其中许多是没有围墙的,公寓或独立屋呈点状分布在街区的某个地段(通常是交通较方便、离商业网点较近的地方);也有不少是有围墙的,但有围墙的“小区”,情况也较为复杂多样。

人工费高 有围墙无门卫

通常情况下,带围墙的“小区”绝大多数是不封闭的,甚至没有可关闭的大门,人员、车辆都可以自由出入,既没有传达室,也没有门卫。之所以如此,主要是因为北美人工费实在太高,“小区”开发商无力提供这种经常需要维持固定人手的常规服务。

这种“有围墙无门卫”的“小区”,内部的绿地、运动设施等也无人管理,外来人士也可随意使用,但通常不会有多少外来人士特意来“沾光”,因为 “小区”的这类设施,在其他一些地方(如公园、学校运动场、社区活动中心等)也能免费使用,且往往功能更多、设施更好,而停车位则分“保留”和“公用”两 种,“保留”停车位外人不得随意占用,而“公用”停车位则不受限制。

“小区”围墙内的设施都由业主委员会投票,选择一家物业公司来管理,“保留”停车位的管理也是如此,但通常物业公司不会派固定人手来看着,而是 定期检查,如果住户发现诸如外来车辆占据“保留”停车位等情况,可以致电物业公司前来“贴条”(加拿大人很热衷“管闲事”,这类举报的概率很高,“贴条” 后物业公司有权罚款,甚至直接叫拖车拖走再让车主付拖车费)。

区别对待

几乎所有公寓都是全封闭

“小区”内的住房可能是公寓,也可能是联排城市屋,还有可能两者都有,除了所有权属于市政府、只租不卖的“廉租屋”,加拿大几乎所有的公寓都是 全封闭的,设有应答式门禁,没有钥匙或无人在内开门是进不去的,公寓内的设施(洗衣房、会所、游泳池等)自然同样“闲人免入”。值得一提的是,全封闭的公 寓同样不会有传达室和专门的管理员。有些“小区”车库设在公寓一楼或地下室,这种车库可能是封闭的(设有电子门,每个住户配发钥匙或遥控器),也可能是开 放的,还有些划分为开放区和封闭区。

许多屋主自己雇安保公司

联排城市屋的管理则相反,尽管许多这类住房都有自己的院子(“院中院”),但所有院墙都会刻意留有可随意出入的通道,这是因为联排城市屋和独立 屋不同,住户只拥有住房本身的产权,而院子的产权属于共管,因此院内的草地等也由物业公司负责打理,通道正是留给定期上门剪草的物业公司工作人员的。

联排城市屋的“全封闭”自然只限于室内且责任属于屋主,许多屋主通常会选择雇佣一家安保公司,后者会安装报警器、监视器之类设备并且与安保公司监控室连线,如果发现异常会“尽快”(通常不会有期望的那么快)上门。

内部道路不适合车辆通行

既有围墙,也有门禁的真正“全封闭小区”在加拿大极为罕见,但在一些大城市的中心区附近也是存在的,这类小区的物业价格通常很高,小区内的设施属于业主自治范畴,“外人”是不得擅入或擅用的。

值得一提的是,尽管大多数“小区”并非封闭式,“小区”内部道路也可随意使用,但因为大多数市区交通道路的限速为50至70公里,而“小区”内 部道路的限速一般只有30公里,且允许非机动车、行人占用(加拿大许多“内街”只有一侧人行道,而“小区”内部道路有的两侧都没有人行道),并不适合机动 车通行。

分类管理

自行连成院落 闹中取静

绝大多数欧美城市的街道,很注重避免出现“丁字路”和“断头路”的情况,尽量保证交通流畅。为此,市政部门经常以微调为主,选择在合适的地段修建道路,形成Y字形街道。

在巴黎市区,一些大型住宅区面向街道的底层部分常用作商业设施,只要留心注意一下,就会发现店铺旁总有一些大门或通道,通向住宅楼。巴黎很多大 致相连的住宅楼围成一个院落,入口处设有门禁,只有居民能够进入。院落中间是一个整洁的深天井,可以停放车辆,也可以供孩子们玩耍,相对安静和安全。

楼房建筑很像北京古老的四合院,只是高些而已,虽然没有围墙,却拥有四合院紧凑和私密的特点。在大型的主街道上每隔几个这样的楼群,就有相应可供车辆通过的岔道,与相邻的主街道连通,因此行人和车辆都不必穿越住宅楼院落,也不必绕远。

留出道路 供人们穿行

尽管很多美国的住宅小区并不兴建围墙,但是在这个讲究多样化的国家里,围墙和篱笆墙还是经常能够看到,而且是灵活使用。例如,在美国得克萨斯州 达拉斯市的一个小区,四周用铁篱笆围着,入口是电动滑门,居民和自家车可以用遥控装置开锁后再出入。这个小区里有十几栋楼房,住的大多数是中青年白领,上 班时间来去匆匆,家里孩子都小,缺乏自我保护能力,所以他们非常需要居住区内部的安全。

小区旁是一个高尔夫球场,面积也很大,并有自己的围墙,目的是防止飞起的球伤人。两套设施刚好占满了整个街区,如果步行,无论从哪个方向都要走很长时间才能绕过去。市区管理者于是责成两家在修建围墙时各让出数米,修建成一条不宽但是足够通行的道路,供人们穿行。

街道密布 车辆不钻小区

在美国波士顿市中心的居民区,因为周围小街道遍布而且方便,地下停车场也并不昂贵,所以即使没有小区围墙,路过的车辆也根本不屑“扎”进小区内部去,在正常街道行驶反而更省心。

在意大利罗马和比利时布鲁塞尔,尽管由于历史沿革而形成的政治区、商业区、古迹区和居民区互相交错,但是并不影响公共交通。虽然这些城市的街道未必都是横平竖直,但是它们的实用性不能否认,而且也形成了各自特有的风貌。

治安太差 临街楼装护栏

在美国纽约哈林区,因为治安情况比较差,临街的楼房即使安装了防盗栏,居民还是不敢开窗。这种自我封闭的结果很糟糕,盛暑时节甚至有住户做饭的时候出现中暑的症状,只好电召急救车。

在英国伦敦近郊,低层小楼和独立式住房很多,这些住宅区没有大型围墙,可是很多人家还是选择在房前屋后用木围栏与邻居分隔,他们在自己的领地里种植花草,饮茶闲坐。

Comments are closed.