1、地上车库2.2米以上计算建筑面积，开发商为了容积率不超规划条件，把车库层高调整为2.19米，这样做规划局能审批吗？

回答1、车库不能低于2.2米，看设计规范。

追问：把车库改为储藏间呢？住宅楼的底层。

2、已有土地证建设单位非得办用地规划许可？其他地方办么？

回答1、按照规划法 没有用地规划许可就没有土地证 所以 有了土地证 肯定已经有了用地规划许可 不需要重新办理，只要提供以前该地块的用地规划许可证来核查应该就可以了吧。

回答2、有些项目早几年取得土地证的，确实没有办过用地证，有时候土地部门会要求建设单位补办，建议你让建设单位说明为什么要办用地证的原因，如果是土地部门要求的，请土地部门发函。

各地要求不一样，比如山东是需要的

3、顶层阳台这种可以作为露台不计入容积率吗？

回答1、没顶可以不算吧。

回答2、没盖不就是露台啊。

回答3、露台其实就是屋面，没有建筑面积可言，想算也算不进容积率。顶层阳台和楼台还是有本质区别的吧。